Gtres

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Artículo escrito por Eduardo Brunet, fundador y CEO de Greenward Partners

El ‘Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía Española’ movilizará 72.000 millones de euros procedentes de los fondos europeos durante los próximos tres años, e incluyen en su partida la rehabilitación de medio millón de viviendas entre 2021 y 2023 con el propósito de mejorar la eficiencia energética de un parque que se encuentra en una situación muy deficitaria en este sentido y aleja a nuestro país del objetivo de neutralidad climática en 2050 marcado por la Comisión Europea.

Celebramos la asunción de un reto que permite rejuvenecer el parque inmobiliario en España, que, debido a su escaso nivel de rehabilitación, presenta un lento y peligroso proceso de obsolescencia y puede desencadenar en graves repercusiones sociales y económicas. Pero estas ayudas, incluso con el apoyo desde el programa ‘EU Nextgeneration’, son insuficientes. Las necesidades de inversión en eficiencia energética en España, solo entre 2021 y 2030, superan los 85.000 millones de euros; más de 40.000 corresponden a proyectos de descarbonización del parque edificado.

A pesar de que la Ley 8/2020 sobre la rehabilitación, regeneración y renovación urbana ha ido potenciando el acceso a subvenciones y la recuperación y eliminación de trabas existentes que hacen cada vez más viable poder afrontar una reforma energética, el crédito privado sigue siendo difícilmente accesible para propietarios de inmuebles y comunidades vecinales, dado que son pocas las entidades financieras que otorgan este tipo de préstamos por su elevado riesgo.  

El 80% de los edificios en España son energéticamente ineficientes y en el mercado no hay productos y estructuras que faciliten la financiación del 100% del coste de llevar a cabo las rehabilitaciones integrales requeridas; y lo hagan además a largo plazo, a tipos competitivos y bajo modelos estandarizables que disminuyan el riesgo de la operación y permitan su escala. Urge, así, modular una estrecha colaboración público-privada mediante herramientas que permitan la correcta e inteligente articulación de mecanismos para atraer el gran volumen de capital privado ahora infrautilizado, proveniente de inversores interesados en apostar por la rehabilitación energéticamente eficiente.

Nuestro país tiene la voluntad, pero no los instrumentos necesarios para liderar el camino hacia la neutralidad climática. Por eso, desde Greenward hemos tomado el testigo y trabajamos para incorporar con carácter urgente una enmienda a la nueva Ley de Cambio Climático y Transición Energética que se está tramitando y que, previsiblemente, verá la luz el próximo mes de febrero.

El objetivo es trasladar a nuestro marco regulatorio el exitoso sistema de financiación PACE -Programa para la Activación de Capital Ecológico en Edificios- operativo ya en numerosos países. Solamente en EEUU se ha otorgado ya financiación por un valor cercano a 7.000 millones de dólares (unos 5.900 millones de euros) a través del modelo, aportando beneficios para todos los agentes involucrados: propietarios de grandes inmuebles, comunidades de vecinos, inversores, entidades locales y la sociedad en su conjunto.

El programa PACE, de colaboración público-privada, permite canalizar el capital privado a la financiación de proyectos de eficiencia energética que se traspasa con el inmueble en caso de venta, sin desembolso para los propietarios, sin coste para la Administración y en condiciones muy atractivas para los inversores a largo plazo en términos de vencimiento, garantías y rentabilidad.

Intermediado desde el municipio en que se lleve a cabo la rehabilitación, el modelo es un mecanismo totalmente voluntario de financiación de reformas de eficiencia energética en inmuebles que facilita y abarata el acceso a los fondos necesarios porque mediante este tipo de préstamos, el 100% del coste de las mejoras de la eficiencia de los inmuebles se financia con fondos privados, contra el inmueble, con un plazo de amortización de hasta 25 años (posibilitando que los ahorros energéticos sean superiores al coste de la financiación, y por tanto, generando un nuevo flujo de caja neta positiva para los propietarios), un tipo de interés fijo y el único límite en su importe del 20% del valor del edificio. Además, no se acelera en caso de impago.

Con los préstamos PACE, el ‘repayment’ de la financiación se canaliza a través de una contribución local especial no tributaria -una suerte de IBI- que, sin constituir un impuesto nuevo ni una subida de los existentes, goza del beneficio de una hipoteca legal tácita sobre el edificio, gira el ayuntamiento competente, y cuyo importe es equivalente a la cuota de amortización y los intereses de la financiación del proyecto de rehabilitación durante el plazo acordado de financiación.

La colaboración estrecha con los municipios, que son las Administraciones más cercanas a los propietarios de los inmuebles, es clave, tanto en labores de comunicación, asesoramiento y facilitación de trámites administrativos y licencias, como en la canalización de las ayudas que cubran la primera fase de análisis técnicos (auditorías energéticas) de los proyectos de rehabilitación.

Si nos centramos en las comunidades vecinales, un amplio colectivo afectado, además de la inclusión de PACE en nuestro marco regulatorio, Greenward también ve imprescindible una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar la toma de decisión en Junta vecinal de las actuaciones necesarias, así como clarificar el carácter preferente de los créditos de la comunidad de propietarios frente a los posibles morosos, y declarar estos proyectos dentro del deber de conservación del edificio (en cuanto activo contaminante) equiparándolo al régimen de reformas de accesibilidad. El departamento de relaciones institucionales de Greenward también trabaja promoviendo una enmienda en este sentido para que sea estudiada por los grupos políticos en la tramitación de la Ley de Cambio Climático y Transición Energética.

De otro lado, a la hora de acometer un proyecto de rehabilitación, los propietarios deben tener en cuenta que las ayudas públicas suelen abonarse una vez terminada la obra y, además, en su mayoría, computan como ingreso en el IRPF. En este sentido, para Greenward es fundamental acometer también una reforma fiscal para soslayar esta injusta atribución de rentas. 

Debemos tomar medidas para hacer posible el reto de la renovación energética y, para ello, la convergencia del capital público y el privado es un imperativo.