Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja

Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja

“El crecimiento de los últimos años de las viviendas de uso turístico ( VUT) no podemos considerarlo como un boom a todos los niveles como señalan los detractores de esta forma de alquilar, explica Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja, Asociación de particulares, gestores y pequeños propietarios de alquiler vacacional de la Comunidad de Madrid, ahora preocupados ante el  Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje, que el Ayuntamiento de Madrid quiere poner en marcha antes de que acabe este año para hacer desaparecer el 95% de las VUT existentes.

Desde Madrid Aloja se califica la medida de política y poco madurada y se ha impulsado la web https://www.madridparatodos.net/  para informar a los ciudadanos de esta iniciativa de la alcaldesa Manuela Carmena, ahora en periodo de alegaciones   y pedir, a través de una campaña en redes sociales como Twitter o Facebook,  que se paralice dicho Plan mediante la  recogida de firmas.

El pasado viernes 28 de septiembre, Madrid Aloja, asociación de particulares, gestores y pequeños propietarios de alquiler vacacional de la Comunidad y que reúne a centenares de  vecinos, presentaba sus alegaciones contra el plan «anti-Airbnb» del Gobierno de la alcaldesa, Manuela Carmena. 

A juicio del presidente de Madrid Aloja es fundamental hacer un estudio “racional y sosegado de cuál sería el impacto económico de la prohibición de ese 95 % de las vut y que Ayuntamiento y Comunidad de Madrid encuentren la regulación adecuada de este fenómeno. Pedimos una regulación única, clara y justa y mientras tanto debería paralizarse dicho Plan municipal”, argumenta.

En la capital, el número de viviendas de uso turístico declaradas en las plataformas «online» se eleva a 9.723, según los últimos datos recogidos por el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid que coinciden con los de Madrid Aloja.

¿Cómo está evolucionando el mercado de las viviendas de alquiler turístico?

Es cierto que hay más viviendas que antes, pero no es un negocio fácil para los propietarios. No basta con tener dos meses tu anuncio para que tengas clientes, aunque las estadísticas digan lo contrario.

Es un negocio duro, hay que estar pendiente todos los días de tus inquilinos, en especial miércoles, viernes o sábados donde sabes que llegarán tarde al apartamento.  La rentabilidad no es fácil de lograrla.

Le pongo otro ejemplo, en junio cuando se hace la Declaración de la Renta muchos asociados o no, se dan de baja alquilar a corto plazo.  No tiene ninguna deducción fiscal y los gastos del piso los paga cada propietario.

De esta forma 1.200 euros en alquiler a largo plazo producen el mismo ingreso final, una vez pasado por los impuestos, que el hacer 2.200 euros en alquiler y turístico, según datos que proporcionaba el Ayuntamiento de Madrid para el distrito Centro hace un año. Según ese informe solo el 25% de los apartamentos hacían o eran más rentables que las viviendas que se alquilan a largo plazo.

Otro elemento que se observa ahora es que algunas viviendas vacías existentes ahora sí se alquilan. Cuestiones como la disponibilidad y la seguridad en el cobro son factores determinantes para este crecimiento.

¿Qué regulación existe para gestionar dicha vivienda de uso turístico?

La Comunidad de Madrid regula esta iniciativa por un Real Decreto 79/14 de la que en junio se eliminó la necesidad de contar con una cédula de habitabilidad para tener esa vivienda de uso turístico.

Hablamos de vivienda, que se alquila como alquiler de temporada y que utiliza un canal nuevo que es Internet y algunas plataformas digitales. Con la llegada de Internet los trámites son menores y se ha democratizado esta práctica más alcance de la mano para propietarios e inquilinos.

Los requisitos señalan la necesidad de tener una placa en la vivienda, de comunicar que lo estás haciendo y de rellenar el modelo 179 para declarar los ingresos a la Agencia Tributaria, porque en este sector se pagan impuestos, aunque se diga lo contrario.

Ese Real Decreto se va a mejorar este mes de  octubre con la nueva normativa y se va a pedir a todas las viviendas un certificado de idoneidad de la vivienda que obligará a tener agua caliente entre otras obligaciones.

Al mismo tiempo se va a remarcar la necesidad de informar quién es tu visitante. La propia Ley de Seguridad Nacional nos obliga todos a esa comunicación.  Esta comunicación hay que hacerla a la Policía Nacional en el mismo momento que llegan los nuevos huéspedes.

¿Qué queda pendiente de regularse, entonces?

Nosotros pensamos que se debe regular mejor la sobreexplotación. Viviendas de 40 m2 donde se pueden meter entre seis y ocho personas. De hecho, en el nuevo Decreto de la Comunidad de Madrid que conoceremos en octubre hemos pedido que esta práctica se limite. Que tengan un número máximo de ocupantes y que vaya en función del tamaño.

Al mismo tiempo, reclamamos que el realquiler, alquilar una vivienda para luego realquilarla, se tenga que conocer por el propietario esa práctica y que así conste en la Comunidad de Madrid. De esta forma la persona que lo realquile cumplirá con las obligaciones fiscales existentes para todos de ingresar el 21% de Iva y de retener el 19,5% al propietario de IRPF.

¿En este contexto, los apartamentos piratas son importantes?

El fenómeno es ahora muy residual. Muchos se han reconvertido del alquiler a largo plazo de hace seis o siete años al alquiler turístico.  En aquel momento la mitad de esos alquileres no se declaraban.

Pero eso acabo rápido porque en los años 2013 y 2014 llegaron las primeras cartas de la Agencia Tributaria para que se regularizase la situación y se presentar<n los ingresos y gastos de los años anteriores.

Hoy el tema fiscal está más controlado. Hacienda desarrolló un programa para localizar todas las transferencias internacionales o todos los pagos mediante tarjeta bancarias. Hay que recordar que el sector al no tener un stock de habitaciones, la garantía es el pago por adelantado al turista.

Madrid Aloja está en contra de este tipo de prácticas fraudulentas, porque aunque sean mínimas, hacen daño al sector. Según el INE se alquilaron durante los tres últimos meses en Madrid cerca de 7.000 Vut. La sensación de queja o de perturbación también es muy escasa.

Para Madrid Aloja ¿Cómo se justifica entonces que el Ayuntamiento de Madrid quiera eliminar el 95% de las Vut existentes en la ciudad?

Este Plan del Ayuntamiento de Madrid se encuentra en fase de alegaciones. Nuestra intención es también presentar las nuestras.  Responde a un deseo de frenar la evolución económica y empuje de la ciudad de Madrid. Y es que el Ayuntamiento de Madrid se ha visto sobrepasado por los acontecimientos.

La ciudad de Madrid es punto de encuentro para muchos ciudadanos, de los que 400.000 han encontrado trabajo aquí. Sin embargo, el Ayuntamiento no ha construido una sola vivienda en los últimos tres años y medio. Se paralizaron los desarrollos del Sureste y se ha retrasado la Operación Chamartín. Solo hay un 1% de vivienda social en España frente a países como Austria, Holanda o Alemania con el 30%-40%.

Hay que cambiar el modelo y empezar a hacer viviendas solo de alquiler y esto el Ayuntamiento de Madrid no lo ha sabido hacer. Ante la falta de solución de estos problemas, se ha buscado un culpable y al parecer somos las VUT, Viviendas de Uso turístico las generadoras de esta problemática.

El Ayuntamiento de Manuela Carmena también ha esgrimido problemas de convivencia que se derivan de estos apartamentos turísticos…

Es otra excusa que no se sostiene si se compara con otras provincias de nuestro país donde hay serios problemas de turismo de borrachera o de low cost. Todo era fruto de paquetes turísticos donde se incluían incluso barra libre de bebidas durante su estancia. Les salía mas barato venirse de Londres que estar allí.

En Madrid no creemos que estemos ante este tipo de situaciones generalizadas. Pero no podemos relajarnos y hay que seguir trabajando para lograr una regulación que se adapte a las nuevas variaciones de la sociedad.

Ahora es el momento de adaptarnos al alquiler turístico que ha repuntado por la aparición de portales digitales como Airbnb que colocan tu apartamento a nivel global para miles de potenciales clientes de cualquier parte del mundo.

Desde nuestra asociación para mejorar esa convivencia hemos planteado varias iniciativas que ayudarán a mejorar dicha convivencia: Hablamos de tener hoja de reclamaciones en todas las viviendas, enviar los datos de los huéspedes a la Policía a través de una «app»,

Y al mismo tiempo el contrato obligatorio de un seguro de responsabilidad civil, la instalación de tecnología bluetooth para abrir el portal con una clave digital por uso para evitar la copia de las llaves, entre otras.

Y el ruido de la ciudad, ¿es soportable?

Creemos que debe mejorarse. En nuestras reuniones con el propio Ayuntamiento hemos pedido una mejora de la normativa de medioambiente y ruido vecinal con escaso éxito de momento ante nuestras pretensiones.

Realmente las quejas de los ciudadanos van sobre todo por el ruido en la calle, no por el alquiler turístico. Creemos que las multas por organizar una fiesta a altas horas de la madrugada en tu casa deberían ser más cuantiosa de lo que es en estos momentos. Ahora son globales por piso, y deberían ser individuales por cada asistente, de esa forma dolerían al bolsillo de cada uno.

En esta contienda, la aparición de la Comisión Nacional de Competencia ha servido para recurrir las normativas en Madrid, Bilbao y San Sebastián ¿Cómo ven su personación en este asunto?

Qué duda cabe que los recursos interpuestos son un balón de oxigeno para asociaciones como la nuestra. Su intervención, lejos del radicalismo de algunos políticos, plantea el sentido común para analizar la situación de este sector del que señala que no es el elemento determinante del incremento de los alquileres.

Para la CNMC va contra la competencia el hecho de reclamar una licencia a particulares o propietarios que quieran alquilar un piso para turistas y que dicho piso tenga un acceso a la calle. También cuestiona que se quiera aprobar una moratoria de un año, ampliable otro más, en el que no se concederían licencias hasta aprobar una normativa.

Nuestra asociación que pertenece a Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) es consciente del problema que existe en las principales ciudades del país sobre el alquiler turístico. Nos sorprende que la legislación que se quiere aprobar sea tan parecida en todos estos ayuntamientos. Pero normativa más restrictiva como Madrid, no la hay en estos momentos.