Paloma Relinque, directora de la oficina de Madrid de CBRE repasa con idealista/news el presente y el futuro del sector de las oficinas tras la crisis del covid-19. La directiva reconoce que el negocio se encuentra en un momento delicado y que aunque han notado un aumento de la demanda, los acuerdos tardan en cerrarse. También destaca un relajamiento de las rentas y un mejor comportamiento de Barcelona frente a Madrid. Por último, reconoce que los espacios flexibles y los ‘coworking’ serán los grandes ganadores de esta situación.

¿En qué momento se encuentra el sector de oficinas?

Se encuentra en un momento un poco delicado. Estamos notando un incremento en la demanda, pero es cierto que se tarda mucho en cerrar los acuerdos.

¿Hasta qué punto ha afectado el covid-19 al sector?

El covid-19 ha afectado al sector de oficinas hasta el punto de casi revolucionarlo. Tendencias que ya existían como el teletrabajo se han acelerado. En nuestro caso ya veníamos de un sistema híbrido, porque no hacía falta que el empleado viniera a trabajar todos los días. Esto lo vamos a ver cada vez más, pero no significa que sea la muerte del sector de oficinas

¿Qué ha ocurrido con la inversión y cómo se va a comportar a medio plazo?

El pasado año descendió, respecto a ejercicios anteriores que veníamos de máximos. Hubo un parón en el segundo trimestre. En el tercero y en el cuarto se cerraron varias operaciones. Con respecto al inicio de curso el sector ha empezado flojo en Madrid y en Barcelona. Esperamos cerrar 2021 con una ligera recuperación, aunque en estos momentos estamos un 60% por debajo del total de inversión del pasado año, porque el primer trimestre de 2020 fue muy activo.

¿Cómo se ha comportado la demanda?

Con el covid paralizó casi por completo la demanda y durante los meses de confinamiento no remontó. Sin embargo, este primer trimestre nos ha sorprendido porque sólo ha registrado una caída del 20% con respecto al ejercicio anterior. Además, en Madrid y en Barcelona ha crecido por encima de los primeros tres meses de 2020 con alguna que otra operación relevante.

¿Cómo va a evolucionar esta variable?

La demanda va a evolucionar de manera cautelosa. Lo que sí es verdad es que vemos que se va a seguir apostando por edificios de calidad saludables, y sobre todo, que estén bien comunicados para atraer talento. Esperamos ver algo más de actividad ya hacia final de año

¿Y qué va a ocurrir con las rentas?

Las rentas se están relajando un poco. Veníamos de máximos y la realidad es que hay algo más de desocupación. Además, hemos detectado que está aumentando el subarriendo. Empresas que han alquilado metros y ahora los alquilan a otras compañías. Esto se tiene que regular porque no es habitual en nuestro mercado. Lo habitual era que el propietario firme un nuevo contrato con el inquilino, más allá de que se subarriende el espacio.

¿Existe una sobre oferta de m2 en el mercado?

No es preocupante porque además veníamos de una expectativa de oferta futura de rehabilitación muy baja, sobre todo, en Madrid. Antes del covid-19 había muy pocos proyectos desarrollados en especulativo

¿Acabará el teletrabajo con el sector de oficinas?

Yo soy una firme convencida de que el teletrabajo no va a acabar con las oficinas, porque creo es un lugar para encontrarse, para ser productivo, para interactuar, tener ideas… al final, somos seres sociales. Además que hay un tema importantísimo, que es el tema de la formación, porque existe mucha gente joven que necesita aprender en un sitio que se llama oficina.

La demanda va a evolucionar de una manera cautelosa

 

 

 

¿Pueden ser los espacios flexibles y los ‘coworking’ los grandes beneficiados de la crisis del covid-19?

Sin duda. Los grandes ganadores van a ser los espacios flexibles. Veníamos de una rigidez en lo laboral donde te exigían una presencialidad y creo que eso va a cambiar. Ahora, las empresas quieren y buscan flexibilidad y van a desaparecer asignación obligatoria de m2. Las empresas podrán aumentar y disminuir puestos de trabajo en función de sus necesidades.

¿Han detectado un repunte en el interés por invertir en este tipo de activos?

Nosotros somos los únicos que medimos el número de puestos contratados en los ‘coworking’ y la realidad es que ha crecido un 300%.

Entre Madrid y Barcelona ¿qué ciudad está mejor en el segmento de oficinas?

Los datos arrojan mejores datos para Barcelona: un mayor crecimiento, mejor absorción de m2, un volumen de inversión más alto y más propuestas de producto para el mercado barcelonés. Pero yo creo que realmente Madrid está preparándose porque es la ciudad donde realmente pasan los negocios, donde las empresas están creciendo y esto lo vamos a ver muy, muy pronto.

¿Por qué se ha comportado mejor Barcelona que Madrid?

Al final, en Barcelona han surgido operaciones puntuales que han mejorado sus cifras. Además es un mercado más pequeño y con lo cual un par de operaciones suponen que las cifras de absorción mejoren enseguida.

Los ‘coworking’ serán los grandes beneficiados de la crisis del covid-19

Fuera de la capital española y catalana ¿qué ciudades pueden experimentar una mejoría?

Valencia juega un papel realmente importante, pero también hay otras localizaciones como Málaga, Bilbao y Sevilla.

¿Va a cambiar la crisis del covid-19 la localización y el producto de las oficinas?

Yo creo que el producto ‘prime’ siempre va a mantener su atractivo. Al final, la gente va a buscar oportunidades y las oportunidades se buscan en un sitio donde aglutine gente de talento, lugares donde haya vida… y de momento, esos espacios suelen estar en el centro de las ciudades, que son los sitios más activos. Esto no quiere decir que no se activen otros puntos ‘satélites’, pero el ‘prime’ no va a desaparecer.

¿Pueden ganar peso las zonas periféricas?

Las zonas periféricas en cuanto ofrezcan edificios de primera calidad, buen transporte y sitios donde tener ocio crecerán. Por ejemplo, muchas compañías nos preguntan: ‘¿en cuánto tiempo puedo estar tomándome una cerveza en un sitio que no sea la cantina de mi edificio?’

¿Se va a producir una inversión en capex durante 2021 y 2022?

Durante 2021 veremos una inversión en capex en cuanto la demanda lo permita. De todos modos, sería fantástico que las restricciones urbanísticas nos permitiesen realizar mejores rehabilitaciones, pero sí creo que vamos a ver un mayor volumen de inversión en capex.

¿La reconversión de oficinas en viviendas tras la pandemia será una moda pasajera o se instalará definitivamente?

De momento lo vemos como algo residual. Pero si es verdad que hay muchísimos edificios donde hay oficinas sin licencia en los bajos y en las primeras plantas de edificios residenciales donde se puede dar este fenómeno.

Además de directora de oficinas de CBRE también es directora de la compañía en Madrid. ¿Qué nos puede contar del futuro de la ciudad?

Creo que Madrid tiene una grandísima oportunidad por delante. Tenemos muchísimos proyectos, entre ellos uno de los más grandes de Europa, como es Madrid Nuevo Norte y otros de gran relevancia como el proyecto Clesa que son más de 80.000 m2; la rehabilitación del Bernabéu y el entorno de Azca, la remodelación de las Torres de Colón… La ciudad va a cambiar mucho con respecto a oficinas, pero también a nivel de ocio y turismo. Por ejemplo, toda la parte de Canalejas, la Gran Vía, la peatonalización de Puerta del Sol, Plaza España y toda la zona, por supuesto, de Méndez Álvaro. Todos estos proyectos van a hacer de Madrid una ciudad más dinámica.