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“Si el precio de los alquileres se dispara habrá que dar a los ayuntamientos la potestad para intervenirlos por ley”. Esta es la idea con la que Podemos afrontó el pasado otoño la cuestión de la vivienda en España: si hay un incendio, habrá que sacar la manguera. La idea a priori parece buena. Al fin y al cabo, la vivienda es un derecho y alguien puede sentirse en la obligación de acotar los desmanes del mercado. La cuestión es saber si funciona.

Fue en 2015 cuando las autoridades decidieron aplicar en París unos límites a los alquileres, fijando un precio máximo y mínimo según zonas, inmuebles, etc. Esa fue la medida estrella de la batería de propuestas de la ‘ley Alur’, aunque, dos años después, ha sido suspendida por los tribunales y el Gobierno aún no sabe si ha funcionado.

Año 2014. No hay quien viva en París. Los precios de los alquileres han enloquecido hasta acabar en una espiral alcista de la que no se atisba el final. En la Ciudad de la Luz se paga por un alquiler un 40% más que hace 10 años. Los franceses se refieren a este tipo de subidas con una palabra muy gráfica: ‘la flambée’ -la llamarada-. La mitad de los jóvenes de París no puede pagarse una casa. En España son hoy en día el 80%, pero en ese momento en Francia saltan todas las alarmas. El Gobierno de François Hollande decide tomar una decisión drástica: la ‘ley Alur’ limita los precios del alquiler. Es la medida estrella del plan estatal de vivienda y prevé que se aplique en todas las zonas calientes del mapa inmobiliario francés, aunque comienzan a experimentar en una parte de París, ni siquiera en toda el área metropolitana. Más tarde veremos que las zonas en las que se aplica son importantes.

La nueva norma entra en vigor en agosto de 2015. Para evitar abusos, los pisos cuestan en adelante lo que digan las autoridades. El Ejecutivo fija un precio estándar para cada edificio según el tipo, la ubicación, el número de habitaciones, el mobiliario y la antigüedad, y establece un alquiler de referencia por metro cuadrado para todas las viviendas. Los alquileres que se firmen o renueven desde esa fecha en adelante no pueden ser un 20% más caros ni 30% más baratos. Cualquier inquilino o propietario cuyo contrato no esté dentro de la ley puede reclamar a un tribunal de arbitraje para subsanar la diferencia, aunque no se contemplan aplicar sanciones.

Cuestión de picaresca

Aquí aparecen los primeros problemas. Como no se puede ir casa por casa para definir el precio de cada vivienda la unidad más pequeña es el edificio. “Es perverso, porque no puede alquilarse por el mismo precio un primer piso que un cuarto con luz”. Habla Jean Ferrando, tesorero y ex presidente de la Unión Nacional de Propietarios de Inmuebles, el principal agente opositor a la norma y uno de los que ha terminado por tumbarla.

La ‘ley Alur’ marca precios máximos para cada zona, pero contiene un apartado en el que afina la división y que pagar. Se puede pagar más del máximo por los complementos al alquiler, que terminarán por abrir la puerta a la picaresca. Alcanzado el techo de precio para una vivienda se puede seguir subiendo el alquiler si se tiene en cuenta complementos por ‘extras’ de la casa como las obras recientes en la vivienda, el portero físico, los jardines, el gimnasio o la piscina. Todos estos se pueden cuantificar fácilmente. Si la vivienda tiene gimnasio y un gimnasio en la zona cuesta x, se puede cobrar el precio del alquiler de referencia más x. También se puede subir el precio por otros intangibles como la luminosidad de la casa, las vistas o la situación estratégica en las redes de transporte público.

Y aquí viene el lío. ¿Quién sabe lo que cuesta una buena vista? ¿Ver una esquina de Montmartre cuesta 200 euros al mes tal y como se ha pagado? ¿Es un abuso? En esto hay división de opiniones, pero coinciden en que el precio lo rige el mercado. Michel Lechenault, responsable editorial de Seloger.com, admite que la costumbre es “añadir un 20%” de complementos sobre el techo del alquiler, con lo que el precio ya vuela un 40% por encima del índice de referencia. Ya lo dijo el arquitecto Mies van der Rohe: “Dios está en los detalles”.

La asociación de consumo en alojamiento CDLCV estudia 15.000 anuncios de alquiler en París en 2016 y dibuja el tamaño del ‘agujero’: una de cada tres ofertas no se ajusta a los precios fijados por la ley y los alquileres vuelan una media de 143 euros mensuales por encima del techo permitido. El mayor desfase se da, como es lógico, en el segmento más demandado: los pequeños apartamentos. Cuatro de cada 10 están fuera de la ley. Las consecuencias de saltarse la norma son discretas, pues solamente se consideraba que el propietario debía devolver al inquilino el dinero cobrado de más.

Algunos se saltan la ley por acuerdo entre propietario e inquilino. Lechenault, de 46 años, era propietario de un apartamento de 72 m2 en Pigalle por el que recibía una renta de 2.200 euros mensuales. Al renovar el contrato, el encuadre de precios le ordenaba cobrar 400 euros menos. “Cuando apareció la ley, mi inquilino me dijo que mantendríamos el precio anterior. Es arriesgado, pero en París siempre hay gente dispuesta”. Él optó por vender. Diversos agentes, entre ellos él mismo, calculan que desde 2015 ha salido del mercado un 15% de las viviendas (entre 10.000 y 15.000 unidades, según las estimaciones del mercado). “Los inversores han huido”, aclara. Algunos han vendido y otros se han pasado al alquiler turístico, más rentable.

“No sabemos si funciona”

La valoración, como los precios, va por barrios. La entonces ministra de Vivienda del gobierno de François Hollande, Emmanuelle Cosse (Los Verdes) declaró en su día que el plan ha funcionado, pues el 30% de los nuevos inquilinos se alojan a precios más bajos y que la locura de los alquileres en París se ha estabilizado. Dos años después, Julien Denormandie, actual secretario de Estado en el Ministerio de Cohesión de los Territorios del gobierno Macron, no lo tiene tan claro: “No sabemos si funciona”, ha declarado.

Quizás para juzgar la iniciativa haya que fijarse en su objetivo principal: los precios de los alquileres. Los resultados son esquivos. El alza de los arrendamientos en París se ha detenido desde 2017 -punto para la ley-, pero el mercado se ha enfriado en la misma medida en que lo ha hecho en el resto de Francia. En la curva de precios, el mercado parisino se ha comportado según los mismos códigos que el mercado del país entero, donde no se han puesto en marcha los límites mínimos y máximos de los alquileres.

Los precios han dejado de crecer en París, pero ha sucedido en todo el territorio”, apunta Lechenault. Vivir en París sigue siendo caro. El m2 de alquiler cuesta 25 euros mensuales frente a los 15 euros de media de Madrid capital y muy lejos de los cerca de 10 euros de la media española.

Los jueces dicen ‘No’

Es posible que nunca sepamos si la medida ha funcionado. Los tribunales suspendieron a finales de año su aplicación tanto en París como en Lille, donde solo duró un año. Los jueces entienden que es injusto que la norma se aplique en una sola parte de la ciudad. El obstáculo no es inmobiliario, pero el golpe a la iniciativa puede ser definitivo. El Gobierno, que ha recurrido la suspensión ante los tribunales, prepara para marzo una batería de medidas sobre vivienda y entre ellas podría estar resucitar la ley Alur con el permiso de los jueces. Habrá que esperar hasta entonces para saber si la idea está muerta o solamente tocada del ala.

Que los tribunales tumben el encuadre de alquileres no significa que los precios en París sean libres. Al margen de la ‘ley Alur’, las subidas de los alquileres están limitadas en las zonas ‘calientes’ del país en las que la demanda es muy superior a la oferta, unas 1.189 comunas en 28 aglomeraciones.

En estos mercados no hay un techo para el precio del alquiler, pero el propietario no puede recalcular el precio para un nuevo contrato y subirlo a su gusto al cambiar de arrendatario. El nuevo alquiler para el próximo inquilino tiene que subir, como máximo, el Índice de Referencia de Alquileres, una suerte de ‘IPC’ para arrendamientos que marca el aumento y que se revisa cada pocos meses. Por ejemplo, un propietario es libre de alquilar un piso de una habitación en 6.000 euros al mes, pero si cambia de inquilino, no lo puede poner en el mercado a 7.000. Si el Índice de Referencia de Alquileres es del 1%, la nueva renta no podrá rebasar los 6.060 euros. Escapan de esta regla las viviendas en las que se ha invertido en mejoras un importe equivalente al precio del alquiler de todo un año, las que llevan vacías 18 meses y las que tienen un precio claramente por debajo de mercado.