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Los expertos inmobiliarios no ven ni rastro de crisis financiera a corto plazo en el mercado español, pero lanzan un aviso sin titubeos: estamos inmersos en un problema que afecta menos a la economía y más a la sociedad que se llama crisis de acceso a la vivienda.

Así valoran la situación actual tanto desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) como desde la tasadora ST Sociedad de Tasación.

La principal prueba de que no estamos ante una tormenta bancaria la encontramos en la firma de hipotecas (que sigue muy por debajo de las compraventas) y en el saldo vivo del crédito, que sigue sin remontar el vuelo tras siete años y medio de caídas. Según el sector, durante la burbuja “se sobrecontruyó porque había sobrefinanciación”, mientras que actualmente la banca aplica criterios más estrictos a la hora de conceder préstamos para la compra de vivienda y para financiar promociones. “Estamos en las antípodas de la sobreconstrucción y la sobrefinanciación”, aseguran.

Sin embargo, el mercado sí que está arrastrando un problema: el difícil acceso a la vivienda, sobre todo por parte de los jóvenes.

“Desde el punto de vista económico, la foto de España es idílica, pero tenemos un serio problema en el sector inmobiliario. La demanda que tiene entre 25 y 35 años no puede acceder a la vivienda, porque la capacidad de pago de esta generación apenas ha aumentado en los últimos años, pero el precio de la vivienda ha subido con fuerza en muchas zonas. El reto que tenemos en lo que queda de ciclo es darle una vuelta a esta realidad”, sostiene Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación.

En esa misma línea, Carolina Roca, directora de Grupo Roca y vicepresidenta de Asprima, explica que “es una crisis diferente a otras que hemos vivido y que no solo se da en España”.

De hecho, la bautizada como ‘Affordable Housing Crisis’ se está extendiendo por muchas economías desarrolladas, incluyendo EEUU y varios países europeos. Según Roca, “está creciendo con fuerza la demanda de vivienda asequible y en España hasta un 70% de las familias ya solo pueden acceder a una vivienda a un precio social y la realidad es que en los últimos años hemos visto una reducción brutal de este tipo de producto”.

Para hacerse una idea, basta repasar estos los datos de viviendas protegidas terminadas del Ministerio de Fomento. Si entre 1991 y 2012 se terminaron de media casi 60.000 viviendas protegidas al año, la suma de los dos últimos años alcanza por la mínima las 10.000 unidades, lo que convierte a 2017 y 2018 en los peores ejercicios de la historia. Así ha evolucionado la vivienda protegida terminada desde principios de los 90:

A este desplome del desarrollo residencial protegido hay que sumar que el paro juvenil sigue siendo alto. Según la última Encuesta de Población Activa del INE, el colectivo de entre 25 a 29 años registra una tasa del 19,5%, casi cinco puntos por encima de la media nacional. Además, muchos los que trabajan lo hacen con un contrato temporal y con unos sueldos que no terminan de remontar. Tal y como muestra la Encuesta Anual de Estructura Salarial del INE, los jóvenes de entre 25 y 29 años ganan casi un 10% menos que en 2008.

Todo ello está retrasando la emancipación de este colectivo, y le está dificultando poder ahorrar, una condición necesaria para obtener financiación hipotecaria con el fin de adquirir una casa. Así, insiste Fernández-Aceytuno, ”no están creando nuevos hogares y esa es la demanda de dentro de 10 años”.

A este problema se une, como recalca la vicepresidenta de Asprima, que “somos incapaces de producir viviendas a precios asequibles, entre otras cosas porque se nos ha disparado el coste de producción por factores como la falta de mano de obra en el sector. Es necesario reducir los costes para abaratar las casas y para ello tiene que haber más suelo disponible y potenciar la vivienda en alquiler”.

Roca critica que los ayuntamientos no estén dando salida a los terrenos que tienen en propiedad reservados a vivienda protegida y hace un llamamiento al sector privado para buscar una solución al problema.

“Nos tenemos que tomar en serio todo esto y no dejarlo en manos de políticos o dogmáticos, porque lo que está claro es que las medidas que se están tomando en materia de vivienda son consecuencia de un problema social que cada vez va a más y que el sector público no sabe solucionar. Desde el sector privado debemos poner las cartas sobre la mesa, trabajar junto con las Administraciones y conseguir que la vivienda no sea un ‘boomerang’ político”, opina Roca.

Para Ricardo Martí Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), «el inmobiliario y la construcción, al igual que la educación, debe ser uno de los grandes pactos de Estado». 

La baza del alquiler

El sector insiste en que una de las fórmulas para facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los jóvenes, es apostar por el mercado del alquiler. La número dos de la asociación de promotores madrileña asegura que cuesta lo mismo construir un bloque de viviendas para la venta que para el arrendamiento, y que la principal diferencia es lograr financiación para el alquiler, que es algo mucho más complicado. Es aquí donde entran en juego otros ‘players’ del sector como las socimis, los fondos de inversión e incluso bancos.

 Aun así, ya hay varios proyectos en marcha que muestran el interés de las promotoras residenciales en alquiler. Grupo Lar, por ejemplo, tiene previsto invertir cerca de 80 millones en la construcción de 550 viviendas destinadas al arrendamiento en Madrid, Málaga y Valladolid, mientras que Realia, el grupo liderado por el magnate mexicano Carlos Slim, ha cerrado recientemente la compra de un solar en Tres Cantos (Madrid) en el que levantará una promoción de 85 pisos, con una inversión de unos 16 millones.

Metrovacesa, por su parte, acaba de cerrar la venta de un proyecto de pisos en alquiler a la gestora Ares por 29 millones de euros, y se esperan movimientos similares en otros referentes del sector.