Exterior de una de las casas prefabricadas de inHAUS / inHAUS

Exterior de una de las casas prefabricadas de inHAUS / inHAUS

Las casas prefabricadas han llegado para quedarse. Cada vez más personas están interesadas en estos productos, solo hay que ver el aumento de búsquedas relacionadas en España, que ha aumentado casi el 50% en el último año.

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Pero, aunque, las casas prefabricadas se sigan perfilando como una buena opción de acceso a la vivienda, lo cierto es que queda mucho por aprender del máximo exponente en estos productos, Estados Unidos.

Son muchas las ventajas que ofrecen pero, ¿qué pasos hay que seguir desde el momento en el que se compra hasta que la disfrutas y puedes llamar tu hogar? ¿Es un camino de rosas o un sendero arduo y laborioso? Hemos recopilado información sobre el proceso para intentar resolver el galimatías. Veamos cuáles son las principales trabas a la hora de comprar una casa prefabricada.

Cultura

Aunque ya cuentan con una larga trayectoria en el mercado y con un pasado extenso, las casas prefabricadas siguen ocasionando cierto rechazo en la población. Uno de los motivos es la asociación de la palabra “prefabricado” a algo de baja calidad, de diseño simple, materiales baratos y poco resistentes, y, si se trata de vivienda, a una casa de plástico de obra o de jardín.

Pero la realidad no puede estar más alejada. Prefabricado, como su propio léxico indica, significa que la construcción se ha realizado en fábrica, como se hace con los coches, y a través de varios procesos especializados en cada parte de la producción. Esto se traduce en una mayor calidad del producto final. Es por eso que grandes promotoras españolas como Vía CélereAedas Homes, están apostando por la construcción de sus viviendas en fábricas. Incluso, lo correcto sería decir casa industrializada, en vez de vivienda prefabricada.

No es lo mismo construir en un entorno controlado, cerrado y supervisado al detalle, que construir todo en el mismo lugar, abierto, expuesto a las inclemencias del tiempo y con menos supervisión. Un capataz de obra que tiene que tener los ojos puestos en varias cosas, puede fallar más que una cadena de montaje.

Ubicación

Por muy evidente que parezca, para adquirir una casa prefabricada y poder disfrutarla es necesario disponer de un terreno en el que plantarla, salvo que sea móvil.

La ubicación de la parcela en la que vayamos a ‘plantar’ la casa prefabricada es lo que influye realmente en el precio. Podemos encontrar casas totalmente funcionales y con instalaciones de primera con precios de, por ejemplo, 100.000 euros. Esto es un ‘chollazo’, pero ahora toca pagar el suelo.

Las parcelas ubicadas en terrenos urbanos tienen un precio bastante alto, por lo que el presupuesto inicial se incrementa notablemente. “Este suelo está reglado por el Plan General del municipio que contiene la parcela, por lo que deberá cumplir el mismo independientemente del sistema estructural o constructivo de la vivienda. Las parcelas mínimas sobre las que poder edificar vivienda unifamiliar aislada varían de un municipio a otro, así como los lindes que deben respetarse, altura de la cornisa, edificabilidad, porcentaje de ocupación, etc…”, señala Mercedes Navarro, arquitecta y responsable de comunicación de inHAUS.

En el otro lado de la balanza, las parcelas situadas en suelo rústico tienen un precio menor, pero llevan inscritas otros costes, como que sean eficientes y sostenibles y que no transgredan la arquitectura del entorno que las rodean. Por ejemplo, está prohibido ensamblar una casa prefabricada de corte arquitectónico vanguardista, con predilección con formas geométricas y colores vivos como el azul o el rosa en Albarracín.

“En el caso de las parcelas rústicas, poco frecuentes a la hora de construir, se establece en la ley del suelo una superficie mínima de 10.000m2 para poder edificar un edificio asociado a la explotación de la parcela. Esta superficie mínima puede modificarse por la normativa específica autonómica o del municipio”, comentan desde inHaus.

Para intentar comprender la problemática de la ubicación, Navarro pone dos ejemplos:

Madrid

Por ejemplo, el municipio de Las Rozas, para poder levantar un edificio exento o agrupado se requiere un terreno mínimo de 500 m2, con retranqueos de 3 metros a las parcelas colindantes y de 4 metros a la acera.

La ocupación máxima no puede exceder el 30% de la superficie, la altura debe ser inferior a 7 metros, en dos plantas superiores y una inferior. También debe tener mínimo 10 metros de ancho fachada y una edificabilidad máxima de 0.6. La edificabilidad es el coeficiente que relaciona la superficie de m2 de techo (considerar la superficie de techo de todas las plantas) frente a los m2 de ocupación de la parcela (cuánto ocupa en planta baja).

Baleares

En el caso de Calvià, Mallorca, la parcela mínima para una construcción aislada tiene que ser de 1.200 m2, la altura máxima de cornisa de la cornisa de 6,5 m2 máximo con dos alturas sobre rasante. Cada una de estas plantas tiene que tener una altura mínima de 2,5 metros.

La distancia a las parcelas vecinas y a la acera son 3 metros. La ocupación máxima es del 30% y el coeficiente de edificabilidad es de 0.35. En este caso también se limita el volumen máximo de la construcción a 2.100 m3.

Financiación

La financiación es una de las grandes trabas a las que se enfrentan los futuros compradores de una casa prefabricada. Para conseguir el dinero para poder materializar tu proyecto, hay varias posibilidades: préstamo personal, hipoteca mobiliaria y crédito auto promotor. La posibilidad de beneficiarse de uno u otro depende de si son móviles o fijas. Veamos cada una:

Casa prefabricada móvil

Una vivienda prefabricada que no esté anclada al suelo se considera bien mueble, por lo tanto, aquí no existe la posibilidad de pedir una hipoteca. La única posibilidad de obtener financiación en este caso es un préstamo personal. Los bancos no suelen ofrecerlos, pero se puede hacer entre particulares con las mismas garantías. Es decir, la vía de financiación es la de un automóvil.

Casa prefabricada fijas

Para la financiación de este tipo de casas es clave el denominado préstamo auto promotor. Esta vía de financiación va dirigido a particulares para que construyan su propia casa. Para poder obtener el crédito, estos son los requisitos:

  • Poseer la parcela en propiedad o alquiler sobre la que se construirá la vivienda.

  • Que el proyecto de la casa prefabricada esté firmado por un arquitecto del Colegio de Arquitectos. No es necesario que el arquitecto que firme el proyecto sea de la comunidad donde se vaya a hacer la casa. Si aconsejan los colegios de arquitectos que el visado sea del colegio de la misma provincia”, explican desde la Asociación de Fabricantes y Constructores de Casas de Madera (AFCCM).
  • Estar en posesión de la licencia de obras del Ayuntamiento del terreno en el que vaya a estar la vivienda.

Con estas cuestiones controladas, el futuro comprador puede negociar los términos y condiciones de su crédito con su banco. Como en toda financiación, independientemente de la finalidad, la cantidad prestada, cuota y duración dependerán del perfil personal y económico del interesado y de la entidad bancaria que lo preste.

A diferencia de las hipotecas tradicionales, el banco no entrega toda la cantidad del préstamo a la vez, sino que va ingresando parte según el proyecto va avanzando. Por ejemplo, primero se le entrega al interesado la cantidad para comprar la parcela, luego para acondicionar el terreno, obras, licencias, etc.

“Es cierto que los bancos no suelen utilizar la hipoteca mobiliaria para financiar este tipo de viviendas, pero sí lo pueden hacer otras entidades de crédito dada la escasa o nula remuneración que reciben de los bancos en la actualidad sus impositores”, subraya la AFCCM.

Licencias y trámites

Otro de los inconvenientes que pueden echar para atrás a los futuros compradores de una casa prefabricada son los trámites y la legislación que las rodea, que es igual que el de las construcciones tradicionales. Al ocurrir esto, muchas de las ventajas que ofrece su construcción, como puede ser el coste y el tiempo de fabricación, se pierden o por lo menos se ven difuminadas.

Casa prefabricada móvil

Cabe destacar que las trabas que te puedes encontrar si vas a comprar una casa prefabricada móvil son menores, pero estos hogares no tienen la condición de “vivienda”. Veamos algunos puntos interesantes:

  • Las casas prefabricadas móviles son tratadas como bienes muebles, por lo que son reguladas por el artículo 335 del Código Civil y la norma UNE-EN 1647.
  • A ser reguladas como bienes muebles tienen interesantes ventajas legales, menos trámites burocráticos y requisitos técnicos, a diferencia de las casas prefabricadas, son los mismos trámites que se requieren para los vehículos habitables (caravanas).
  • Al no necesitar cimentación ni ningún tipo de enclavamiento en el terreno, no necesitan licencia de obra, sin embargo, antes de instalarlas en un lugar concreto, es necesario consultar al ayuntamiento correspondiente porque puede existir algún tipo de requisito particular.
  • Necesitan la documentación sobre su emplazamiento y situación, la autorización urbanística del lugar donde se encuentre, etc. Al igual que ocurre con las caravanas y las casetas de obra.
  • Las casas móviles no necesitan estar inscritas en el registro de la propiedad, y pueden obtener una financiación personal.
  • Este tipo de viviendas transportables deben de ser autosuficientes y no depender de terceros.
  • En caso de que requieran suministros del ayuntamiento, se necesita la misma documentación que las viviendas tradicionales puesto que se acercará a la condición de ser un bien inmueble. Lo mismo ocurre, si por alguna razón requiere algún tipo de cimentación.
  • Si se quiere colocar una vivienda transportable en un terreno rústico, habrá que consultar la normativa de la Comunidad Autónoma.

Casa prefabricada fija

  • Estas casas se encuentran bajo la misma legislación que las construcciones tradicionales. Esto limita y reduce las ventajas que ofrecen.
  • Están bajo la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).
  • Solo están permitidas en suelo urbanizable.
  • Debes contratar un Organismo de Control Técnico (OCT) para certificar la correcta ejecución de las obras de la vivienda y tiene un coste, que muchos constructores de casas prefabricadas opinan innecesario. “La contratación de los Organismos de Control Técnico (OCT) los impone la aseguradora y por tanto no son necesarios si no se va a contratar el seguro decenal, como es el caso de los auto promotores”, puntualiza la asociación.
  • Seguro decenal (optativo): No es obligatorio, salvo que se quiera vender la casa prefabricada en los próximos 10 años a su construcción. El seguro decenal es aquel que cubre los daños ocasionados en el edificio como consecuencia de vicios o defectos que aparezcan en la construcción y que afecten directamente a la estabilidad del mismo. Es decir, si tú eres el promotor, te estarías asegurando contra ti mismo, algo que no tiene mucho sentido. “El auto promotor podría vender la casa prefabricada sin el seguro decenal si el comprador acepta la ausencia de este seguro”, puntilliza la AFCCM.
  • Cada municipio tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus leyes para estructurar las condiciones residenciales. Lo mejor es acercarse al ayuntamiento correspondiente y conocer de primera mano todo lo necesario, conociendo los límites de altura, los metros cuadrados disponibles para construir, las características del suelo, etc.
  • Cuando la casa prefabricada ya está construida, se debe normalizar mediante la solicitud del documento de habitabilidad, que sirve para legitimar los permisos urbanísticos y el proyecto, siendo apta para que residan personas.
  • Las casas prefabricadas obligatoriamente deben estar inscritas en el registro de la propiedad, pueden tener hipoteca (existen excepciones), y pueden ser alquiladas o vendidas como los demás inmuebles.
  • El registro de la propiedad es fundamental para alquilar o vender una vivienda, en la página web de Registradores de España, cualquier persona puede conocer toda la información veraz sobre una propiedad: características de la vivienda, titular, hipoteca, si ha tenido un embargo, etc.

“Cuando la casa prefabricada ya esté instalada se debe obtener la Licencia de Primera Ocupación para poder empezar a vivir en ella”, señala la Asociación de Fabricantes y Constructores de Casas de Madera.

Cómo asegurar tu casa prefabricada

Antes mencionamos la posibilidad de tener que contratar el seguro decenal, en caso de que seas auto promotor, pero veamos qué tipo de seguros en general necesitan este tipo de viviendas.

Para obtener un seguro para cualquier tipo de casa, la compañía que vaya a asegurarla analizará y valorará una serie de características como el año de construcción, los m2 de los que dispone, la localización, el uso, las medidas de protección o los materiales de construcción, entre otros aspectos.

Cabe destacar que la obtención de un seguro para una vivienda de madera es más difícil que para otras casas prefabricadas, ya que por su material muchas compañías las consideran un riesgo. Pero no te desanimes, hay compañías que sí que otorgan estos títulos. La web de seguros Acierto.com afirma que Catalana Occidente cuenta con el seguro para casas de madera Multirriesgo Familia Hogar y que dicho título se adapta al ADN de estas construcciones.

Como se mencionó al principio del artículo, las casas prefabricadas no tienen mucho recorrido en España, por lo tanto, la normativa aún no está del todo adecuada a este tipo de construcciones, algo que no permite disfrutar todo el potencial de las viviendas.