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Cuando la casa que se quiere vender es ganancial o se adquirió en proindiviso se necesita el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo esta operación. Pero, aunque parezca mentira, también se necesita el consentimiento, o autorización judicial, de ambos si la vivienda habitual es propiedad sólo de uno de los esposos.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, comenta una reciente resolución de la Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) que establece que el artículo 1.320 del Código Civil supone un límite a la libertad de disponer del inmueble del cónyuge que es propietario exclusivo de la casa familiar. Y esta limitación se debe a que la legislación protege los intereses familiares, es decir, considera que éstos son superiores a los intereses individuales de los cónyuges. Eso sí, esta resolución afecta al matrimonio casado por lo civil o por la iglesia.

Dicho precepto legal pretende salvaguardar la vivienda familiar evitando malas prácticas, como la arbitrariedad o la mala voluntad del cónyuge propietario. Y el Tribunal Supremo avala esta misma posición defendiendo la protección de la vivienda familiar. No obstante, debe tenerse en cuenta que el invocado artículo resultará aplicable normalmente cuando no exista una situación de crisis matrimonial, pues de lo contrario lo habitual es que entre en juego el artículo 96 del Código Civil relativo al uso de la vivienda en caso de separación o divorcio.  

“Una parte de la doctrina del Tribunal Supremo considera que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta tanto en el consenso para la elección de la vivienda como en el control de ambos cónyuges para su conservación”, señala Salcedo.

Por eso el Supremo insiste en que el consentimiento que debe dar el cónyuge no titular constituye una medida de control para dar el visto bueno a la venta del inmueble propiedad del otro cónyuge. “Es decir, aquél tolera o concede su aprobación a un acto realizado por éste en el que no es parte”, añade el abogado.

Y es que en caso de no haya consentimiento, la venta de la casa podría anularse. ¿y cómo? El notario debe preguntar al vendedor si el inmueble que se transmite constitue su vivienda habitual. En tal caso, no debe autorizar la firma de la transmisión sin el consentimiento presencial o mediante un poder notarial del cónyuge no propietario. No obstante, en caso de producirse la venta ante notario sin el debido consentimiento, será el registrador de la propiedad el que deniegue la inscripción del inmueble a favor del nuevo propietario.

Pero Salcedo asegura que, viendo la finalidad de esta exigencia legal, no sólo se necesitará consentimiento para la venta de una casa, aunque la finalidad de la venta sea obtener el dinero suficiente para adquirir a continuación otro inmueble más amplio, mejor situado o más conveniente, sino también para las transmisiones gratuitas, como la donación, o para disponer sobre cualquier otro derecho sobre la vivienda.