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La famosa norma que congelaba el precio del alquiler durante cinco años en Berlín y que había sacado adelante la coalición de izquierdas que gobierna la capital ha sido declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional alemán. Tras dejar sin efectos esta ley, se empiezan a ver las consecuencias, como una reducción de la oferta o un aumento de las reclamaciones de los propietarios.

El «tapón de los alquileres», que entró en vigor en febrero de 2020, era una medida drástica para atajar un problema grave: el repunte de los alquileres en la capital, que en los diez años previos se habían llegado a doblar en los distritos céntricos. Las subidas se explicaban por una conjunción de circunstancias. De la buena situación económica en Alemania a los tipos de interés en mínimos, pasando por el atractivo de Berlín -a donde llegan decenas de miles de nuevos vecinos todos los años-, su reconversión acelerada en capital europea tras la reunificación alemana, la concentración de la oferta de vivienda, la lentitud de la burocracia y la casi ausencia de vivienda protegida. El alquiler se había convertido en uno de los principales problemas sociales de una ciudad en la que casi la mitad de sus vecinos reciben ayudas sociales y el 85% no tiene una vivienda en propiedad. Este pasado jueves, horas después de conocerse la sentencia, unas 10.000 personas se manifestaron en Berlín en contra de la decisión.

El techo de los alquileres, previsto inicialmente para cinco años, fijaba el precio máximo en los 9,80 euros por m2, muy por debajo de los precios de mercado, y además con carácter retroactivo, obligando a los propietarios a bajar los precios y devolver la diferencia al inquilino. La medida afectaba a 1,5 millones de viviendas en la capital alemana, con el 85% de su población en régimen de alquiler.

Pero las consecuencias de esta ley se han dejado ver. Según un estudio de Immoscout24 para la revista económica Wirtschaftswoche, la oferta de pisos en alquiler cayó un 25% en el primer año con la medida en vigor. En consecuencia, el número de personas interesadas en cada oferta se ha incrementado considerablemente y ha pasado de media de 128 a 214. La competencia por cada oferta es mucho mayor. La situación se explica porque a muchos propietarios con pisos como inversión el «tapón de los alquileres» y el subsiguiente rifirrafe legal les llevó a dejarlos vacíos. Por la caída de la rentabilidad y la posibilidad de que el Constitucional lo acabase declarando ilegal. En el resto de grandes ciudades de Alemania esta tendencia no se dio.

Otra consecuencia es el aumento de demandas de propietarios a inquilinos de forma retroactiva para pedir la devolución de los ingresos indebidos por las rebajas acumuladas en los últimos 14 meses. Muchos propietarios e incluso el Gobierno de Berlín habían advertido que era conveniente, viendo las disputas legales, guardar la diferencia entre el alquiler libre y el congelado hasta que se pronunciase el Constitucional.

En previsión de las demandas que habrá, la coalición gubernamental berlinesa, liderada por el socialdemócrata Michael Müller con apoyo de Los Verdes e izquierdistas de Die Linke, ha previsto la creación de un fondo público dotado con 10 millones de euros para asistir a quienes no ahorraron las rebajas hechas en sus alquileres.

Por suerte para algunos inquilinos hay empresas que ya han señalado que no van a reclamar ese dinero. Por ejemplo, desde el grupo inmobiliario Vonovia, que tiene unas 42.000 viviendas en suelo berlinés, han dicho que no harán reclamaciones a los inquilinos. “Renunciamos a unos 10 millones de euros”, según ha dicho el presidente de la firma germana, Rolf Buch, que ha argumentado la decisión de su compañía apuntando que Vonovia busca “aceptación social del modelo de negocio”.

Otro gigante del sector, Deutsche Wohnen, ha optado sin embargo por reclamar estas cantidades, ofreciendo distintas opciones, en pagos únicos o fraccionados, e incluso moratorias. Lo que sí ha asegurado es que no habrá deshaucios por este motivo. La Asociación de Inquilinos de Berlín recalcó a este respecto que no se puede expulsar a nadie de su vivienda por este motivo, porque los arrendatarios se han atenido en todo momento a la ley. No puede haber demandas por impago, argumentó este colectivo, que recomendó a quienes tengan problemas para afrontar de inmediato esta deuda ponerse en contacto con el propietario.

Además, esta medida ha beneficiado a los vecino de los barrios de mayor poder adquisitivo, según un estudio de la Federación del Sector Inmobiliario Privado (BFW), que asegura que las personas con menores ingresos apenas han notado la rebaja.