Hoteles en la playa / Gtres

Hoteles en la playa / Gtres

El despacho de abogados Bird & Bird, en colaboración con Colliers, ha organizado el evento ‘Perspectivas y retos del sector hotelero en tiempos del Covid-19’ en el que se ha dibujado el futuro de los hoteles en España. Durante el encuentro se han señalado tres grandes desafíos: profesionalizar la inversión, renegociar contratos entre el propietario y el operador hotelero y recuperar los niveles operativos de 2019.

En el encuentro han participado Laura Hernando, Managing Director del departamento de Hoteles en Colliers, Victor Martí, Founder & CEO de GMA y ATOM Hoteles SOCIMI y Luis Arsuaga, SVP Global Development en NH Hotel Goup.

Uno  de  los  mayores  desafíos  de  estos  últimos  meses  ha  sido  la  renegociación  de  contratos  entre  el Propietario y Operador Hotelero, especialmente en un mercado, el de España, dominado por contratos de arrendamiento. Según Hernando, de Colliers, la situación de covid-19 ha supuesto la apertura de procesos de renegociación en donde las soluciones adoptadas, dependiendo del perfil del operador   han sido dispares  (aplazamientos,  reducciones  o  condonaciones  de  rentas  –jugando  con  la  renta  fija  y  variable-  en muchos casos a cambio de contrapartidas al Propietario). En cualquier caso “lo que hemos visto es que cada negociación es un mundo, y es difícil extrapolar resultados para todos”, detalla Hernando.

La situación cambiante de la Pandemia, y la atribución de competencias a cada Comunidad Autónoma, no ha ayudado a crear reglas claras a la hora de abordar estas renegociaciones. «Desde junio se encuentra delegada en las comunidades autónomas la adopción de medidas de prevención. Por ejemplo, en Castilla y León el aforo es del 75% y en Andalucía llegó a permitirse el 100%, hay grandes diferencias entre territorios» comenta Sánchez-Andrade. A ello se une la incertidumbre jurídica reinante en cuanto, por una parte, a la interpretación jurisprudencial en la aplicación de principios como el de «Rebus Sic Stantibus» (donde últimamente están sucediéndose sentencias que aplican de forma más «generosa» en favor del operador hotelero dicho principio y, por otra parte, su eventual regulación en nuestro Código Civil.

Como indica Victor Martí, “Lo que sí ha cambiado para siempre es la relación entre operadores y propietarios. A la hora de negociar con un operador no solo hablamos de renta, hay varios puntos sobre los que negociar. Deberemos ser más transparente en todo, mejorar cláusulas que inviten a una relación de futuro entre operador y propietario”. Por su parte, el propio Sanchez-Andrade ha afirmado que «nuestra experiencia en las negociaciones entabladas por los operadores y propietarios es intentar encontrar soluciones consensuadas, no tan cortoplacistas, siendo puntos delicados en estas negociaciones prever qué ocurre si posteriormente hay regulaciones imperativas, la posibilidad de revisión de los acuerdos si las circunstancias vuelven a agravarse y la inclusión de cláusulas covid en contratos.

Otro de los grandes desafíos es la recuperación de los niveles operativos de 2019. Durante los meses de julio y agosto la mayoría de mercados de España  han tenido un tráfico drásticamente inferior al del año pasado, aunque con diferencias. Por ejemplo, Cádiz, Huelva, Galicia y Asturias han tenido buenos niveles de ocupación  y  han  aguantado  el  envite.  Ante  la  gran  duda  de  quién  se  recuperará  antes,  los  expertos  han coincidido  en  que  los hoteles urbanos tardarán más  que los vacacionales.  

Los destinos que mejor están funcionando son los que dependen más de demanda local, tanto a nivel urbano, donde Barcelona y Madrid, por este orden, son los que más están sufriendo, como a nivel vacacional, donde hemos visto sufrir mucho a Baleares o Canarias debido a las restricciones que se han impuesto por los principales mercados  emisores  de  estos  destinos:  Alemania,  Reino  Unido,  etc.  La  demanda  sigue  ahí  y  se  ha demostrado  en  nuestros  hoteles  del  Algarve  con  el  impacto  tan  positivo  que  supuso  este  verano  la apertura  del  corredor  Portugal-Reino  Unido.”,  apunta  Luis  Arsuaga,  SVP  Global  Development  en  NH Hotel Group.

Los expertos también han repasado los volúmenes de inversión en el sector en este contexto de Pandemia. Con las operaciones paradas a varios niveles y determinado perfil de inversores exigiendo mayores rentabilidades, los expertos han apuntado que deberemos buscar un equilibrio entre la oferta y la demanda, así como soluciones alternativas a la financiación bancaria como los fondos de private equity. En cualquier caso, las operaciones distressed aún van a tardar en llegar.

En un panorama más que incierto, los expertos han concluido, entre otras cuestiones, que está claro que la inversión se va a profesionalizar aún más, y que deberemos estar atentos también no solo a ver cómo evoluciona el marco jurídico de actuación en este escenario, sino a confiar que la gestión y coordinación por parte de las autoridades de la Pandemia sea la adecuada.