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A partir del próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor el nuevo valor de referencia que determinará los impuestos que debe pagar quien compre una vivienda de segunda mano o quien herede o reciba en donación una casa. Este nuevo valor de referencia estará aprobado por la Dirección General del Catastro y será la nueva base imponible para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). El BOE ha ido publicando los pasos para “cocinar” este nuevo valor que estará listo a finales de este año.

La Dirección General del Catastro es el encargado de determinar de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos del Catastro, el valor de referencia: se obtendrá del análisis de los precios comunicados por los notarios en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa ya se ha publicado en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro. Se trata de un primer paso en la determinación de dichos valores de referencia de los inmuebles.

Los mapas de valores que se han publicado representan el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los notarios. Es decir, determinan el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito.

En estos mapas se asignan módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio, llamados ‘Ámbitos territoriales homogéneos de valoración’, que se corresponden con los precios medios de las compraventas. En la sede electrónica del Catastro se pueden consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos y la delimitación de los ámbitos territoriales.

Además, En el Boletín Oficial del Estado (BOE) del pasado 13 de octubre se ha publicado edicto por el que se anuncia la apertura durante 10 días del periodo para que los ciudadanos puedan presentar alegaciones y pruebas convenientes. Es decir, el plazo para alegaciones es del 14 de octubre al 27 de octubre de 2021. 

Por último, y para terminar de “cocinar” este nuevo valor de referencia, falta un último paso que consistirá en individualizar para cada inmueble el valor de referencia, a partir de los mapas de valores y módulos que, como hemos visto, se acaban de publicar en la web de Catastro.

Francisco Jiménez, de AECONOMI, empresa experta en valoraciones catastrales, considera que “los mapas de valores establecen para cada zona de valor, una tipología tipo, que se indica cuál es en esa zona, y qué antigüedad y estado de conservación tiene. A dicho inmueble tipo se le asigna un valor de mercado, que servirá para individualizar el valor todos los inmuebles de dicha zona de valor.”

El experto en valoraciones catastrales, señala que estos mapas de valores se están demostrando erróneos, en aquellos municipios en los que la ponencia de valor es más antigua. Por eso, aconseja acudir a asesoramiento especializado, y aprovechar el trámite de audiencia para presentar alegaciones que demuestren los errores existentes en las zonas de valor y módulos publicados.

La Ley del Catastro Inmobiliario señala que el objetivo de este nuevo valor de referencia de los inmuebles es que no supere el valor de mercado de una vivienda. Y para evitarlo el BOE acaba de publicar una orden por la que fija un factor de minoración al mercado situado en 0,9%. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que se trata de un factor de minoración muy escaso, ya que supone una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Por ello, considera que no va a servir para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.  

Este factor de minoración es el aprobado para este año y que surtirá efectos para las operaciones inmobiliarias de 2022, pero la Dirección General del Catastro aprobará cada año nuevos factores de minoración. De hecho, este factor de minoración del 0,9 debe aprobarse antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto. Para el año 2022 ya se ha publicado, constando en el “Boletín Oficial del Estado” de 14 de octubre.

Esta individualización del valor de referencia se publicará en el “Boletín Oficial del Estado” durante los 20 primeros días del mes de diciembre. En concreto, la Dirección General del Catastro publicará en dicho Boletín, anuncio informativo para dar a conocer los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.

Se invierte la carga de la prueba

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble. De ahí que la Administración hiciera comprobaciones de valores a muchos compradores de viviendas.  

José María Salcedo señala que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ de la vivienda vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia como medio de comprobación de valores. 

Los impuestos afectados por el nuevo valor de referencia de Catastro

Este nuevo valor de referencia de Catastro será, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Esto a efectos prácticos significa que el nuevo valor de referencia de Catastro será el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, mediante la famosa comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Este nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no es la base imponible. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

Eso sí, cabe recordar que el cambio en este impuesto se hará efectivo a partir de enero de 2022, es decir, la subida fiscal que se avecina sólo afectará a inmuebles adquiridos a partir de enero del año que viene, no al patrimonio ya existente del contribuyente, tal y como confirmó el Ministerio de Hacienda a idealista/news.