idealista/news continúa con su serial de entrevistas a los candidatos a la Alcaldía de Madrid y Barcelona. Después de las entrevista a José Luis Martínez-Almeida, candidato por el PP, y Mercedes González, número dos de la candidatura de ‘Pepu’ Hernández (PSOE), José Manuel Calvo, actual concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid y número cinco en la candidatura de Manuela Carmena a la capital por Más Madrid, analiza la situación de la vivienda en la capital y ofrece las prioridades que tomará su partido si logra ganar las próximas Elecciones Municipales del 26 de mayo.

Calvo propone limitar el precio de los alquileres a través de un índice según categorías de la vivienda y gravar la vivienda vacía para conseguir un mayor parque de casas en alquiler. Defiende su política urbanística y nos adelanta los proyectos que Más Madrid pondría en marcha si ganan las elecciones.

Cómo resumes estos cuatro años de Gobierno municipal de Ahora Madrid

Llegamos a una ciudad en la que había problemas muy serios de desigualdad, problemas de movilidad y otros de transparencia en las instituciones. Y cuatro años después, esos problemas no se han resuelto. En cuatro años no se corrigen políticas que han estado en Madrid durante 25 años, pero si hemos sentado las bases para resolverlos.

Quedando mucho por hacer y por eso queremos continuar los próximos cuatro años, Madrid ha cambiado y ahora es una ciudad moderna. Una ciudad que está, por lo menos, a la misma altura que otras grandes ciudades europeas que hasta ahora eran una referencia muy lejana.

¿Se puede solucionar el acceso a la vivienda de jóvenes y familias en Madrid?

El acceso a la vivienda es uno de los problemas, si no el mayor, que tiene la ciudad de Madrid en estos momentos. ¿Por qué? Porque en estos años, el interés inmobiliario en Madrid ha crecido. Hemos superado la etapa de crisis inmobiliaria donde parece que los precios, el interés y la inversión vuelve a subir. Y esto sumado a determinados fenómenos, como la vivienda turística, contribuyen a subir el precio, sobre todo en el centro de la ciudad.

Estos dos fenómenos han hecho que el precio de la vivienda, sobre todo el alquiler, suban muchísimo en estos cuatro años en toda la ciudad, no solo en la zona centro. Porque una vez que suben el precio en la zona central de la ciudad, las familias buscan un lugar más periférico. Y, a la vez, esa mayor demanda genera subida de precios en el conjunto de la ciudad.

¿Qué planteamos como Ayuntamiento para solventar este problema? Por un lado, ampliar el parque público de viviendas, pero es una solución parcial. Nunca vamos a llegar a tener un parque público que represente el 20%-25% del total, porque para eso necesitaríamos 350.000 viviendas públicas. Y, o ampliamos Madrid hasta Ciudad Real, o no tenemos suelo para hacerlas. Otra solución es controlar los fenómenos como el de la vivienda turística, que ahora comentaremos.

Hay regular el mercado del alquiler, limitar los precios del alquiler para que sean accesibles

Pero la solución estructural pasa por regular el mercado del alquiler, limitar los precios del alquiler para que sean accesibles. Esto no quiere decir que vayamos a eliminar la rentabilidad de un negocio privado, en ningún caso. Porque eliminar la rentabilidad, supone eliminar el negocio. Pero lo que decimos es que la rentabilidad tiene que ser limitada, que los precios no pueden estar al albur de las condiciones del mercado, sino que tienen que responder a criterios objetivos: subida del IPC, subida de la vida, mejoras que se hagan en la vivienda, etc.

Ampliemos estas medidas, ¿de qué manera se quiere limitar el precio de los alquileres?

Cuando se disparan los precios, las administraciones tienen que actuar y el Ayuntamiento está decidido a hacerlo. Y para hacerlo solo necesitamos dos cosas: una que depende directamente del Ayuntamiento que es crear un Índice de Precios que tenga que ver exclusivamente con las condiciones objetivas de cada vivienda.

Vamos a hacer una especie de certificado de calidad de la vivienda, donde se mida el tamaño, el número de piezas, la accesibilidad, la eficiencia, las prestaciones, la proximidad a un servicio público, etc., elementos que son fácilmente medibles. Y con ellos, establecer una calificación. Por ejemplo, si la vivienda tiene una calificación de 6, su propietario -sea empresa o particular- podrá establecer un precio máximo de X. El que defina la Administración, dentro de unos criterios objetivos.

Si se producen mejoras en esa vivienda se podrá mejorar la calificación, y se podrá subir el precio máximo. Si la vivienda se va degradando y la conservación es peor, habrá que reducir esa ratio, lógicamente. Ese índice requiere mucho trabajo de campo y hemos empezado a hacerlo ya. Creo que antes de que finalice el primer año del próximo mandato ya tendremos ese índice elaborado y preparado.

Pero necesitamos que no sea meramente indicativo, necesitamos poder exigir desde la Administración que se cumpla, y para eso necesitamos una Ley Estatal donde se den instrumentos legales y de control para poder exigir el cumplimiento de esos precios máximos de vivienda establecidos por el índice municipal.

¿El peso de la vivienda turística es tan importante en el mercado del alquiler de Madrid?

La vivienda turística es uno de los elementos fundamentales para la subida de los alquileres, no el único, pero es indudable que la vivienda de uso turístico sube el precio de los alquileres. No solo por el porcentaje que supone, entre 10.000 y 12.000 viviendas de uso turístico en la ciudad de Madrid, sino porque el problema de la vivienda turística no es tanto las viviendas de uso turístico que se alquilen, sino el efecto contagio que tiene.

Ese efecto onda expansiva va desde Lavapiés hasta Villaverde. Hay familias que ha vivido en el centro toda la vida, pero ya no pueden pagar un nuevo alquiler. Entonces buscan lugares en la periferia que sean asumibles a su economía. Pero son familias que tienen más renta que las familias que están en los pisos de otros distritos más periféricos. Los propietarios de estos pisos, ante la ampliación de la demanda, ¿qué hacen? Subir masivamente los precios. De ahí la subida que generan las viviendas de uso turístico.

Y sobre ese aumento del interés inmobiliario…

En los últimos cuatro años, a la Comunidad de Madrid han venido fondos de inversión extranjeros a comprar viviendas, a comprar edificios. Eso también incide en la subida de precios. Pero también sabemos lo que no incide. Se suele buscar la explicación de que la falta de oferta hace que suban los precios. Esto funciona así en un mercado verdaderamente libre, pero el mercado inmobiliario no es un mercado libre, ni es un mercado donde la competencia se pueda ejercer libremente.

El mercado inmobiliario no es un mercado libre, se encuentra en pocas manos y la oferta nunca se ajusta a la demanda

El mercado inmobiliario es un mercado oligopolístico, es decir, que se encuentra en pocas manos. De manera que la oferta nunca se ajusta a la demanda. La oferta se ajusta a la expectativa de demanda.

En las burbujas se produce el siguiente fenómeno: no deja de crecer la oferta. Entre 2003 y 2005, se construía más vivienda y se calificaba más suelo cada año. No dejó de crecer la oferta y, sin embargo, no dejaron de subir los precios. En el momento en que esa expectativa no se corresponde con la demanda real, y ese hecho se constata, se frena de golpe el mercado. Porque se dan cuenta de que están construyendo viviendas para nadie y que están esperando unos precios que nadie está dispuesto a pagar.

Entonces, la fórmula “vamos a hacer más viviendas, vamos a subir la oferta para que bajen los precios” es falsa. No funciona, y además genera el efecto contrario. Cuántas más viviendas se produzcan, más expectativa de demanda se generan y más suben los precios.

La oposición critica el fracaso de la EMVS en ofrecer vivienda social o la situación del Plan MAD-RE de rehabilitación. ¿A qué se deben estas críticas?

El Plan MAD-RE es un plan que nadie discute. Se discute si hacen falta más fondos, si ha habido algún problema de tramitación, pero nadie discute la necesidad de que en Madrid hay que apostar por la rehabilitación y la regeneración urbanas.

La política de vivienda de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS) ha consistido en estos primeros cuatro años en revertir la inercia en la que estaba la empresa pública. Cuando llegamos al Gobierno de la ciudad, la EMVS acababa de vender 1.880 viviendas a un fondo con inquilinos dentro. Tenía otras 2.500 viviendas cerradas y vacías, y a pesar de ello seguía desahuciando, seguramente listas para su venta.

Tuvimos que sanear la empresa, porque estaba en quiebra. Tuvimos que cambiar el reglamento porque habían sacado de sus estatutos la promoción de vivienda pública, el objetivo número uno de cualquier empresa pública de vivienda. Quien se crea que esto se resuelve con un chasquido de dedos no está siendo honesto a la ciudadanía.

Ahora mismo, la empresa municipal de la vivienda tiene en distintos procesos de licitación 3.370 viviendas, de las cuales 1.420 están en obra. Cuando se dice que nosotros prometimos 4.000 viviendas, lo que dijimos es que con una empresa municipal plenamente saneada se pueden producir en torno a 1.000 vivienda al año.

Ahora mismo, la EMVS es el primer promotor de la ciudad de Madrid

En el segundo semestre de este año, se van a entregar 700. Creo que hemos pasado del 0 a una producción de viviendas que en este momento la EMVS es el primer promotor de la ciudad de Madrid.

La oposición critica que este Ayuntamiento es permisivo con las ocupaciones. ¿Cómo se puede solucionar este dilema junto a los desahucios?

No es serio imputar a un Ayuntamiento la responsabilidad que le corresponde a un juez. Es un asunto que se sitúa en los tribunales de justicia, no en el Ayuntamiento. En la Empresa Municipal de la Vivienda nunca vamos a priorizar una ocupación frente a los que están esperando en una lista para recibir una vivienda pública y protegida.

En aquellas ocupaciones vandalizadas hay que actuar con total rotundidad y determinación, pero cuando se producen ocupaciones por necesidad, lo que tienen que garantizar todas las administraciones, la primera la Comunidad de Madrid, que es la competente en materia de vivienda, es ofrecer una alternativa habitacional digna a todas estas personas.

Decir que el problema de la vivienda en Madrid tiene que ver con la ocupación no es serio. No se puede decir que en Madrid sea un problema extendido, ni que estemos en una situación digamos de alarma. Tampoco se ha incrementado en estos años, todo lo contrario. Tenemos que poner el foco en el problema.

En nuestro periodo, lo que más se ha producido son desahucios por impago del alquiler. En Madrid, el mercado del alquiler está mayoritariamente en manos de particulares, en torno al 70% de todo el mercado. Al propietario, cuando no se le paga el alquiler, inicia el proceso de desahucio y nuestra solución ha sido tratar siempre de encontrar una alternativa habitacional. Creo que se han realojado en este año unas 2.500 familias en vivienda de la EMVS para ofrecerlas una alternativa y solucionar este problema.

Cómo se debe actuar ante la vivienda vacía

Lo que decimos es que la vivienda es un bien de primera necesidad y que, por lo tanto, aquellas viviendas que estén vacías y que no están sirviendo para ofrecer un hogar deben salir de esa situación.

Se puede hacer vía incentivos, como reducir el IBI o algún otro tipo de bonificación para favorecer que esas viviendas salgan al mercado, pero también se pueden plantear soluciones como las que ha hecho el Gobierno vasco: definir qué es una vivienda vacía y una vez definida, gravarla con impuestos, con una tasa, que haga muy poco atractivo tener una vivienda vacía.

¿Qué han hecho por los desarrollos urbanísticos en la ciudad?

Cuando llegamos al Gobierno había una serie de operaciones urbanísticas que estaban bien paralizadas, bloqueadas, judicializadas o directamente tumbadas en los tribunales. Así estaba la remodelación del Santiago Bernabéu; el traslado del Atlético de Madrid a La Peineta, ahora Wanda Metropolitano; la Operación Mahou-Calderón, la Operación Canalejas, la remodelación del Edificio España o la famosa Operación Chamartín.

¿Qué hemos hecho estos cuatro años? Resolver todas estas operaciones, incluido Madrid Nuevo Norte, pese a que la Comunidad de Madrid se empeña en seguir poniendo trabas. Ha tenido que llegar este Gobierno para dar una solución viable a un proyecto que viene de hace 25 años.

En Chamartín planteamos anular el plan de Ana Botella. Eran 18.000 viviendas, de las cuales el Ayuntamiento recibía solo el 9%, en torno a 1.700. Nosotros hemos reducido el número de viviendas a 10.500, de las que el Ayuntamiento va a recibir en torno a 4.000 viviendas, ya sean libre o protegidas, es decir, el 36% de toda la vivienda del conjunto del ámbito.

¿Cuáles son los retos urbanísticos para la próxima legislatura?

Queda por hacer la reordenación del Sureste. Nosotros decíamos que el Sureste se ha mostrado inviable, se aprobó en el año 97 y hasta ahora, en algunos de ellos, no se ha movido un metro cúbico de tierra. Con nuestro plan hemos realizado una solución unitaria pero dual:

Los Cerros y Valdecarros no han funcionado, no han motivo un metro cúbico de tierra en 22 años. Por lo tanto, hay que replantearlos y eliminarlos tal cual están planteados. Hay que repensarlos desde cero. Los Ahijones y Los Berrocales han hecho inversiones, de 100 millones y 200 millones, respectivamente, en obras de adecuación de los terrenos. Y el Ayuntamiento, si quiere borrarlos del mapa tiene que asumir indemnizaciones por encima de los 300 millones de euros. Y nosotros, en ningún caso, vamos a poner en riesgo las cuentas públicas.

En Los Ahijones el problema es solucionar el problema urbano, y les hemos exigido cambiar el Plan Parcial: ir hacia calles más estrechas, un sistema viario más eficiente, a una mayor concentración, a una mejor disposición de los equipamientos y servicios públicos.

En Berrocales vamos a ajustar la producción de viviendas a la demanda real de viviendas, que la va a marcar el Ayuntamiento. Vamos a ir graduando la producción de esas viviendas. En el nuevo Convenio están inicialmente proyectada la Fase 1 y la Fase 3, lo que decimos también es que en las Fases 2, 4, 5, y 6 vamos a replantear también toda la ordenación.

Todo los que digan que si mañana gobiernan van a poner en marcha el Sureste (tal cual está planteado en el PGOU), además de los problemas que eso generaría a la ciudad de Madrid a futuro, estarían mintiendo, porque saben perfectamente que desarrollos como Los Cerros y Valdecarros son inviables.

Próximos proyectos urbanísticos: desarrollo del Sureste, Campamento, Paseo de la Castellana y Madrid Nuevo Sur

Además, tenemos tres retos fundamentales que se visualizan rápidamente en el mapa con una i griega invertida. Por un lado, la transformación de la Castellana en un eje cívico, donde ampliemos espacio peatonal y un carril bici a cambio de reducir el espacio para el tráfico. La Castellana tiene que dejar de ser una autopista urbana, para convertirse en una calle. En este mandato le ha tocado a la Gran Vía. El siguiente le toca a la Castellana.

El segundo gran proyecto es la remodelación de la A5 de Cuatro Vientos, cuando los vehículos entran en tejido urbano, y el desbloqueo de la Operación Campamento, que están claramente ligados.En Campamento aceptaríamos el actual Plan Parcial, que ya está aprobado, y que contaría con 11.000 viviendas.

 El tercer gran eje es lo que hemos llamado Madrid Nuevo Sur, en el entorno de Abroñigal. La entrada ferroviaria por el sur de Madrid, con un suelo que está muy bien situado, pero no está aprovechado, y que se sitúa al lado de Entrevías, entre los distritos de Vallecas, Usera y Villaverde.

¿Qué le recomendarías a los jóvenes, comprar o alquilar?

Vivo actualmente en propiedad, pero he estado ocho años viviendo de alquiler. Lo que le recomiendo a los jóvenes es que peleen por sus derechos sociales para tener un buen sueldo, porque la diferencia entre los salarios y los precios de alquiler y de compra en la ciudad de Madrid cada vez va a ser mayor. En Madrid, si no se dispone de unos niveles de renta medios tienes muchas dificultades para acceder a la vivienda en cualquiera de las dos modalidades.

Lo que también les diría es que exijan a la Administración que no tengan que pagar más de un 30% de sus ingresos en el alquiler, o que no tengas que destinar el 50% o el 60% de todos sus ingresos familiares a pagar su vivienda, porque eso genera una distorsión y una desigualdad enorme.