Diego Bestard, CEO de Urbanitae, repasa en idealista/news la actualidad de su empresa y del crowdfunding inmobiliario. El máximo mandatario de la compañía afirma que “pretenden ser la plataforma seria del sector” y apunta a las pequeñas promociones residenciales en centros urbanos como una “gran oportunidad” para realizar inversiones.

¿Qué es Urbanitae?

Urbanitae es una plataforma de microfinanciación inmobiliaria, que se dedica a unificar a una tipología de inversores (pequeños o medianos inversores) para tener el suficiente músculo financiero para poder llevar a cabo grandes proyectos inmobiliarios. Unos proyectos que normalmente han estado cerrados al círculo de inversores profesionales, grandes fondos, grupos hoteleros…

¿Por qué y cuándo nace la plataforma?

Nace ya hace casi tres años, a principios de 2017. Desde el principio apostamos por tener desarrollo informático propio, con lo cual estuvimos prácticamente año y medio desarrollando la herramienta. Luego hemos estado dos años esperando la autorización de la CNMV y Banco de España, que son los reguladores que se encargan de la actividad del crowdfunding.

¿Cómo se ha financiado Urbanitae?

Principalmente con el dinero de los de los socios fundadores. Si bien es cierto que cerramos una ronda de financiación hace un poco más de un año con distintos fondos de capital riesgo. Es probable que cerremos alguna más en breve para empezar a dar a conocer la marca a todo el público.

«Utilizamos fuentes como idealista para estudiar los proyectos a financiar»

¿Cuánto piensan facturar el próximo ejercicio?

La facturación será superior al millón de euros el año que viene, casi con total seguridad. Lo bonito de este tipo de modelo de negocio es que, aun siendo una ‘startup’, tiene un modelo de monetización y un modelo de negocio muy claro. Es un modelo muy sostenible.

¿Cuáles son los proyectos más atractivos para su empresa?

Ahora mismo estamos viendo una oportunidad muy buena de inversión en obra nueva residencial con una tipología muy clara: promociones pequeñas de 7, 10 o 15 viviendas, en centros urbanos y con promotores muy especializados.

¿Cómo analizan los proyectos que son susceptibles de ser financiados?

Nosotros utilizamos fuentes como idealista, realizamos diferentes estudios de mercado comparables, visitamos a los Apis (agentes de la propiedad inmobiliaria) de la zona, asegurándonos de que las hipotesis de venta que nos traía el promotor son creíbles y son razonables…También analizamos cuánto se está tardando en esa zona en dar las licencias de obra, cuánto se está tardando en vender etcétera. Somos un ‘bicho financiero’ que no tenemos presiones comerciales.

¿Cuál es el tipo de inversor que se interesa en Urbanitae?

Desde el principio hemos querido ser la plataforma seria del sector. Hemos querido ser rigurosos y casi dedicarle más tiempo a explicar los riesgos de la inversión que las bondades de esta. Me ha sorprendido favorablemente porque estamos atrayendo una tipología de inversor que es muy meticuloso a la hora de invertir. Se lo estudia todo muy bien y después realiza inversiones que están muy por encima de la media del mercado: superior a 5.000 euros.

¿Cuál es el ticket mínimo?

Ahora mismo está en 500 euros. Muchas veces nos dicen los inversores: ‘Oye, esto de 500 euros es muy bajito’, pero la verdad es que muy poca gente invierte esta cantidad. Al final llegamos a la conclusión de que no queríamos dejar de lado a la gente que no se fiaba del todo y quisiera probar con una cantidad pequeñita. Pretendemos conseguir nuestro ticket medio de 5.000 euros sin forzar el mínimo De todos modos, es posible que lo aumentemos si detectamos que la cantidad media desciende, pero hoy por hoy no es un problema.

¿Urbanitae sólo se encarga de financiar el proyecto o también promueve, gestiona…?

Nosotros somos un marketplace puro y duro. Y no sólo porque queramos ser un marketplace puro y duro, sino porque el regulador lo marca como tal. Es decir, una plataforma de crowdfunding es una plataforma de crowdfunding y no puede dedicarse a otras cosas y no debería de hacerlo. Nosotros estamos en el centro, somos absolutamente imparciales y tenemos que velar por los intereses del promotor y de nuestros inversores. Nuestra labor es filtrar los proyectos, hacer la due diligence del promotor y del proyecto y asegurarnos de que al final el inversor está aportando dinero en algo que es fiable. Con esto lo que quiero decir es que no podemos entrar ni a gestionar la obra, ni a promover, ni a vender, ni a hacer todo lo que conlleva una obra o un proyecto inmobiliario.

«Salvo algunas excepciones, y principalmente extranjeras, el sector no se ha atacado de una forma del todo profesional»

¿Cuántos proyectos tienen subidos a la plataforma? 

No queremos abrir demasiados. Podríamos tener dos o tres proyectos financiándose a la vez, pero hemos decidido ir uno a uno. Principalmente porque el ‘timing’ en este tipo de proyectos es importante. Hay que cumplir ciertos plazos, por ejemplo, de compra de suelo o de ejecución de la opción de compra de posibles suelos que tenga el promotor que nos ha traído, etcétera. En estos momentos, tenemos subido un proyecto en Málaga y es muy parecido a los otros que hemos hecho desde junio. Es básicamente un suelo pequeñito en el centro de Málaga, muy cercano a la calle principal comercial de la zona, para hacer siete viviendas pequeñitas, que tienen un objetivo muy claro que es el alquiler (residencial o vacacional). Esta tipología de obras tiene muchísimo sentido porque en la zona hay muchísima demanda, muy poca oferta y hay mucho interés de operadores turísticos para comprar edificios enteros de ese estilo para ponerlos en plataformas de alquiler vacacional.

¿Cómo consigue el usuario de la plataforma rentabilizar su inversión?

El usuario tiene un pedacito de ese inmueble y la manera de ganar dinero es vía dividendos. En el caso de Málaga, por ejemplo, el día que se vendan todos los pisos o que venga alguien y compre el edificio entero, se reparten todos los dividendos a los socios en proporción a lo que han aportado a la sociedad. Cabe destacar que no tenemos ningún tipo de vinculación con la administración de los vehículos. Tiene que ser el promotor el que cree estos vehículos, el que los administre y el que los gestione, que para eso está.

¿Existe desconfianza en el crowdfunding inmobiliario?

Creo que existe desconocimiento del sector, porque la gran mayoría de la gente no sabe qué es el crowdfunding. También pienso que, hoy en día, salvo algunas excepciones y principalmente extranjeras, el sector no se ha atacado de una forma del todo profesional. Y esto es un producto financiero en el que la gente está invirtiendo su dinero y yo entiendo que hay que ser muy riguroso y creo que hasta ahora no se ha hecho del todo bien. Pretendemos ser la plataforma seria, esto no quiere decir que las demás no lo sean, pero nosotros queremos ser una alternativa real a la inversión y la financiación.

«Es mucho más fácil poner de acuerdo a 500 inversores que a tres»

¿Prometen algún tipo de rentabilidades?

Cualquiera que esté en el sector financiero sabe que prometer rentabilidades en algunos casos es hasta ilegal. Nosotros no prometemos rentabilidades, pero sí que hemos estudiado los proyectos y que nos creemos lo que nos dice el promotor. Y lo que nos dice el promotor es un estimado de las rentabilidades. La promesa de una rentabilidad en esta tipología de activos no tiene ningún sentido. Cuando alguien invierte en la plataforma va a tener una escritura donde sale su nombre como propietario de ese vehículo de inversión, y esa es la garantía que tienes detrás. Luego que se venda o no y en qué plazo (el activo) siempre puede variar, pero tanto al alza como a la baja.

¿Cómo se ponen de acuerdo tantos inversores dentro de la sociedad?

Es mucho más fácil poner de acuerdo a 500 personas que poner de acuerdo a tres. Cuando tienes 500 inversores anónimos que no se conocen, que no tienen rencillas, no tienen peleas, no tienen ningún tipo de relación… ¿qué suele ocurrir? Que se ponen de acuerdo y se impone el sentido común, por normal general.

Los intereses de la financiación alternativa suelen ser más altos que los préstamos promotores que otorga la banca, ¿cuáles son los intereses de Urbanitae?

El tema de los intereses es distinto a la banca y creo que al sector promotor le ha costado entenderlo. Ellos estaban acostumbrados a financiar la compra de suelo y a financiar la promoción prácticamente entera, con unos tipos de interés muy bajos. Claro, los inversores privados o alternativos no pueden prestar al 2% porque el coste de capital es superior.

¿Cuál es el objetivo para 2020?

Estamos muy seguros de que vamos a superar los 20 millones de euros en inversión, aunque no queremos marcarnos objetivos en una empresa tan incipiente.