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Si algo pide el sector del ‘real estate’ español al 2021 es su pronta recuperación. Y puede que, en cierto modo, ese deseo se cumpla. Según la consultora inmobiliaria CBRE, durante este ejercicio la actividad en el sector inmobiliario español crecerá motivada por el retorno progresivo a la normalidad en los próximos meses y el impulso que dará a la economía el avance de la vacunación entre la población. De este modo, el volumen de inversión en el sector estaría en el entorno de los 10.500-12.000 millones de euros, lo que supondría un incremento de hasta el 25% respecto al registrado en 2020 (cuando se alcanzaron los 9.477 millones de euros) y la aproximación a los niveles de 2019.

Sobre las proyecciones de CBRE para 2021, el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, ha explicado que “este año, el volumen de capital buscando oportunidades de inversión seguirá siendo notable, y a la par de la recuperación de la economía y según se vaya completando el plan de vacunación se producirá una mayor actividad en el sector, previsiblemente en la segunda mitad del año”.

Gráfico CBRE

Gráfico CBRE

Además, Ramírez-Escudero ha destacado el contexto favorable de política económica y bajos tipos de interés para impulsar la recuperación de la actividad: “El entorno en el que nos encontramos de tipos de interés ultra bajos, inflación en terreno negativo, rentabilidad de los bonos en mínimos en algunos países y una política monetaria ultra expansiva para hacer frente a la crisis del covid-19 favorecerán la inversión internacional en el sector inmobiliario español. Así, los atractivos diferenciales inmobiliarios sobre los tipos de interés a largo plazo seguirán impulsando el interés en activos inmobiliarios”.

Protagonismo del residencial en alquiler

“El residencial en alquiler seguirá siendo uno de los grandes protagonistas debido a la carencia de vivienda de calidad en alquiler en España y el aumento de la demanda en los últimos años. Así, continuará el crecimiento experimentado en 2020 cuando atrajo más de 2.600 millones de euros de inversión (incluyendo residencias de estudiantes), de los cuales más de 1.700 fueron de producto PRS y BTR. El BTR ha sido el claro protagonista en 2020 ante la falta de producto terminado y alquilado, registrando cifras récord con más de1.400 millones de inversión”, comenta Miriam Goicoechea, associate director de Research de CBRE España.

Según las estimaciones de CBRE, el número de hogares en régimen de alquiler alcanzará los cinco millones en 2024, el 27,3% de los hogares en este régimen. Otro de los factores que impulsará al sector es el atractivo retorno que ofrece, con ‘prime yields’ del 3,0-3,5% en Madrid y Barcelona respectivamente, muy cerca de otras ciudades como Londres (3.25%).

Sobre el comportamiento de la vivienda en 2021, habrá una recuperación de la demanda con un crecimiento del 15% en el número de transacciones de vivienda (475.000-500.000 viviendas vendidas). En cuanto al precio, “observaremos una ligera corrección a la baja (entre el1% y el -3%) en 2021, que estará muy condicionado a la evolución de la situación epidemiológica, la tasa de desempleo, la aplicación de la vacuna en masa y la evolución del sentimiento de mercado. En el mercado de obra nueva, el precio de la vivienda se mantendrá prácticamente estable, mientras que la segunda mano y especialmente la segunda residencia se reajustarán de forma más pronunciada”, asegura Goicoechea.

El ‘subidón’ de la logística

“El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en 2021 haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de ‘sale&leaseback’, La elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes portfolios, dará lugar a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional, por encima de los 1.400 millones registrados en 2020”, señala Martínez Brioso.

En 2021 continuará el auge de la logística de proximidad, que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores hacia activos ‘ultima milla’ en ciudades de más de 100.000 habitantes. Sectores como el de alimentación, farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes seguirán registrando una alta actividad, y junto con la expansión del canal online continuarán impulsando la demanda de espacio logístico, bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de nuevo espacio. En Cataluña, el mercado de alquiler continuará nutriéndose de proyectos llave en mano en naves XXL dada la actual escasez de oferta disponible.

Entre las tendencias inmologísticas que predominarán en 2021 están: una implementación constante de la automatización; más importancia de la logística de proximidad enfocada en acercar los paquetes al consumidor final; mayor relevancia de la sostenibilidad y el bienestar del trabajador, y más demanda de naves de almacenamiento en frío.

El sector alternativo, marcado por el déficit de oferta frente a demanda

“El sector alternativo continúa experimentando crecimientos relevantes en volúmenes de inversión como consecuencia de la evolución demográfica, las nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que ofrecen respecto a los productos tradicionales. Se trata de un sector defensivo que continuará creciendo en 2021 muy impulsado por el enorme déficit de oferta frente a demanda”, explica Martínez-Brioso.

Por segmentos, el mercado de residencias de estudiantes seguirá la consolidación este año tras el parón de 2020 ocasionado por la pandemia. Además, continuarán las ‘joint ventureentre inversores y operadores internacionales y/o promotores locales, y se potenciará la concentración del sector. En el caso de las residencias de la tercera edad existirá una demanda latente en 2021 y las grandes compañías se focalizarán en la institucionalización del mercado vía adquisición de operadores de menor tamaño. En 2021 se prevé también la llegada a España de grandes operadores mundiales de ‘coliving’, que crearán grandes plataformas en ciudades grandes y también más pequeñas por el déficit de oferta (solo 500 camas en toda España) frente a la demanda.

La contratación de oficinas crecerá un 15%

A pesar de la pandemia, que ha provocado un descenso en la inversión en oficinas del 53% hasta los 2.000 millones de euros, los inversores mantienen su interés, aunque son más selectivos. La responsable de Research de CBRE España explica que “los activos más ‘prime’, por razones de ubicación, calidad del activo y seguridad de los ingresos, siguen siendo los más buscados, aunque la oferta es muy escasa. En este tipo de activos, las rentabilidades se han mantenido estables. Mientras, el producto ‘value-add ha perdido tracción, en parte por la dificultad para obtener financiación. Además, el gap entre expectativas de precio de comprador y vendedor dificulta en muchos casos que se materialicen operaciones”.

Para este 2021 se prevén pocos cambios en las preferencias de los inversores. Precisamente este año, “la incertidumbre en torno a la evolución de la pandemia, los efectos de las nuevas formas de trabajo ‘agile’ en la demanda de oficinas y el impacto en rentas de la evolución de la oferta y la demanda marcarán la pauta”, concluye Martínez Brioso.

Atendiendo a las previsiones de CBRE, la contratación de espacios de oficina aumentará en 2021 en torno al 15% respecto a 2020, y en 2022 se alcanzarán niveles en línea con la media histórica. Por otro lado, la tasa de desocupación seguirá aumentando por una combinación de oferta de segunda mano volviendo al mercado y proyectos en construcción que finalizan su construcción. En cuanto a rentas se prevé un ligero ajuste en los próximos meses, en torno al 1-3%.

El aumento del consumo privado alentará al sector retail

Después de registrar en 2020 la inversión más alta de los últimos tres años debido a la venta de grandes centros comerciales y de carteras de supermercados, CBRE prevé, gracias a la recuperación paulatina del consumo privado y el incremento de las afluencias tras la vacunación de la población, un año 2021 activo en el mercado de inversión. Según Martínez-Brioso “tenemos visibilidad sobre un pipeline por valor de 2.500 millones de euros, lo que indica que podríamos ver bastante actividad este año”.

Por su parte, las rentabilidades ‘prime’ en centros comerciales se mantendrán estables alrededor de los niveles actuales del 5,5% y del 3,5% en ‘High Street’. En cuanto al sector alimentación, los supermercados e hipermercados, que han demostrado ser una actividad esencial del sector económico y, por ende, valor refugio con carácter defensivo, seguirán siendo considerados un valor seguro por los inversores.

En este nuevo escenario, el papel de la tecnología adquiere una gran relevancia y los centros comerciales están adaptándose rápidamente para facilitar a sus clientes una experiencia de compra segura. Por su parte los ‘retailers’ están centrando sus estrategias en la fidelización de sus clientes y en la optimización de sus portfolios de tiendas, mediante la reducción de su presencia física, renegociaciones de rentas, crecimiento del negocio online y refuerzo de la presencia omnicanal para asegurar la sostenibilidad a largo plazo.