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La exención del pago en el IRPF por reinversión en vivienda habitual es algo muy común en el mercado inmobiliario. La gran mayoría de las transacciones se produce por la llamada vivienda de reposición, es decir, se realiza la venta de la actual vivienda habitual y se dedica la ganancia patrimonial obtenida en la compra de un nuevo hogar principal en un plazo estipulado por Hacienda de dos años (anteriores o posteriores a la venta).

Pero ¿qué ocurre en el caso de que la nueva vivienda habitual sea de obra nueva y se incumple el plazo exigido de dos años por culpa de retrasos en la entrega por parte del constructor? José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, analiza la última sentencia del Tribunal Supremo al respecto.

Los plazos para reinvertir cuando se adquiere una vivienda en construcción

En el caso de que se adquiera una vivienda en construcción, el plazo para reinvertir es de dos años posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Hasta el 31-12-2012, el artículo 54 del Reglamento de IRPF asimilaba al concepto de adquisición de vivienda habitual, la construcción y ampliación de la misma. En el caso de la construcción, exigía que las obras terminaran en un plazo no superior a cuatro años desde la fecha de inicio de las obras. Pero esto era sólo para la deducción por inversión en vivienda, tal y como declaró el TEAC en su resolución de 8-9-2016.

“Por tanto, el criterio de la Administración es que el plazo de reinversión en estos casos es de dos años, sin que dicho plazo pueda ampliarse a los cuatro años desde el inicio de las obras. Además, debe producirse la adquisición jurídica de la vivienda”, afirma José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

La Dirección General de Tributos, en su consulta V3253-19, declara que “en los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida”.

“Si es el contribuyente el que autopromueve, la fecha de adquisición se entenderá producida con la finalización de las obras, cuestión que podrá acreditarse por cualquier medio de prueba válido en Derecho”, aclara el experto.

Esta cuestión será resuelta definitivamente por el Tribunal Supremo mediante el Auto de 16-4-2018. Dicho Tribunal acordó “determinar, para aquellos supuestos de reinversión de la ganancia patrimonial obtenida merced a la enajenación de vivienda habitual en obra futura, cuál es el plazo para reinvertir el importe obtenido por la transmisión de la vivienda habitual”.

El recurso aún no ha sido resuelto, añaden desde Ático Jurídico.

Y si el constructor se retrasa y entrega la vivienda fuera de plazo

Independientemente de todo lo anterior, lo que el Tribunal Supremo sí acaba de resolver en sentencia de 23-7-2020, es lo que ocurre si el constructor se retrasa, y entrega al contribuyente la vivienda fuera de plazo.

En el caso planteado al Supremo (anterior al 1-1-2013), “la normativa del IRPF sí contemplaba la asimilación de la adquisición de la vivienda habitual, a la construcción de la misma. Por tanto, la reinversión del importe obtenido en la venta de la anterior vivienda debía producirse en el plazo de dos años posteriores a dicha venta”.

Además, las obras debían concluir en el plazo de cuatro años siguientes a su inicio. Por último, el artículo 55 del Reglamento del IRPF entonces vigente, se refería a la posibilidad de ampliar el plazo de entrega de la vivienda en otros cuatro años, en caso de concurso del promotor, o de paralización de las obras por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente. En este último supuesto, la ampliación de plazo debía solicitarse a la Administración”.

“Pues bien, el contribuyente, que no recibió la vivienda por las circunstancias excepcionales aludidas, no solicitó la ampliación de plazo, y por tanto acabó incumpliendo los requisitos para acceder al beneficio fiscal de la exención por reinversión”, comenta José María Salcedo.

La respuesta del Supremo es tajante, no admitiendo ningún tipo de ampliación de plazo, independientemente de las circunstancias concretas alegadas por el contribuyente. Así, afirma el Tribunal que “no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda”.

“En definitiva, el Tribunal es claro, y no admite excepciones al plazo de reinversión no previstas en la normativa. Se trata de una sentencia a tener muy en cuenta, que supone un auténtico aviso a navegantes. El mensaje es claro: No habrá perdón para los que incumplan los requisitos de plazo de reinversión”, concreta el abogado José María Salcedo, de Ático Jurídico