Gran Vía / Gtres

Gran Vía / Gtres

Mytraffic, compañía europea especializada en análisis de afluencia de público, y la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield publican una clasificación de las calles principales más emblemáticas de Europa. Y una de las conclusiones es  el descenso del tráfico de peatones en la Gran Vía madrileña durante el último año ha sido mayor que en otras ciudades europeas como París o Berlín. 

El estudio se centra en las calles más famosas de las capitales europeas, concretamente de París, Londres, Berlín, Roma, Madrid y Bruselas. Las calles se clasifican en función de su media de afluencia de peatones mensual desde marzo de 2020, comparada con un valor de referencia anterior a la crisis, utilizando datos de Mytraffic. Los expertos de Cushman & Wakefield en cada país comentan la reacción del mercado y ofrecen información adicional sobre niveles de precios, tendencias de precios y transacciones.

La media mensual de afluencia de peatones en la Gran Vía se redujo a un -63% de marzo de 2020 a marzo de 2021. Esta cifra sitúa a Madrid muy por debajo de calles como Kurfürstendamm en Berlín, que ocupó el primer lugar en cuanto a afluencia de público, con un -35% durante el mismo periodo, o la Avenida de los campos Elisios en Paris con un –44%. En comparación con otras calles principales de capitales europeas, como la Rue Neuve en Bruselas (-65%), Via del Corso en Roma (-66%) y Oxford Street en Londres (-71%), la madrileña Gran Vía se posiciona en una mejor situación en cuanto al descenso de trafico de peatones durante el apogeo de la pandemia.

El software de Mytraffic utiliza los datos de geolocalización de las aplicaciones móviles, que estas recogen cuando el usuario ha dado su consentimiento. Estos datos se anonimizan y se agregan a las estadísticas. Para establecer la clasificación, Mytraffic midió la afluencia de peatones en 10 puntos de cada calle, distribuidos uniformemente a ambos lados de la misma. El descenso de afluencia es la diferencia entre la media de afluencia medida cada mes y la media de afluencia medida en estos mismos puntos en enero y febrero de 2020.

Cushman & Wakefield proporciona los datos del valor de los arrendamientos y su evolución, basándose en las transacciones realizadas en la calle, o en estimaciones realizadas a partir de transacciones similares.

 

Sufren las calles comerciales más emblemáticas de Europa 

A lo largo de abril de 2020, las principales calles comerciales de Europa que solían atraer a los mejores compradores del continente se encontraron desiertas de repente. Solo un 5% de la afluencia habitual en los Campos Elíseos, un 5% en Oxford Street y un 4% en Via del Corso en Roma.. Solo Ku’Damn, en Berlín, consiguió mantener hasta un 25% de su afluencia habitual. A menudo desprovistas de «tiendas esenciales», privadas de la afluencia de turistas, ninguna de ellas ha recuperado desde entonces su nivel anterior a la crisis.

Con los cierres administrativos y las fronteras cerradas, las principales calles comerciales europeas, junto con las tiendas que las integran, han permanecido infrautilizadas durante un año. Como consecuencia, ha aumentado el número de cierres de tiendas, sobre todo en el sector textil. En Oxford Street y los Campos Elíseos, la superficie comercial disponible  representa el 25% del total.

Como consecuencia directa de los cierres de tiendas, el valor de los alquileres ha descendido en casi todas partes. Se trata de una corrección del mercado sin precedentes para un periodo tan corto. En algunas calles ya se ha producido la disminución del valor, como en Madrid, Roma, Berlín y Bruselas. En París y Londres, el mercado aún no ha reaccionado debido a la falta de transacciones.

Las calles comerciales se están adaptando

Ante esta situación, las calles más conocidas y turísticas se están transformando. Los fenómenos aceleados por la crisis cobran fuerza: se instalan tiendas temporales en locales vacíos en Bruselas, se abren grandes almacenes híbridos en Madrid y se reconvierten tiendas en oficinas en Londres. En todas partes se produce también una reconcentración de los comercios, lo cual abre espacio a nuevos participantes en el mercado.

Los desarrollos urbanos son cada vez más importantes para atraer a los retailers. En Madrid ya se ha conseguido en la Gran Vía, donde se han ensanchado las aceras y se ha ampliado el carril de circulación. En Roma, la Via Del Corso se ha peatonalizado parcialmente. En Berlín, la asociación de propietarios de la calle ha estado trabajando a lo largo de 2020 para añadir señalización y plantar nuevos espacios verdes. En París, el proyecto Réenchanter les Champs-Élysées prevé una profunda remodelación de la avenida. En Londres, la llegada del Cross-Rail podría revitalizar los flujos peatonales y allanar el camino para una remodelación urbana más amplia.

Las previsiones son positivas

A medio y largo plazo, las calles principales mantendrán su liderazgo. A pesar de la caída de la afluencia de peatones en 2020, los expertos de Cushman & Wakefield atestiguan la existencia de una fuerte demanda por parte de los comerciantes. En Madrid, Roma, Bruselas y Berlín, los alquileres minoristas podrían volver a la normalidad en 2023. En los Campos Elíseos y Oxford Street, más dependientes del turismo internacional, la recuperación dependerá de la rapidez con la que vuelvan los clientes internacionales.

«Los datos de afluencia, que han experimentado grandes fluctuaciones en los últimos 18 meses, se están convirtiendo en un elemento clave para la valoración de un activo comercial, incluso para las calles comerciales principales. Más allá de los volúmenes destacados en este estudio, la medición del componente cualitativo de la afluencia (nivel de renta, procedencia…) desempeñará un papel determinante en la recuperación del mercado y en las futuras elecciones de ubicación de los comerciantes», afirma Hakim Saadaoui, CEO de Mytraffic

«En toda Europa, el mercado minorista de primera clase ha experimentado un año muy difícil, con una gran volatilidad del mercado y un descenso de las transacciones. Con la generalización de la vacunación, la disminución del teletrabajo y el aumento de los vuelos internacionales, las perspectivas son muy alentadoras. Las calles comerciales más cotizadas siguen teniendo todo lo necesario para atraer a compradores de todo el mundo», finaliza Christian Dubois, international partner de Cushman & Wakefield.