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Esta crisis del coronavirus ha provocado que miles de inquilinos se estén cuestionando si les conviene seguir de alquiler en su actual piso o si les viene mejor para sus finanzas personales cambiarse de casa en busca de un arrendamiento más asequible. Analizamos con datos de idealista del tercer trimestre los mercados de Madrid y Barcelona y los comparamos con las rentas del mismo periodo de 2017, 2018 y 2019 para descifrar qué hacer con tu actual piso de alquiler.

La situación del alquiler en España sigue de actualidad en plena segunda oleada de la pandemia del coronavirus. La renta media se ha incrementado un 1,3% durante el tercer trimestre de 2020, según el informe de precios del alquiler publicado por idealista, mientras que el dato interanual aumenta un 5,7%. Sin embargo, en los grandes mercados, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, las rentas cayeron significativamente durante el pasado verano, por encima del 3%.

La volatilidad del mercado del alquiler, como el resto de la actividad económica, dificulta saber cómo van a evolucionar los precios. Actualmente, parece que las rentas se autorregularán y bajarán frente a los precios máximos alcanzados entre 2019 y 2020. El aumento de la oferta de pisos en arrendamiento en los principales mercados ha sido una de las causas del ajuste de las rentas. De hecho, el incremento del número de pisos en stock durante los últimos meses se ha más que duplicado , como ya analizamos en idealista/news.

A esta incertidumbre se añade ahora el acuerdo de los partidos del Gobierno para acelerar la tramitación de la Ley de Vivienda que limitará los precios de alquiler en zonas tensionadas del mercado, y que podría llegar a comienzos de 2021. La norma establecería un control de los precios máximos que se pueden aplicar en las zonas que determine el índice de referencia de precios de alquiler del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Miles de inquilinos se plantean con este panorama si les conviene seguir en su actual piso de alquiler o si les viene mejor negociar el arrendamiento o buscarse una nueva casa más asequible. Un estudio elaborado por idealista/data analiza la mediana del precio total de los inmuebles en alquiler del tercer trimestre de 2020 en todos los distritos y barrios de Madrid y Barcelona y los compara con las rentas del mismo periodo de 2017, 2018 y 2019. Si alquilaste hace tres años, dos años o el año pasado, ¿qué es lo que puedes hacer con tu actual piso de alquiler?

Tus dudas pueden empezar a disiparse con el mapa que presentamos por barrios de las ciudades de Madrid y Barcelona. Por cada año en el que empezaste a pagar el alquiler (2017, 2018 y 2019) tienes tres posibles escenarios al compararlos con los precios actuales.

En color verde se encuentran aquellos barrios donde el alquiler medio está ahora por encima de la renta que estás pagando actualmente, con diferencias superiores al 5%, por lo que te aconsejamos que te aferres a tu alquiler.

En un tono más claro estarían aquellas zonas donde el actual precio de los arrendamientos prácticamente se mantiene igual que cuando te fuiste a vivir a tu actual casa. La variación de los precios se encuentra por debajo de un 5% de caída y de un 5% de incremento.

El tercer caso en color morado es en el que deberías negociar tu actual alquiler o empezar a mirar para mudarte, ya que según el análisis estás pagando por encima de un 5% de los precios que se ofrecen ahora en el mercado de arrendamiento.

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En Madrid, el escenario predominante varía mucho en función del año en que comenzaste a vivir de alquiler en tu actual piso. Pero, de forma generalizada, los precios en los barrios han oscilado entre un aumento del 5% de las rentras y una caída menor al -5%, por lo que aquí tienes que valorar tu situación personal para elegir lo que más te compensa.

La situación por distritos es más plana en los distritos que si nos vamos al análisis pormenorizado de los barrios.

Si arrendaste en 2017, prácticamente deberías aferrarte a tu actual alquiler porque tu renta se encuentra por debajo de los actuales precios. En 107 barrios de los 135 que conforman la capital se recomienda este escenario. En distritos como Puente de Vallecas, Moratalaz, Usera, Carabanchel y Latina, los valores actuales se encuentran un 15% por encima de las rentas que se pagan desde hace tres años.

De hecho, todos los barrios de distritos fuera de la M-30 como San Blas, Villa de Vallecas, Villaverde, Moratalaz, Puente de Vallecas, Usera o Carabanchel tienen ahora precios más altos que en 2017, por lo que deberías de aferrarte a tu actual alquiler, según el análisis de idealista/data.

Todos los distritos se encuentran con diferencias superiores al 5%, salvo en Salamanca y Barajas (ambos con un 4%) y Centro (1%), donde prácticamente estarías igual con tu alquiler actual que si buscas uno nuevo, por lo que debes poner en la balanza los pros y contras de mudarte.

Por barrios, solo en los de Sol, en el distrito Centro, El Cañaveral (Vicálvaro) y Palomas (Hortaleza) muestran precios más bajos en la actualidad que las rentas de hace tres años, por lo que ahora puede encontrar rentas más bajas.

Si diste el paso de vivir de alquiler en 2018, el escenario de mantente si o si en tu actual arrendamiento se reduce a siete distritos:  Puente de Vallecas, Latina, Usera, Carabanchel, Villaverde, Moratalaz y Vicálvaro. En el resto de distritos, la diferencia entre las actuales rentas medias y tu alquiler se reduce a menos del 5% de subida o bajada, por lo que tendrás que ver qué te conviene más.

En ninguno de los 21 distritos de Madrid aparece el escenario de buscarte un nuevo alquiler o negocial el que tienes, pero nueve barrios de la capital si recomiendas este escenario con rentas más bajas actualmente que si firmaste el contrato de alquiler en 2018. Son Huertas-Cortes y Malasaña-Universidad en Centro, Palomas y Conde Orgaz-Piovera (Hortaleza) Jerónimos (Retiro), Castellana (Salamanca), San Juan Bautista (Ciudad Lineal), Arcos (San Blas) y Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas).

En 2018, crece el número de barrios (69) donde prácticamente se mantiene igual la situación frente a septiembre de 2020, y decae a la mitad (57) los barrios donde el escenario sigue siendo “aférrate a tu alquiler”. Destacan todos los Carabanchel y Puente de Vallecas.

Finalmente, si alquilaste el año pasado y vives en alguno de los barrios del distrito de Villaverde, Salamanca o Retiro deberías negociar tu alquiler o empezar a mirar nuevas opciones de arrendamiento, ya que los actuales precios son más baratos que lo que estás pagando, por encima del 6% de diferencia. Desaparece el escenario de “aférrate a tu alquiler” en los distritos, pero aún se mantiene en 14 barrios como el Pau de Carabanchel, Valdemarín o Chopera.

Hasta 32 barrios de la capital presentan como escenario la negociación del alquiler o la búsqueda de uno nuevo si se compraran los precios de 2019 con ahora. Destacan zonas como Recoletos, Goya, Fuente del Berro (Salamanca); Adelfas, Estrella, Ibiza o Jerónimos (Retiro). Repiten Huertas-Cortes y Malasaña-Universidad en Centro, y se unen Lavapiés-Embajadores y Sol. Otros alquileres más comunes entre estudiantes como Argüelles, Gaztambide o Arapiles también se pueden encontrar un alquiler más baratos.

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En Barcelona, por su parte, ya empiezan a aparecer distritos donde se recomienda negociar el contrato desde 2017 como Ciutat Vella o Sant Martí, mientras que en Nou Barris el escenario predominante es el aférrate a tu actual alquiler. En 15 barrios de la capital catalana se pueden encontrar ahora alquileres más de un 5% más baratos que hace tres años, como la Barceloneta, El Gótic o El Raval, Vallvidrera – El Tibidabo i les Planes, Sant Gervasi – La Bonanova, La Vila Olímpica del Poblenou o Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou.

Hasta 22 barrios destacan por no moverse de donde estamos, como decíamos en los barrios de Nou Barris, y la mayoría de Horta Guinardó y Sant Andreu. Mientras en los barrios de Eixample o Les Corts la situación es prácticamente la misma de 2017 a ahora.

En 2018, se refuerza el escenario predominante de que todo se mantiene prácticamente igual a la actualidad, con 41 barrios, y todos los distritos de Barcelona salvo Ciutat Vella, donde sigue preponderando la negociación del arrendamiento. Ya en los alquileres de 2018, prácticamente desaparece el escenario de “aférrate a tu alquiler”, salvo en 12 barrios. Mientras, los precios de 14 de los 67 barrios de la ciudad ofrecen un escenario de cambio y negociación como El Raval, Sant Pere – Santa Caterina i la Ribera, Les Corts, Sant Gervasi – La Bonanova.

En 2019, sigue predominando como escenario generalizado el de todo se mantiene más o menos igual, aunque bajan a 35 barrios, seis menos que el año anterior, mientras suben la opción de la capacidad de negociación o buscar un nuevo alquiler más asequible (27). De hecho, solo cinco barrios piden aferrarse al actual alquiler. Son Sants – Badal y La Marina del Port, del distrito Sants-Montjuïc; La Vall d’Hebron – La Clota y La Font d’En Fargues de Horta Guinardó y Ciutat Meridiana – Torre Baró – Vallbona, en Nou Barris.