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La venta de una vivienda produce una alteración patrimonial para el vendedor cuyo resultado debe determinarse, por regla general, por la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición de la vivienda, tal y como recuerda Sergi Cebrian Burguete, socio de EY en el área de People Advisory Services.

El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que se efectuó la adquisición, del coste de las inversiones y mejoras realizadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, siempre que hayan sido satisfechos por el contribuyente. En el supuesto en que la vivienda haya sido arrendada, el importe de las amortizaciones deberá minorar el valor de adquisición.

Veámoslo con más detenimiento:

Es al computar el valor de adquisición en la operación de venta de la vivienda donde tendremos en cuenta los gastos en que se incurrió al adquirirla. Así el valor de adquisición estará formado por la suma de:

  • El precio por el que dicha adquisición se hubiese efectuado.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. En este punto debemos reseñar que no se incluirán en ningún caso los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos y tributos relativos a la adquisición. Aquí se incluirán:
  • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
  • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
  • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
  • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto en el que se incurriera al realizar la adquisición de la vivienda y que fuera inherente a la misma.

A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.

Por otra parte, el valor de transmisión estará formado por:

  • El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.
  • De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, en el mismo sentido expresado al referirnos al valor de adquisición (comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca) en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente.

Como cualquier otra ganancia o pérdida patrimonial, la venta de la casa tributa a los tipos del ahorro, que van del 19% al 23% dependiendo de la cuantía de la ganancia y se aplican de forma progresiva. Son las siguientes:

Ganancias hasta 6.000 euros – 19%

Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -21%

Ganancias de más de 50.000 euros – 23%

Por ejemplo, si has ganado 50.000 euros al vender tu casa y los has puesto en la renta sin otras inversiones, pagarás un 19% por los primeros 6.000 euros o 1.140 euros. Por el resto hasta 50.000 euros pararás un 21% o 9.240 euros.

A la hora de confeccionar la declaración de la renta, el contribuyente deberá indicar las fechas y valores de adquisición y transmisión de la vivienda en la sección destinada a informar de las ganancias y pérdidas patrimoniales. En las casillas 1631 y 1632 deberás poner la fecha exacta de compra y venta de la vivienda. Estos datos los usará Hacienda para calcular el coeficiente de actualización, uno de los elementos clave para pagar menos impuestos al vender tu casa.

El siguiente paso para poner la venta de la vivienda en el IRPF es indicar el precio de venta y de compra. Esto se hace en la casilla 1633.

Cómo evitar declarar la ganancia patrimonial de la venta en la Renta 2020

Con carácter adicional, hay que apuntar que el contribuyente podrá excluir de gravamen en el IRPF total o parcialmente la ganancia patrimonial siempre que la casa objeto de transmisión haya representado su vivienda habitual, en la medida en que el importe obtenido por la transmisión sea reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Asimismo, los contribuyentes mayores de 65 años que destinasen el importe obtenido por la venta de la casa a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor podrán excluir de gravamen en el IRPF la ganancia patrimonial ya sea de manera parcial a total de conformidad con lo dispuesto en la Ley del IRPF.

La viabilidad de estos beneficios fiscales debe ser valorada caso a caso con el fin de asegurar su correcta aplicación.