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Ni la crisis del coronavirus ni la histórica recesión económica global han hecho desaparecer los fantasmas de la burbuja inmobiliaria en algunas de las mayores metrópolis del planeta.

De hecho, el banco suizo UBS considera que estamos ante un escenario insostenible, ya que el precio medio de la vivienda en las 25 mayores ciudades del mundo ha subido en los últimos cuatro trimestres, a pesar de la pandemia sanitaria y de que la economía está en su peor momento en un siglo.

Según recoge el estudio ‘Global Real Estate Bubble Index 2020’, las urbes con más riesgo de burbuja en el precio de la vivienda son Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam y Zúrich.

En un segundo escalón, y dentro de la categoría de vivienda sobrevalorada, se encuentran Vancouver, Londres, Tokio, Los Ángeles, Estocolmo, Ginebra, San Fransciso, Tel Aviv, Sídney, Moscú y Nueva York. Madrid, el único nombre español que aparece en la lista, está entre las que tienen un valor razonable, junto con Boston, Singapur, Varsovia, Milán y Dubái, mientras que Chicago cierra la lista y es la única metrópoli donde la vivienda está infravalorada, según UBS. 

Puesto 2020 Ciudad Cambios vs. 2019 Estado del precio de la vivienda
1 Múnich Se mantiene Riesgo de burbuja
2 Fráncfort Sube Riesgo de burbuja
3 Toronto Baja Riesgo de burbuja
4 Hong Kong Baja Riesgo de burbuja
5 París Sube Riesgo de burbuja
6 Ámsterdam Baja Riesgo de burbuja
7 Zúrich Sube Riesgo de burbuja
8 Vancouver Baja Sobrevaloración
9 Londres Se mantiene Sobrevaloración
10 Tokio Sube Sobrevaloración
11 Los Angeles Sube Sobrevaloración
12 Estocolmo Se mantiene Sobrevaloración
13 Ginebra Sube  Sobrevaloración
14 San Francisco Baja Sobrevaloración
15 Tel Aviv Sube Sobrevaloración
16 Sídney Baja Sobrevaloración
17 Moscú Sube  Sobrevaloración
18 Nueva York Sube  Sobrevaloración
19 Boston Sube Valor razonable
20 Singapur Se mantiene Valor razonable
21 Madrid Baja Valor razonable
22 Varsovia Sube Valor razonable
23 Milán Baja Valor razonable
24 Dubái Se mantiene Valor razonable
25 Chicago Se mantiene Infravaloración

La entidad financiera sostiene que las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda ajustadas a la inflación en las ciudades analizadas se han acelerado de media en los últimos cuatro trimestres. En muchas metrópolis como Múnich, Fráncfort, Sídney, Moscú, París, Toronto, Estocolmo o Varsovia, los inmuebles residenciales se han encarecido más de un 5%.

En la lista de las 25 ciudades analizadas solo hay cuatro que hayan registrado caídas de precios: Hong Kong, Dubái, San Francisco y Madrid. En el caso de la capital española, el estudio detalla que el valor de los inmuebles es razonable, sobre todo después de haberse abaratado en los últimos meses en pleno covid-19.

Por qué sube el precio en muchas ciudades

UBS sostiene que el principal motivo por el que el mercado residencial no se haya visto afectado en precio en muchas grandes urbes está en las medidas de ayuda que han puesto en marcha los Gobiernos, como las moratorias hipotecarias, la suspensión de los desahucios o las bajadas de impuestos, así como las condiciones de financiación, que siguen siendo favorables para los hogares y las empresas, gracias a los bajos tipos de interés que mantienen los principales bancos centrales del mundo.

El banco también recuerda que el mercado inmobiliario suele recoger con retraso la mejora o ralentización económica, dependiendo del momento del ciclo, y que el segundo trimestre, en pleno apogeo global de la pandemia, las compraventas de casas se paralizaron, por lo que la referencia de precios utilizada en el estudio tiene una base más reducida de lo habitual.

Y todos esos factores son los han impulsado la resiliencia del mercado de la vivienda en las grandes metrópolis ante la tormenta sanitaria y económica, de ahí que siga sobre la mesa el riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, lo que sí descarta la entidad es un nuevo boom crediticio.

Correcciones a la vista

UBS también explica en el informe que los datos muestran claramente los excesos de algunos mercados inmobiliarios, pero que el ritmo actual de aceleración de los precios “no es sostenible”. Por eso, todo apunta a que habrá caídas de precios próximamente, aunque evita predecir cuándo se podría producir el ajuste y en qué zonas.

La entidad suiza se limita a poner sobre la mesa que “los alquileres ya han caído en la mayoría de las ciudades, lo que indica que probablemente surgirá una fase de corrección”, y que “un impulso macroeconómico, un cambio en el sentimiento de los inversores o un importante aumento de la oferta podría desencadenar una caída en los precios de la vivienda”.

Además, alerta de que la crisis del coronavirus sí podría lastrar la demanda en el futuro. Por ejemplo, podría provocar un trasvase de parte de la población desde los principales núcleos urbanos a las zonas metropolitanas y reducir la renta de los hogares. A estos factores se suman el fin los subsidios y otras ayudas que han puesto en marcha los países para intentar mitigar los efectos económicos de la crisis sanitaria sobre las familias, que también podría acelerar el previsible ajuste de precios que se avecina en las ciudades donde la vivienda está muy sobrevalorada actualmente.