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Artículo escrito por Jaime Navarro Serrate, experto en fiscalidad inmobiliaria

Aunque el principal objetivo de los impuestos es la recaudación, en ocasiones persiguen objetivos adicionales y a veces también provocan efectos no deseados. Pronto tendremos dos ejemplos de ambos casos: el valor de referencia y la nueva tributación del alquiler.

A partir del 1 de enero, un nuevo concepto cobrará importancia en toda operación inmobiliaria: el valor de referencia. Su objetivo es el de reducir los litigios tributarios por la valoración de los inmuebles; en concreto, aquellos litigios que viene perdiendo la Administración. Pero también traerá otras consecuencias al sector.

De forma resumida, este valor será la base imponible de los impuestos que pagaremos si heredamos, nos regalan o compramos un inmueble (respectivamente el de Sucesiones, Donaciones o ITP-AJD). Hasta entonces se declaraba un valor, normalmente coincidente con el precio y si la Administración creía que valía más (y por lo tanto pagar más) tenía que demostrarlo. Pretendía hacerlo por unos métodos perfectamente legales, pero no idóneos, según dictaminó el Tribunal Supremo que exige una valoración individualizada con visita para la correcta valoración del inmueble.

A nadie le gusta perder, así que el que puede cambia las reglas. Ahora la base imponible es el valor de referencia, aunque el precio sea inferior. Y es el contribuyente el que, si no está de acuerdo, tiene que ir a los tribunales a demostrar lo contrario. Pero si el precio pagado es superior al valor de referencia, automáticamente la base imponible es el precio.

El valor de referencia lo fijará Catastro, basándose en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante notario. Son valoraciones individualizadas teniendo en cuenta las características de cada inmueble (calidad constructiva, antigüedad, estado de conservación…) y, según asegura la norma, nunca será superior al de mercado. Ese valor será, además, el que deberemos considerar cuando calculemos cuánto valen los inmuebles adquiridos a partir de 2022 para el Impuesto sobre el Patrimonio.

El valor de las cosas es un concepto muy relativo, cambiante y subjetivo. Todo el que haya sufrido la visita de una de esas personas incapaces de retener un comentario negativo (sobre olores, vistas, una reforma chapucera, entre muchos otros ejemplos), sabe que existen factores que afectan al valor de un inmueble que no saldrán en las estadísticas. A esto se refería el Tribunal Supremo. Además, las valoraciones son siempre subjetivas. Unas personas valoran más la ubicación, por ejemplo, que esté cerca de sus familiares (o lejos), otras el espacio, algunas que estén en una calle tranquila y otras todo lo contrario. Pero esta subjetividad, solo juega en contra a la hora de pagar impuestos, es decir si compramos por encima del valor de referencia, pero no a favor si compramos por debajo.

En el siglo XVII existía en Inglaterra un impuesto sobre hogares y estufas. Ser “chimenero” era una profesión de riesgo. Eran los tasadores y cobradores de impuestos que tenían que entrar en las casas a contar hogares y estufas. Alguien pensó en una solución: la base del impuesto sería el número de ventanas. De esta forma el recaudador podía contar las ventanas tranquilamente desde la calle, que además se consideraban un signo de riqueza (más ventanas significa mejor casa y mejor casa significa mayor capacidad económica). Se estableció un sistema por el cual las que tenían menos de 10 ventanas no pagaban, las que tenían entre 10 y 14 pagaban 6 peniques y así sucesivamente.

Los dueños de las casas tapiaron ventanas, generando serios problemas de higiene y salud al impedir la ventilación. Se construyeron muchas casas con 9 ventanas o 14. Y el impuesto a las ventanas quedó para siempre como ejemplo de que un pequeño cambio en la fiscalidad puede afectar al comportamiento de la sociedad.

El valor de referencia en principio no va a provocar problemas de salud, pero seguro que va a aparecer en las negociaciones. El valor de referencia será público. Óscar Wilde dijo: “En los días que corren la gente sabe el precio de todo y el valor de nada.” A partir del 1 de enero, habrá quién pensará que sí conoce el valor porque nos lo dirá el Catastro. Y aunque siempre habrá quién esté dispuesto a pagar más que dicho valor y vendedores que acepten menos, tendrá su influencia en las negociaciones. Y quién sabe si habrá otros posibles efectos no deseados: ¿Se seguirán haciendo pequeñas reformas antes de la venta sabiendo que los potenciales compradores no lo verán reflejado en el valor de referencia? ¿Se contratarán menos tasaciones ya que se dispondrá de una gratuita?

Por otra parte, se está tramitando un Anteproyecto de Ley por el derecho a la Vivienda que sí pretende deliberadamente influir en el mercado. En concreto, pretende mejorar el mercado del alquiler para los arrendatarios.

Entre otras medidas, se propone una subida general de la fiscalidad del alquiler de vivienda en IRPF (pasando la reducción del 60% al 50% del rendimiento neto), y premios en forma de bajada si se actúa de determinada manera con pisos en zonas tensionadas: reducción del 90% si se baja la renta en al menos un 5%; del 70% si se alquila a jóvenes o se ponen a disposición de programas de renta limitada o del 60% si se hacen obras de rehabilitación o mejora. También se potenciará un recargo de castigo en el IBI para las viviendas vacías un determinado tiempo sin causa justificada. Se proyecta también la limitación de aumentos de rentas en las zonas tensionadas, siendo esta limitación reforzada para lo que denomina grandes tenedores.

El tiempo dirá si estas medidas consiguen su objetivo. No lo veo fácil, los propietarios lo que generalmente quieren, por encima de mejorar su fiscalidad, es seguridad. Tanto en el cobro de la propia renta como en el cuidado de su vivienda. Pero siempre será mejor el incentivo, positivo y negativo, a la imposición del precio.