La tentación de pagar parte de la compra de una vivienda en negro es elevada, sobre todo al pensar que se puede evitar abonar menos impuestos. Durante el boom inmobiliario, este tipo de operaciones estaban a la orden del día, sobre todo en la compraventa de VPO, donde el precio está limitado por la administración pública. Sin embargo, la crisis no ha resuelto el pago en ‘B’. El riesgo que se corre es elevado y no compensa económicamente.

La crisis no terminó de erradicar el dinero negro en las operaciones de compraventa de casas y hoy en día sigue habiendo vendedores que, sin complejos, exigen que un porcentaje del precio sea abonado en efectivo para evitar el control del fisco. Así lo asegura José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). Recuerda que su objetivo es evitar el blanqueo de capitales, es decir, que si una actividad empresarial genera dinero negro, va a querer blanquear capitales mediante la compra de bienes, como el oro u obras de arte, o mediante la compra de inmuebles. 

Hay distintos mecanismos tributarios para evitar el mercado negro, como supervisar todas las transferencias superiores a los 3.000 euros. Pero en opinión de Mollinedo, un mecanismo que podría evitar la evasión de impuestos en el mercado inmobiliario es que en los ayuntamientos hubiera un registro municipal donde inscribir el interés de un comprador por la vivienda de un promotor o de un particular, de tal manera que quedara constancia del precio de venta.

Pero, ojo, que los pagos en ‘B’ tiene consecuencias legales y fiscales y hay que diferenciar entre el comprador y vendedor.

Las consecuencias fiscales

Para el comprador:

Puede ahorrarse entre el 6% (en Madrid) y hasta el 11% (dependiendo de la CCAA y el valor) del ITP en la compraventa. Y es que si no se declara todo el importe de la compraventa (imaginemos 200.000 euros) porque parte se paga en negro (40.000 euros), se obtendrá un ahorro en ese impuesto porque la operación se escriturará en 160.000 euros, es decir, la base imponible es menor.

Pero ojo, porque si la cantidad de dinero negro que se destina a pagar la casa es muy elevada y el precio escriturado es bajo (imaginemos que se paga en ‘B’ 80.000 euros por una casa de 200.000 euros, con lo que el precio escriturado será de 120.000 euros), Hacienda puede realizar una comprobación de valores. Es decir, puede exigir pagar más de ITP.

Otra desventaja es que, si un día el comprador quiere vender la casa, su valor de adquisición será más bajo (sólo el escriturado y no el pagado). Y por ello la ganancia patrimonial será más elevada, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. La ganancia patrimonial en el IRPF tributa entre un 19 y 23%. Por tanto, quizá puede ser mal negocio meter dinero negro cuando se compra, si luego vas a vender ese inmueble.

En el IRPF, el contribuyente tendrá que tributar por una ganancia patrimonial superior a la realmente obtenida, porque en la comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición, sólo se tendrá en cuenta el precio escriturado.

Si, por ejemplo, se adquirió la casa en 2010 por 150.000 euros, pero en la escritura se incluyó el precio de 110.000 euros, este último será el valor que se tendrá en cuenta a la hora de determinar la ganancia patrimonial frente a la operación que se realiza ahora, con el consiguiente aumento en la tributación.

Y lo mismo le ocurrirá con el impuesto de plusvalía municipal, si decide posteriormente vender el inmueble. Si reduce el valor de adquisición de la escritura, luego será más difícil que haya una pérdida en la transmisión, y le costará librarse de pagar el impuesto. “Puede haber casos en que esta pérdida sea real, pero no pueda demostrarse. Por ejemplo, se compra por 150.000 euros, pero se escritura por 100.000 euros. Si luego el inmueble se vende por 120.000 euros realmente habrá una pérdida, pero de escrituras resultará una ganancia de 20.000 euros (120.000 – 100.000)”, añade Salcedo.

Para el vendedor:

La parte vendedora es la más beneficiada de pagar parte de la compraventa en negro. Y es que consigue reducir la ganancia patrimonial obtenida, con lo que pagará menos IRPF. Es decir, es la otra cara de la moneda: si el valor de transmisión es menor, también se reducirá la ganancia.

También puede librarse de pagar la plusvalía municipal porque puede alegar haber registrado pérdidas con la operación. Es decir, si compró por 120.000 euros y vende por 140.000 (pero escritura por 100.000 euros), realmente ha habido incremento de valor del terreno, pero oficialmente el precio de las escrituras refleja una pérdida, con lo que estaría exento de pagar este tributo.

Además, si el inmueble transmitido es una vivienda habitual, y el propósito de este vendedor es el de adquirir una nueva vivienda habitual, le será más fácil obtener la exención total por la reinversión de la ganancia patrimonial obtenida.

Y es que dicha exención plena se logra reinvirtiendo el importe total obtenido en la transmisión. Por ejemplo, el vendedor ha pactado el pago de 250.000 euros, pero ha escriturado por 200.000 euros, con lo que le resultará más sencillo reinvertir sólo ésta última cantidad en la compra de la nueva vivienda, y así lograr la exención total.

El único riesgo para el vendedor es el de sufrir una comprobación del valor de transmisión declarado por haber vendido “barato”. “Que le apliquen el valor comprobado al comprador para aumentar su ganancia patrimonial”, señala Salcedo. Y es que Hacienda no sólo penaliza al comprador por hacerse con un “piso chollo” al exigirle pagar más de ITP, sino que también castiga al vendedor obligándole a tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF superior a la declarada, porque considera que el valor de escritura no es el de mercado.

En cuanto a la plusvalía municipal, hay poco riesgo. “Si de las escrituras que aporta se deduce una pérdida lo normal es que el Ayuntamiento lo deje tranquilo. Y, en todo caso, frente a esas escrituras, la carga de la prueba de que ha existido incremento de valor la tendría el Ayuntamiento”, recuerda el abogado de Ático Jurídico.

Las consecuencias desde un punto de vista civil

Pelayo de Salvador, socio del despacho deSalvador Real Estate, recuerda que puede haber supuestos en los que exista posibilidad de tanteo y retracto por parte de comuneros, colindantes o inquilinos. Y el precio que tendrán que abonar para ejercer el retracto será el escriturado, con lo que el comprador habrá perdido la vivienda y también la parte que haya entregado en ‘B’.

Además, si lo que se compra es una vivienda protegida, deSalvador asegura que la principal consecuencia es la ineficiencia de las políticas de vivienda, ya que se burlan los precios tasados de esta manera, es decir, que, aunque el precio esté limitado, el vendedor puede exigir al comprador que parte de la operación se pague en negro.

Por todo ello, el abogado recuerda que todos los actores del mercado inmobiliario, intermediarios, abogados, notarios, etc. tienen la obligación de reportar al SEPBLAC las operaciones en las que pueda haber indicios de blanqueo de capitales.