Michel Elizalde, CEO de ACR, recibe a idealista/news en sus oficinas para explicarnos el presente y futuro de la construcción y de la compañía que él encabeza. Elizalde se muestra optimista con respecto al problema de abastecimiento de materiales que están sufriendo algunas obras, pero no tanto con sus precios. “Algunos incrementos de los costes de construcción han venido para quedarse”, aclara en este sentido. Además, el directivo afirma que la venta de su promotora, Áurea Homes, responde a una nueva estrategia de la compañía. “Entendíamos que será más eficiente bajo el paraguas de alguien (Aedas) con mayor capacidad de inversión”, afirma. Elizalde también critica la política de suelo en España y cree que la colaboración público-privada es el único mecanismo para levantar vivienda asequible.

¿Cuál es la radiografía actual del sector?

 A mí me gusta pensar que es un sector en transformación. Estamos viviendo el inicio de un punto de inflexión hacia un modelo de construcción un poco distinta: más sostenible, más innovadora, más responsable, más industrializada, más tecnológica…

¿Cómo ha influido la pandemia en el sector?

En un principio, sí que afectó a la rentabilidad de las compañías, pero no fue de los sectores más perjudicados. Por lo tanto, yo creo que en general ninguna compañía ha comprometido su futuro, así como ha habido sectores con situaciones muy complicadas. Pero es cierto que en este momento estamos viviendo los efectos de la cola de la pandemia: la desestabilización de la cadena de suministro, el aumento de los costes de construcción… Quizá lo estamos viviendo con mayor gravedad ahora y probablemente vaya a seguir siendo así durante unos meses.

«En España se construye sensiblemente más barato que en muchos países de Europa»

¿Cuál es el futuro de la construcción?

A muy corto plazo es cierto que hay una demanda bastante sostenida y una producción muy limitada de construcción en el ámbito residencial en España, pero también de otros usos. Si nos focalizamos en residencial es una ecuación muy fácil: mucha demanda y poca producción, igual a precios más altos. Habrá que ver también cómo afecta a la producción esos desequilibrios que existen en estos  momentos, con los costes subiendo mucho y la escasez de algunos materiales. Estamos haciendo 80.000 viviendas en este país. Veremos cuántas seguimos siendo capaces de hacer en los próximos meses. A mí me gusta pensar que la situación debería ir estabilizándose en un escenario de cuatro o seis meses, quizá en el primer semestre del año que viene, cuando se equilibren todas esas fuerzas que se han roto durante la pandemia. Veo un sector que tiene que caminar hacia la sostenibilidad, que tiene que ser más tecnológico, más digital, más colaborativo…

«La comunidad inversora está preocupada por la futura Ley de Vivienda»

¿Qué va a ocurrir con los costes de construcción?

Adivinar la tendencia a los costes de construcción es un ejercicio difícil a día de hoy, sobre todo porque venimos de incrementos muy recientes y muy relevantes: más del 100% del precio de la madera o del 50% en otros materiales fundamentales. Confío en que el desequilibrio en el suministro se solucione en los próximos meses. No sé si soy tan optimista en cuanto a que la tendencia de los costes. Creo que sí va a dejar de subir, seguramente, y puede tener un pequeño ciclo más plano, pero también tengo la sensación de que determinado incremento en el coste de los materiales seguramente ha venido para quedarse. Eso quiere decir que el coste de construcción en los próximos meses/años lo normal es que suba un poco. Y si nos comparamos con otros países europeos, esto tiene todo el sentido, porque en España se construye sensiblemente más barato que en muchos de ellos.

¿Cómo va a afectar esta circunstancia en el precio de la vivienda?

Estimar el porcentaje exacto de subida de la vivienda es difícil, pero seguramente porcentajes del 1% al 3% pueden darse fundamentalmente por las dos fuerzas que mencionaba antes. Por un lado, la de los costes y segundo por esa tensión que va a seguir existiendo entre el exceso de la demanda y la limitada oferta, por lo cual lo normal es que el precio de la vivienda siga subiendo algo. Además, si aludimos a factores muy macro vemos como existe un escenario de inflación alta e históricamente la vivienda ha sido un bien refugio para el inversor.

¿Qué efecto puede tener en la inversión la futura Ley de Vivienda?

Sobre el papel y si atendemos a la literalidad del texto puede tener un determinado impacto. También es cierto que se deja a voluntad de comunidades autónomas y ayuntamientos la aplicación de algunas de las medidas muy relevantes. Por eso habrá que ver cómo acaba afectando a determinado desequilibrio entre regiones. Es verdad que la comunidad inversora está preocupada por algunas de las medidas como los límites de precios en el alquiler o la obligatoriedad de destinar un 30% de las promociones a vivienda protegida.

«La construcción industrializada no es rentable para todas las partes»

¿En qué momento está ACR?

Quizás somos como la avanzadilla del sector. Estamos en un momento de transformación. Nosotros tenemos claro que queremos formar parte de la actividad de la construcción, pero siendo punta de lanza de muchas cosas. Por ejemplo, seguir destacando en la parte de industrialización, donde tenemos iniciativas y proyectos puestos en marcha, muy relevantes como nuestra alianza con Cree Buildings. Tenemos una apuesta muy clara y por tanto nos gusta pensar que el futuro de ACR en los próximos años va a ser distinto y que la actividad industrializada tomará cada vez más peso relativo en nuestra actividad y en nuestra cuenta de resultados.

¿Es rentable la construcción industrializada en estos momentos?

A día de hoy es cierto que está en un momento incipiente y como toda actividad incipiente, no tiene todas las economías de escala necesarias para que sea rentable para todas las partes, por decirlo de algún modo. Yo creo que hay dos cuestiones importantes. Una es que toda la eficiencia y productividad relacionada con la actividad industrial tiene que ir desarrollándose y creciendo conforme haya mucho más tejido productivo. Y dos, que no necesariamente el producto industrializado tiene por qué salir netamente más barato que el producto tradicional. Porque si vamos a los componentes de coste, a los materiales y a la parte de mano de obra, en realidad acaban siendo los mismos, pero con procesos mucho más regalados, con procesos mucho más industriales que acaban haciendo de ese producto, uno de más calidad.

Cuando nosotros intentamos vender a los promotores esta construcción lo que pretendemos es convencerles de que el producto industrializado tiene que ser mejor que el producto tradicional. Por tanto, ese equilibrio entre un producto de mayor calidad, con prácticamente los mismos componentes de coste y un precio más barato, es una combinación que difícilmente se va a dar.

¿Cuál es vuestra estrategia dentro de la construcción industrializada?

Tenemos varios vectores. Pretendemos participar bien directamente, bien vía ‘joint venture’, bien vía alianzas… en sistemas completos industrializados. Es decir que tú puedas hacer un edificio con la mayor parte de la construcción industrializada: estructuras, cerramientos, divisiones… Pero también es cierto que nosotros ya estamos aplicando en algunas de nuestras obras, bien motu proprio o por indicaciones de los propios clientes (promotores), componentes industrializados. Lo más clásico son los baños industrializados, partes de las fachadas que también vienen industrializadas… No necesariamente uno tiene que hacer todo un proyecto industrializado, sino seguramente podemos ir evolucionando desde las partes hasta el todo.

¿Cuáles son los proyectos que entregaréis más próximos?

Hay varios proyectos, algunos de ellos en marcha y otros recién entregados, bastante relevantes. De los proyectos en marcha tenemos 198 viviendas en Casanate (Zaragoza) para Aedas, que además es uno de nuestros proyectos más interesantes porque viene con instalación de baños prefabricados. Tenemos algún proyecto recién adjudicado de Neinor en Burgos. Tenemos proyectos recién acabados entregados como son Bolueta, con más de 300 viviendas en Bilbao también para Neinor. Otro importante es el proyecto de Residencia Maravillas, con 334 viviendas para una cooperativa en la calle Raimundo Fernández Villaverde de Madrid, además de algunos no residenciales como es la rehabilitación del Convento de las Salesas en Pamplona para convertirlo en oficinas de la Mancomunidad de Servicios.

¿El ‘build to rent’ ha llegado para quedarse o es una moda?

Creo que ha llegado para quedarse, pero el ‘build to rent’ que existe ahora no será el mismo dentro de unos años. Lo normal es que todos los vehículos que se están creando vayan tendiendo a una consolidación de esa actividad en los próximos años. Y seguramente quienes acaben siendo los tenedores o los inversores de los vehículos y de las viviendas ‘build to rent’ sean entidades mucho más grandes que acaben teniendo decenas de miles de viviendas. Eso todavía en España se está construyendo. Pero si atendemos a la necesidad que tiene la sociedad de vivienda asequible y a la creciente tendencia de voluntad de muchas personas de vivir de alquiler, lo normal es que siga teniendo interés y que si las leyes no acaban siendo demasiado perjudiciales para esa actividad de inversión el BTR sea una línea de crecimiento en el residencial.

«La colaboración público-privada es el único mecanismo para que pueda haber vivienda asequible»

¿Cuál es vuestro papel dentro de esa línea de negocio?

Tenemos varios clientes y varios proyectos de BTR. Clientes de los más relevantes como Grupo Lar o Locare.

¿Por qué vendieron su promotora Áurea Homes?

La venta de Áurea Homes era una voluntad estratégica, entendiendo que el modelo de negocio podía ser mucho más eficiente debajo de un paraguas con más ‘potencia de tiro’, por decirlo así. Es decir, estando detrás de alguien que tuviera mucha más capacidad inversora, porque el equipo de gestión de Áurea era y es un equipo tremendamente potente, pero también entendíamos, como digo, que ese modelo de coinversión que habíamos puesto en marcha hace unos cuantos años tenía mucho más sentido y era mucho más eficiente con algún socio inversor grande detrás.

A lo largo del tiempo se nos han acercado distintas iniciativas o distintos potenciales partners y antes de verano comenzamos el proceso con Aedas. Las dos partes le vimos todo el sentido. Para Aedas porque pretendían incrementar su presencia en el norte, es decir, encajaba mucho estratégicamente con su definición de futuro de compañía. Y para nosotros porque es una compañía excelente, una de las primeras promotoras del país, y así nos podíamos focalizar en el negocio de la construcción.

Vía Célere se encuentra en el mercado, Neinor compro Quabit, Aedas hizo lo propio con su promotora… ¿Prevé un 2022 de fusiones?

Seguramente tiene sentido que haya alguna consolidación más en el mercado promotor. Lo normal es que haya alguna que otra operación en los próximos meses.

¿La colaboración público-privada es una utopía?

Diría que la colaboración público-privada es el único mecanismo para que pueda haber vivienda asequible en este país. Es decir, los componentes de coste de la vivienda son los que son y existe una parte fundamental, que es el suelo. Por lo tanto, todo aquello que la Administración pueda hacer para facilitar y poner en última instancia al servicio del consumidor final o del inquilino suelos más asequibles son iniciativas que tienen todo el sentido del mundo. Yo quiero pensar que va a seguir dándose porque, como digo, es la mejor vía de que haya vivienda asequible en España.

¿Hay un problema de escasez de suelo en España?

Faltan procesos industrializados o con más grado de certeza, de generación de suelo. Creo que la política de suelo es una política de largo plazo y por tanto es malo para todos los agentes del sector y en última instancia para el cliente, comprador o inquilino final. No es bueno que la política de vivienda varíe mucho en función del color político de las comunidades autónomas o de los ayuntamientos, porque también tiene un alto componente regional local. Lo ideal para todos sería que existiera un proceso de transformación de suelo más previsible y más regulado para que quien invierta en suelo sepa cuánto tiempo le va a costar los procesos de transformación del suelo rústico en urbano.

¿Cuáles son las zonas de actuación de ACR?

Tenemos mucho foco en la actividad en Navarra debido en nuestro origen, pero en la zona norte también tenemos una alta presencia en en el País Vasco, en Aragón y en Castilla y León. La mayor parte de la actividad hoy en día está en Madrid. Puede ser que nos expandamos a otras zonas, pero seguramente será con una expansión que tenga sentido tanto por el tipo de proyecto como por el tipo de cliente. De todos modos estamos cómodos con el tamaño de compañía y por tanto, con la presencia regional y no es un objetivo prioritario crecer mucho en volumen.

¿Por qué zonas planean expandirse?

Podemos plantearnos en zonas que son adyacentes a donde ya estamos como por ejemplo la zona noroeste, no sé si llegando a Galicia, pero sí Cantabria o Asturias porque las podemos cubrir perfectamente en un mix entre nuestras delegaciones de País Vasco y de Castilla y León. Hemos estudiado algunos proyectos en la zona del Mediterráneo, en el Levante, y hemos visto alguno, pero menos, en la parte de Andalucía.

¿Han tenido que interrumpir alguna obra por la crisis del transporte y de los suministros?

No, ninguna de las obras ha tenido problemas de suministros tan serios como para llegar a tener que parar.