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Pintan bastos para una de las salidas a bolsa más esperadas del año para el sector inmobiliario: la de la promotora Metrovacesa. Y es que la compañía, además de no haber recibido la acogida esperada por parte de los inversores institucionales, se ha vestido de largo en una jornada negra para los mercados financieros internacionales.

Anoche, el Dow Jones de industriales, uno de los índices de referencia de Wall Street, sufrió la mayor caída en puntos de la historia (1.175 enteros) tras caer un 4,6%, el descenso más pronunciado desde verano de 2011. La corrección se explica principalmente por los máximos en los que se mueve actualmente el parqué estadounidense, que han provocado la sobrevaloración de muchos valores, y las dudas de que el nuevo presidente de la Reserva Federal pueda llevar a cabo una hoja de ruta monetaria diferente a la de su predecesora. 

En Wall Street saltaron todas las alarmas, y la tensión se ha extendido de madrugada por los parqués asiáticos (el Nikkei japonés se ha dejado un 4,7% y la bolsa de Shanghái, un 3,3%) y en las principales bolsas europeas, que han registrado números rojos durante todo el día. El Ibex ha terminado la jornada con un descenso del 2,53% y por debajo de los 10.000 puntos. 

Con este complejo escenario sobre la mesa, la promotora controlada por Santander y BBVA se ha estrenado hoy en el mercado de valores. Su debut se ha producido un día más tarde de lo esperado (hasta finales de la semana pasada se baraja el día 5 de febrero) y a un precio por acción inferior al previsto.

Cuando la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) dio luz verde a su intención de empezar a cotizar, los dueños de Metrovacesa manejaban una horquilla de entre 18 y 19,5 euros por acción para el estreno. Sin embargo, y ante las críticas de muchas casas de análisis y el escaso entusiasmo por parte de los inversores institucionales para acudir a la operación en esas condiciones, la gran banca española decidió reducir el precio de estreno de los títulos.

Así, a las 12.00 horas sus acciones han empezado a cotizar a un precio de 16,5 euros, con una valoración de 2.502 millones de euros, casi 500 millones por debajo de la valoración máxima prevista o, lo que es lo mismo, un 16% por debajo (respecto al extremo inferior del rango inicial, el descuento es del 8,3%), pero 300 millones superior a la que registraba en 2013, cuando dejó de cotizar. 

Tras el tradicional toque de campana, en el primer cruce las acciones han llegado a desplomarse un 7,3% y marcar un precio de 15,3 euros. En los minutos siguientes, las pérdidas han llegado a rondar el 8% y los títulos han estado a punto de perder la barrera de los 15 euros, aunque después se ha estabilizado y sus números rojos se han contenido por debajo del 5%. A medida que ha avanzado la sesión las pérdidas han ido a menos y el desplome inicial se ha reducido hasta el 3,03%, situando las acciones en 16 euros al cierre de la jornada. 

“Todo el equipo se va a dejar la piel para poder cumplir los objetivos y los compromisos que hemos asumido en todo este proceso. Es un proyecto sostenible y a largo plazo”, ha afirmado el presidente de Metrovacesa, Ignacio Moreno.

Por su parte, el consejero delegado, Jorge Pérez de Leza, ha asegurado que “hoy es el día en el que Metrovacesa vuelve al parqué para convertirse otra vez en el referente del sector inmobiliario español”. 

La cartera de Metrovacesa

Según la documentación que ha aportado la propia compañía, su cartera está compuesta actualmente por 6,1 millones de m2 de suelo, de los que 4,8 millones de m2 son de uso residencial y el resto, terrenos para desarrollar inmuebles de uso comercial. Dicho portfolio está repartido por 31 provincias. 

En el caso del suelo residencial, un 26% se correponde con fincas ubicadas en zonas estratégicas (principalmente, en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, que se encuentran en distintas fases del proceso para ser suelo finalista). Metrovacesa prevé que aproximadamente el 83% de su cartera de suelo será finalista en el plazo de 12 a 18 meses. La promotora afirma que tiene suelo suficiente como desarrollar 37.500 casas durante los próximos años, alcanzando un ritmo de entre 4.500 y 5.000 casas construidas por año a partir de 2021. Además, prevé repartir dividendo en 2020. 

En el caso de los terrenos de uso comercial, destacan las 34 fincas que posee. Se trata principalmente de suelo finalista situado en lugares atractivos de Madrid (Las Tablas) y Barcelona (distrito 22@), y permite diversificar en un segmento de mercado atractivo.

En general, la compañía quiere mirar más allá de Madrid y Barcelona y ha apostado por aglutinar terrenos bien ubicados en ciudades mucho más pequeñas, para poder responder a la demanda futura. 

Los analistas dudan…

“La rebaja de precios se debe a la baja demanda suscitada de esta colocación y la actual aún nos parece algo excesiva. El problema que ha habido ha sido el elevado precio de la misma. La valoración en torno a los 3.000 millones inicial estaba a la par de otras compañías del sector (como Colonial) que sí están en beneficios. De hecho, la propia Colonial, o incluso Merlin Properties, nos parecen a priori mejores opciones de inversión actualmente”, explica Roberto Berzal, Sales Trader de Orey iTrade. 

Desde el equipo de análisis de Bankinter, predicen una puesta de largo turbia, marcada por fuertes descensos que podrían situarse cerca del 5%. Además de afirmar que la valoración le parece excesiva (aún está en pérdidas, un 13% de sus activos no están ubicados en grandes ciudades y un 26% de su suelo no es finalista), cree que la fuerte corrección a la baja que están experimentando las bolsas mundiales “hace que el timing de la salida a bolsa sea desfavorable y vaya a influir negativamente sobre la cotización”. 

… Y Metrovacesa se defiende

Tanto el presidente como el consejero delegado de la compañía han insistido en que es importante valorar las empresas a largo plazo, sobre todo aquellas cuyo negocio es incipiente, y no han querido valorar las fuertes caídas que está registrando Metrovacesa en su regreso al parqué.

Desde la promotora han explicado que “cuentan con unos inversores de muy alta calidad que nos respaldan en el nuevo ciclo”. En concreto, los primeros espadas de la promotora han confirmado que entre ellos hay inversores británicos, estadounidenses, españoles, holandeses y franceses. “Es una buena combinación de fondos ‘long only’ y hedge funds, lo normal en este tipo de operaciones”, han señalado.

Guiño al mercado inmobiliario

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, la salida a bolsa de Metrovacesa es “un buen ejemplo del interés que los inversores internacionales muestran por el sector inmobiliario español. Tras unos años en los que las salidas a bolsa estaban protagonizadas por Socimis, estamos viviendo una segunda oleada en la que son promotoras la que se lanzan al parqué. Estas operaciones ayudan a canalizar los flujos de inversión extranjera en la economía española, además de colaborar activamente en el saneamiento del sector inmobiliario de nuestro país, haciéndolo más atractivo para el mercado”.

Por otro ladol, y a pesar de que la firma Orey iTrade se muestra escéptica y recomienda a los inversores esperar a ver qué resultados presenta Metrovacesa y si cumple sus objetivos, reconoce que las dudas no afectarán a otras salidas a bolsa en el sector, principalmente a la de Testa Residencial (que prevé debutar en primavera) y a las que podrían protagonizar Vía Célere o Aelca próximamente. 

“Lo que tenemos claro es que el sector inmobiliario sigue en la senda de la recuperación. Las salidas a bolsa de otras inmobiliarias o socimis a lo largo de los pasados años 2016 y 2017 muestran precisamente la buena sintonía del sector, con unas performances por encima del doble dígito. Por todo esto no pensamos que el problema concreto que ha habido con la salida de Metrovacesa interfiera en otras colocaciones. Creemos que asistiremos a más salidas a bolsa de empresas inmobiliarias en los próximos meses por la necesidad de los fondos de generar algún retorno sobre las inversiones que han hecho en los años anteriores, y tampoco sería de extrañar que se anunciaran algunos movimientos de consolidación en el sector como el que han protagonizado Colonial y Axiare”, sostiene la casa de análisis.