En marzo del año pasado nos vimos sorprendidos por una pandemia que trastocó todo. Algo que el mundo no podía imaginar, aunque no era imposible que ocurriese. Afortunadamente, gracias al esfuerzo científico, conseguimos ver luz al final del túnel.

El mercado de la vivienda ha resistido muy favorablemente al impacto de la crisis sanitaria. Aunque con no pocos matices. Este artículo pretende analizar qué ha sucedido en el mercado de compraventa de viviendas en España en este año, obviando el 2020. El motivo de saltarse el año pasado es ver con mejor perspectiva cómo evoluciona el sector antes y después del estallido del Covid-19, prescindiendo de la distorsión inicial que conllevó el virus. Recurro al Instituto Nacional de Estadística para comparar el número de transacciones a nivel provincial del primer trimestre de 2021 -último trimestre con datos completos- con las producidas en el mismo periodo en 2019. Por otro lado, analizo la evolución de los precios con el índice idealista

Evolución de las compraventas. Primer trimestre 2021 frente a mismo periodo 2019

El primer trimestre de 2021 se produjeron un total de 130.270 compraventas de viviendas, apenas 4.761 operaciones menos que en el mismo periodo de 2019, lo que representa una ligera corrección del 3,52 %.  Este dato es francamente positivo. Sin embargo, la evolución por provincias registra profundas asimetrías.

Evolución compraventas totales 1T 2019 - 1T 2021

Evolución compraventas totales 1T 2019 – 1T 2021

Los territorios insulares arrojan datos muy negativos fruto del confinamiento y de la reducción drástica del turismo nacional e internacional. Así, Baleares registra un descenso del 22,25 %, las Islas Canarias diferentes resultados -decremento del 7,12 % en Las Palmas y mucho más acusado en Santa Cruz de Tenerife, con un 22,03 %. En la Península, los valores algo negativos quedan liderados por Alicante (-19,17 %), seguido de Guipúzcoa (-17,34 %). Significativo y un dato que debe observarse con especial atención es la reducción del 10,47 % de operaciones en Barcelona. En esta provincia también hay descenso en obra nueva, del 3,62 %. En Madrid, la bajada es del 1,63 % para el total de compraventas, registrando una subida del 13,96 % en obra nueva.

En cuanto a subidas, llama la atención Lérida, con aumento del 39,72 %. Ahora bien, el montante de compraventas para dicha provincia catalana en el 1T 2021 es de apenas 1.414 unidades. Guadalajara, con una subida espectacular del 30,72 % y 1.217 transacciones en 1T 2021, parece indicarnos un mayor interés por localizaciones próximas a la Capital, en línea con la búsqueda de otra forma de vida apoyada en el teletrabajo. Es una tendencia que debe seguir estudiándose y que, ahora bien, contrasta con que Toledo haya experimentado un descenso del 6,42 %, lo que no permite obtener conclusiones en este sentido. Destacan Sevilla y Córdoba, la primera con un aumento del 17,02 % en número total de transacciones y un espectacular 94,98 % en obra nueva -gran actividad promotora en Sevilla capital y en municipios de la corona periurbana-. Córdoba es la tercera provincia con mayor incremento, que asciende en un 11,23 % en el total de compraventas y un 86,19 % en obra nueva. La actividad promotora en la ciudad de la Mezquita es extraordinaria.

Evolución compraventas obra nueva 1T 2019 - 1T 2021

Evolución compraventas obra nueva 1T 2019 – 1T 2021

¿Y qué ha sucedido con los precios?

En los precios no se ve impacto en las provincias con mayores descensos de transacciones, todo lo contrario, se incrementan. Así, en el caso de Baleares los precios suben un 5,20 %, en las Islas Canarias datos positivos: más 4,75 % en Las Palmas y más 3,54 % en Santa Cruz de Tenerife. Alicante experimenta, nada menos, una subida del 6,50 %. Todas las provincias del País Vasco están en verde y Guipúzcoa asciende un 8,85 %. Incrementos en Madrid del 5,15 % y del 2,12 % en Barcelona.

Peores datos -en general- en el norte de España y algunas provincias de Castilla y León, Castilla-La Mancha y Andalucía.

Evolución precios mar-2019 a mar-21 según Índice Idealista

Evolución precios mar-2019 a mar-21 según Índice Idealista

¿Qué cabe esperar?

Tenemos datos de transacciones del mes de abril de 2021, registradas por el INE. Se ha producido un decremento de compraventas del 10,82 % respecto de marzo del mismo año. No se puede hacer una deducción clara de esto, pues marzo-abril quedan marcados por cuando se celebra la Semana Santa.  En este caso, el Jueves y el Viernes Santo se han correspondido con los días 1 y 2 de abril, lo que impacta de manera negativa en el número de compraventas. Hay que estar atentos a los próximos meses.

En líneas generales, lo primero que debe producirse es un aumento de las compraventas en las provincias más afectadas por el bloqueo del turismo y en las que el peso de los extranjeros es considerable: islas, Málaga, Alicante -costa en general-. Estamos ante una situación que no se debe llamar crisis como tal, ya que sólo se ha traducido en una leve reducción de operaciones fruto del bloqueo de movilidad y de una incertidumbre inicial que ha sido ampliamente superada. Por otro lado, la obra nueva está suscitando gran interés y los que trabajamos en este sector comprobamos como existe gran actividad y demanda en las principales ciudades y en costa.

Se puede decir que hemos aprobado este duro revés y que en los próximos meses veremos como la segunda residencia recupera su protagonismo, máxime con el verano. Ahora bien, a medio y largo plazo debemos ser conscientes de incertidumbres claras: elevadísimo endeudamiento del Estado, mayor carga fiscal, riesgo de inflación. Estaremos atentos a lo que nos dice el mercado, las noticias y los datos.