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Las casas prefabricadas se han convertido en una de las opciones más atractivas en el sector residencial. Su rápida construcción, su diseño y su precio son solo algunas de las ventajas que las avalan. ¿Pero qué se necesita para construir una casa prefabricada en España? Estos son todos los permisos necesarios.

Legislación casas prefabricadas

Lo primero que hay que saber si se quiere construir una casa prefabricada en España es que están reguladas bajo la misma legislación que las construcciones tradicionales. Es decir, están bajo la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).

¿En qué terreno se puede construir una casa prefabricada?

Para construir una vivienda modular es necesario poseer un suelo urbano, que es aquel terreno incluido en el plan urbanístico de una ciudad o municipio y que cuenta con los permisos y características para edificar en él. Se trata de parcelas que disponen de todos los servicios necesarios. Para ello, deben contar con red de abastecimiento y evacuación de agua, suministro eléctrico y acceso rodado.

Hay excepciones en las que está permitido edificar en suelos rústicos, pero suelen ser poco frecuentes y cuentan con muchas limitaciones de uso y de tamaño.

Para construir una casa prefabricada en un terreno, es necesario conocer la ficha urbanística de la parcela. Cada municipio tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus leyes para estructurar las condiciones residenciales, por lo que habrá que solicitarla al ayuntamiento correspondiente. En la ficha aparecerán las alturas máximas, los metros edificables y demás cuestiones a tener en cuenta a la hora de construir la vivienda. Los requisitos son los mismos para cualquier tipo de casa, independientemente de su modo de construcción. Es necesario contar con todos los permisos, ya que de lo contario, la vivienda será ilegal.

Estudios del terreno

Antes de construir, hay que realizar una serie de estudios del terreno para ver las posibilidades y la viabilidad del proyecto. Estos son:

  • Estudio topográfico: perfila la geometría de la parcela donde se construye la casa. El precio se mueve entre los 250 y los 400 euros.

  • Estudio geotécnico: muestra las características del terreno y sirve para diseñar una cimentación adecuada. El precio medio es de 725 euros.

¿Es necesario el permiso de obra?

En el caso de las casas prefabricadas, no es necesario el permiso de obra, pero sí que es obligatoria la licencia urbanística. Esta licencia supone un gasto de entre el 0,5% y el 2% del coste final de la vivienda.

¿Qué impuestos hay que pagar para construir una casa prefabricada?

  • Antes de empezar la obra, hay que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que suele rondar el 4% del coste final de la obra.
  • También hay que pagar IVA. Para un particular que construye su propia casa (autopromoción) es del 10%. Este porcentaje se pagará mes a mes, según avance la obra.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, cuyo coste es del 1,5% del total.
  • En algunos casos se puede contratar un Organismo de Control Técnico (OCT) para certificar la correcta ejecución de las obras de la vivienda. La contratación del OCT lo impone la aseguradora y, por tanto, no es necesario si no se va a contratar el seguro decenal, como es el caso del auto promotor.

¿Qué seguros hay que contratar para construir una casa prefabricada?

Gestión de Residuos y Ocupación de Aceras: Más que un seguro, es un aval,  ya que si no ocurren percances, se debe devolver al final de la obra. Suele rondar el 1% del coste final, aunque depende de cada municipio.

Seguro decenal (optativo): No es obligatorio, salvo que se quiera vender la casa prefabricada en los próximos 10 años a su construcción. El seguro decenal es aquel que cubre los daños ocasionados en el edificio como consecuencia de defectos que aparezcan en la construcción y que afecten directamente a la estabilidad del mismo. Es decir, si tú eres el promotor, te estarías asegurando contra ti mismo, algo que carece sentido.

Cédula de habitabilidad

Cuando la casa prefabricada esté construida, se debe normalizar mediante la solicitud de la cédula de habitabilidad, que sirve para legitimar los permisos urbanísticos, el proyecto y que es apta para uso residencial. Su coste es mínimo y no todas las comunidades la requieren, algo que si que ocurre con la licencia de primera ocupación.

Licencia de primera ocupación

Se solicita al ayuntamiento correspondiente cuando la obra ya ha finalizado. Su precio ronda entre el 0,5% y el 1% del presupuesto.

Registro de la propiedad

Como todas las viviendas, las casas prefabricadas deben estar inscritas en el registro de la propiedad. Que estén registradas es fundamental para alquilar o vender la vivienda en un futuro, ya que en la página web de Registradores de España, cualquier persona puede conocer toda la información sobre una propiedad: características, titular, hipoteca, si tiene un embargo, etc.  Los honorarios del notario y de registrador están en torno al 0,5% del valor total.

Suministros

Por último, hay que dar de alta los suministros de agua y luz de la vivienda. Su precio ronda entre los 500 y los 700 euros.