Con la crisis del covid-19 pueden surgir oportunidades inmobiliarias como la posibilidad del cambio de uso de un local a vivienda, sobre todo tras ver cómo han cerrado más de 70.000 empresas desde el inicio de la pandemia. Pero antes de hacer nada hay que informarse bien, ya que no es un proceso sencillo, saber qué requisitos y permisos pedir y ver si es factible la conversión antes de comprar o hacer reformas.

Desde el ‘servicer’ inmobiliario Solvia ofrecen seis cuestiones imprescindibles que hay que hacerse antes de transformar un local en vivienda. “la actual situación de crisis que ha provocado el cierre de 74.300 empresas en España, podría llevar a un notable aumento de la conversión de los espacios comerciales en donde se encontraban estos negocios en viviendas habitables al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo. Una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar considerablemente en los próximos meses”, aclaran desde Solvia.

Estos son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso

Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de 38m2, como mínimo (25 m2 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda.

Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en: el nivel del suelo (no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera); necesidad de luz natural (todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor); y en las instalaciones mínimas (fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad).

Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

Cuál es el procedimiento a seguir

Lo primero de todo es contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

Cuánto cuesta realizar toda esta operación

Hay que tener en cuenta que no se trata de una inversión barata, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 euros, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.

En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500 euros de inversión.

La gran duda: ¿es una buena inversión?

Aunque, en general, esta operación suele traer beneficios, ya que el precio de un local suele estar más ajustado que el de una vivienda, se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial, pero sí bastante demanda de vivienda.

“En caso de que el propietario quiera venderlo o alquilarlo (después todo el proceso de cambio de uso y realización de las reformas), obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda”, aclaran desde Solvia.

¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda?

Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Habitualmente tienen más intereses, no suele llegar a más del 60% de financiación, y sus plazos de devolución son más limitados (en general, no superan los 20 años). Además, se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.

Cómo aprovechar de la mejor forma el espacio del inmueble

Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble. Por ejemplo, si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.