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¿Estás pensando en pedir una hipoteca para construir tu propia casa? En ese caso lo que necesitas es una hipoteca autopromotor. 

Este tipo de préstamos no está destinado a financiar la compra de una vivienda, sino su construcción desde cero. Entre sus principales características destaca que no suelen incluir la compra del terreno, cubren de media el 80% del valor del inmueble, establecen un plazo de devolución de entre 10 y 30 años, y exige contar con la licencia y un proyecto de construcción. Resumimos las claves de esta alternativa de financiación. 

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor, o préstamo autopromotor, es un tipo de hipoteca pensada de forma específica para aquellas personas que quieren construir su propia vivienda. Es decir, se trata de un préstamo que no está destinado a financiar la compra de una vivienda, sino la construcción de una casa desde cero. O sea, la ejecución de la obra.

Esto hace que las hipotecas autopromotor guarden algunas características con las hipotecas ordinarias, pero también presentan algunas diferencias importantes que conviene tener en cuenta a la hora de comparar hipotecas y buscar la que mejor se adapta a nuestras necesidades.

¿Las hipotecas autopromotor incluyen la compra del terreno?

Por lo general, no. Las hipotecas autopromotor están pensadas para financiar la ejecución de la obra, pero no la compra del terreno en el que se edificará la casa en cuestión. Por ello, uno de los requisitos previos para poder acceder a este tipo de hipotecas es contar ya con el terreno en el que queremos construir la casa.

¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

La manera en que se ejecuta una hipoteca autopromotor puede variar de una entidad bancaria a otra. Por lo general, al igual que las hipotecas ordinarias, este tipo de préstamos suelen cubrir un máximo del 80% del valor del inmueble y tener una duración que puede oscilar entre los 10 y los 30 años (como máximo).

No obstante, debido a la naturaleza de este tipo de préstamos, las hipotecas autopromoción (o hipotecas para construir una casa) no suelen dar la totalidad del capital de una sola vez. En lugar de esto, el dinero suele entregarse al prestatario en tramos, a medida que el proyecto de construcción avanza.

En este sentido, generalmente se suelen distinguir tres tramos diferentes del proceso:

Tramo de suelo

Se trata de la primera fase o fase inicial del proyecto. En esta primera parte se recibe una cuantía importante del préstamo (aproximadamente el 50% del préstamo). Con este dinero se suele financiar tanto el proyecto arquitectónico como el inicio de las obras.

Tramo de certificaciones

Esta segunda fase suele suponer entre el 20 y el 30% del préstamo, que el banco concede para ir haciendo los pagos correspondientes a medida que el proyecto avanza. En esta segunda fase, el arquitecto o persona responsable del proyecto debe realizar los justificantes del avance de las obras, que se irán presentando al banco como prueba y garantía de que el proyecto se desarrolla como era de esperar.

Tramo de fin de obra

Es el tramo final del proyecto. Se lleva a cabo cuando se termina la construcción de la vivienda y cuando se consigue la cédula de habitabilidad. En este tramo se suele obtener la parte restante de la hipoteca autopromotor (aproximadamente un 10 o 20%, dependiendo de cuánto se ha recibido en los tramos anteriores).

Aunque estos tramos suelen ser comunes a la mayoría de hipotecas autopromotor, cada producto y banco puede presentar sus diferencias. Por eso, antes de firmar cualquier hipoteca, asegúrate de que las condiciones se adaptan a lo que necesitas y asegúrate también del modo en que recibirás el dinero para la construcción de tu casa.

¿Qué requisitos tiene una hipoteca autopromotor?

Al igual que para acceder a las hipotecas ordinarias, al solicitar una hipoteca autopromotor los bancos van a solicitar que tengamos un perfil solvente y que les dé seguridad (situación económica estable, ahorros con los que financiar el 30% del proyecto, no tener otras deudas, etc.).

Sin embargo, además de estos requisitos generales, a la hora de solicitar una hipoteca autopromotor, los bancos también van a tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Ser propietario del terreno: El terreno en el que queremos construir nuestra vivienda debe estar a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad.
  • Que el terreno sea urbanizable: Además de que el terreno sea de nuestra propiedad, este debe estar calificado como suelo urbanizable.
  • Disponer de licencia de construcción: Se trata de una licencia que expide el ayuntamiento al que pertenece el terreno en el que queremos construir la vivienda.
  • Presentar un presupuesto de construcción: Debe estar realizado por una empresa constructora y, lo más recomendable, es que sea la misma que se va a encargar de la ejecución de la obra. 
  • Presentar un proyecto de construcción: Junto al presupuesto que estima cuánto va a costar la obra, se debe presentar el proyecto de construcción. Además, este proyecto debe estar validado por el Colegio de Arquitectos.
  • Presentar un certificado energético: Este certificado energético se debe realizar en la fase de redacción del proyecto, y sirve para calificar el nivel de eficiencia energética de la vivienda de manera previa a la construcción.

¿Las hipotecas autopromotor se aplican también para las viviendas prefabricadas o modulares?

Las hipotecas autopromotor, o hipotecas para construir una casa, sirven para financiar la construcción tanto de casas de ladrillo como de viviendas prefabricadas o modulares. Sin embargo, en el caso de viviendas prefabricadas o modulares, es indispensable que se trate de viviendas que estén ancladas al suelo. Es decir, que no sean móviles. Como, por ejemplo, una autocaravana, que no se puede financiar con este tipo de préstamos.