Casi 4,9 billones de euros. Más de lo que se ha gastado toda Europa en los rescates bancarios en los últimos años, más que las economías de Alemania y España juntas o siete veces el valor de mercado de Apple, la empresa con mayor capitalización del mundo.

Ésa es la impresionante cantidad a la que equivale el actual patrimonio inmobiliario de las familias españolas, de acuerdo con los datos del Banco de España. Para hacer este cálculo, el regulador del sector financiero tiene en cuenta el parque de viviendas que existe hoy en día, su superficie y el precio por m2 de distintas fuentes oficiales como el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el Ministerio de Fomento. 

Según sus estadísticas, a cierre del tercer trimestre de 2017 los hogares en España tenían en cartera activos residenciales por valor de 4,87 billones de euros, lo que representa un 423,8% del PIB doméstico. Unas cifras que se han disparado en lo que llevamos de siglo y que actualmente superan casi en cuatro veces el patrimonio financiero (cuyo peso ronda el 116% del PIB).

“La acumulación de la riqueza no ha parado de crecer en España desde que existen datos fiables, allá por 1984. El nivel y la composición de la riqueza en España ha seguido una tendencia creciente en las últimas décadas con un importante aumento a comienzos del siglo XXI, coincidiendo con el origen de la burbuja inmobiliaria. Sin duda, el acceso generalizado a la vivienda por una amplia capa de la población en las décadas pasadas explica este comportamiento. No obstante, la riqueza ha disminuido desde 2008, fundamentalmente como consecuencia de la pérdida de valor de los activos inmobiliarios”, sostiene Joaquín Blanco, economista del Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Prueba de ello es que la riqueza inmobiliaria se ha más que duplicado en menos de dos décadas (empezó el milenio por debajo de dos billones y en torno al 296% del PIB), aunque en la época del boom inmobiliario alcanzó cotas mucho más elevadas: a cierre del segundo trimestre de 2007, el ladrillo en manos de las familias llegó a suponer nada menos que un 584,86% del PIB, el récord hasta la fecha. En cambio, y en lo que a volumen absoluto se refiere, el máximo se situó en 6,28 billones de euros alcanzados en el primer trimestre de 2008.

Si comparamos la cantidad actual con la del pico de la burbuja, descubrimos que el patrimonio inmobiliario se ha reducido un 22,4% en volumen, mientras que, en términos relativos sobre el PIB, el peso de la riqueza inmobiliaria se ha reducido en unos 160 puntos básicos. Una consecuencia, como afirmaba el economista del IEE, de la caída de precios que provocó el estallido de la burbuja. 

¿Y cómo es posible que durante el boom se alcanzaran estos niveles? La Fundación de Estudios Financieros (FEF) aseguraba en un informe sobre la materia que “frente a la vivienda como bien de uso, el pasado boom inmobiliario acentuó la percepción de la vivienda como un interesante y sólido producto de inversión para colocar el ahorro de los hogares, que competía con ventaja con los productos financieros. El valor del stock de viviendas se multiplicó por 3,6 veces entre 1996 y 2006, como resultado de que los precios se triplicaron y de que la superficie construida aumentara en una cuarta parte. En los años álgidos del ciclo, se construyeron en España más viviendas que en Francia y Alemania juntas, cuando estos dos países duplican a España en territorio y lo triplican en población”.

Sin embargo, como recuerda Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “ahora los datos son concordantes con la evolución del mercado: la tendencia es alcista en lo que a precios se refiere se observa claramente desde 2013 (en el primer semestre de dicho ejercicio la riqueza tocó fondo postcrisis en 4,19 billones de euros y un peso comparativo del 408% del PIB), aunque desde 2016 se observa un crecimiento mayor. Las cifras también indican la vuelta a la inversión en vivienda por el crecimiento de los hogares”.

No podemos olvidar que en un momento de mercado tan excepcional como el que vivimos (los tipos de interés están en mínimos históricos y las inversiones tradicionales como los depósitos o la deuda pública apenas ofrecen rentabilidad), muchos particulares están viendo en el inmobiliario una buena oportunidad de inversión. Según los datos de idealista, el rendimiento medio de comprar una casa para destinarla al alquiler se situó en el 7,3% al cierre del año pasado.

Así las cosas, el patrimonio inmobiliario de los hogares está en máximos de cinco años. En términos absolutos, para ver una cantidad más elevada habría que remontarse al primer trimestre de 2012 (cuando la riqueza se situó en 4,97 billones de euros), mientras que el peso relativo sobre el PIB ha vuelto a niveles de diciembre de 2012 (cuando estaba en torno al 437%).

Para José Luis Manrique, director del Observatorio Inverco, el cambio de tendencia es muy positivo. “Las familias necesitan que su riqueza aumente, sobre todo después de que en apenas una década hayan perdido una cantidad equivalente al 100% del PIB. Es bueno que se vaya recuperando, aunque pasará mucho tiempo hasta que veamos niveles parecidos a los de 2007, si es que eso llega a suceder”. 

Pero todo apunta a que próximamente veremos más crecimientos en estas cifras. Y es que, como explica el número dos de Foro Consultores, “la realidad es que queda recorrido en obra nueva. De momento tan solo tiran cuatro o cinco ciudades, pero las estimaciones hablan de una necesidad de 150.000-200.0000 viviendas anuales, una vez que más mercados locales se vayan recuperando”.

A pesar de que se esperan un creciente patrimonio inmobiliario por parte de las familias, Corral insiste en que el elemento crucial para evitar hablar de una hipotética vuelta a la burbuja es la contención de la financiación en los nuevos proyectos. “Si bien en costes los bancos están librando una guerra comercial, los análisis de riesgo son cada vez más exigentes. Esto hará un mercado más equilibrado, más moderado y sostenido”, concluye.