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La pandemia del covid-19 ha traído cambios en el sector inmobiliario. Y uno de ellos es la inclusión por parte de algunas inmobiliarias y arrendadores de la cláusula covid en los contratos de arrendamiento. El objetivo es que, en caso de otro estado de alarma, el inquilino pueda abandonar el inmueble (principalmente un piso compartido o una oficina) y cancelar el contrato de alquiler sin penalización, mientras que el propietario podrá tener la propiedad de nuevo disponible para alquilar.

De este modo, el contrato de arrendamiento queda sin efecto, con lo que el arrendatario dejará de usar el inmueble y de pagar la renta mensual. A efectos legales, lo que se incluye con esta cláusula es una condición resolutoria explícita basada en el confinamiento como hecho determinante de la cesación de efectos del contrato, algo ya previsto en los artículos 1113 y 1124 del Código Civil, tal y como señala el abogado Diego Fierro Rodríguez.

Se trata de una cláusula incluida en un anexo al contrato de alquiler que especifica las condiciones en caso de un rebrote o de una futura nueva pandemia. En concreto, estipula la cantidad que el inquilino pagará al propietario en caso de que se repita el confinamiento y éste abandone el inmueble antes de la finalización del contrato. Cada arrendador decide la cantidad a percibir y la negocia con el inquilino antes de la firma. De media, suelen acordar el pago del 60% de la renta habitual.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que esta cláusula puede tener interés en los contratos de alquiler de local u oficina y en los de estudiantes. En su opinión, en el caso del alquiler de vivienda su utilidad es más dudosa. Y expone sus motivos:

  1. El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos ya otorga al inquilino la posibilidad de desistir del contrato antes de su vencimiento. El único requisito es que hayan trascurrido al menos 6 meses de contrato. «No le encuentro por tanto sentido a una cláusula covid con dicha finalidad dado que la Ley ya la contempla. Se podría permitir al inquilino abandonar antes de los 6 meses pero en tal caso al propietario no le merecerá la pena. Nadie que tiene intención de alquilar su vivienda a largo plazo va a interesarle meter a un inquilino de riesgo o sin solvencia, que puede marcharse a los dos meses».
  2. Por lo general, el inquilino que no puede pagar (por haber sido despedido, estar en un ERTE o ERE, etc…) no quiere dejar voluntariamente la vivienda alquilada. Dado que no va a encontrar fácilmente otro piso en alquiler para vivir al exigirle el propietario solvencia y garantías que no va a poder demostrar. El caso del alquiler de estudiantes es distinto, dado que el inquilino deja el piso de estudiantes y vuelve a casa de sus padres. Es decir, tiene una alternativa a donde ir. En el caso del inquilino de vivienda no. «Por eso tampoco le encuentro sentido a la cláusula covid en esos términos. Por otra parte, el inquilino también sabe que el procedimiento de desahucio que contra él se inicie si no paga, se demorará y tiene margen para quedarse un tiempo en la vivienda alquilada sin pagar», señala Salcedo.
  3. La cláusula covid, en su caso, puede tener sentido en el arrendamiento de vivienda si lo que se pretende es reducir algo el alquiler al inquilino durante un periodo puntual (en caso de despido, ERTE o ERE), para facilitarle el pago y evitar tener que desahuciarle. «El problema es que si lo han despedido  su problema de solvencia puede no tener solución a corto plazo (si no vuelve a encontrar trabajo), y aunque le reduzcas el alquiler unos meses, después tampoco podrá pagarte el alquiler completo. Por eso considero hay que ser muy cauteloso a la hora de incorporar una cláusula así en el contrato de vivienda», añade Salvador Salcedo.
  4. La manera que tiene el arrendador de asegurarse el cobro del alquiler de vivienda en estos tiempos inciertos es buscar un inquilino con un perfil seguro o con solvencia. También tiene la opción de contratar un seguro de alquiler que cubra impagos y desperfectos. En opinión del socio de Ático Jurídico, la cláusula covid puede generarle más problemas que soluciones y su incorporación al contrato la considera muy residual.

Por su parte, Jose Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que normalmente en los contratos de arrendamientos de vivienda no se suele utilizar esta cláusula, precisamente porque no la admiten la mayoría de los propietarios. En concreto, señala que un 95% de los propietarios no está por la labor de incluirlas. Solo se está utilizando en los arrendamientos de locales de negocio, es decir en los arrendamientos de uso distinto a vivienda. «Si hubiera otra vez una limitación a la circulación de las personas no se podrían abrir los negocios, por este motivo tiene sentido esta cláusula en este contexto y no en el arrendamiento de vivienda, donde si se produce esta limitación, se puede seguir usando la vivienda, pero no un negocio», sostiene el experto. 

«Sí hemos notado, por otro lado, que se está incorporando, en algunos casos muy contados, en contratos de arrendamientos o bien de temporada o para estudiantes. En estos casos, por ejemplo, porque el estudiante no puede estudiar porque se le limita la temporada escolar, y no puede utilizar la vivienda, con lo que se tiene que ir a su lugar de origen. Pero subrayamos que estas casuísticas no son muy frecuentes», añade Zurdo.

Por último, el director general de Agencia Negociadora del Alquiler, indica que las cláusulas covid, siempre que beneficien a los inquilinos, son perfectamente aplicables con la Ley de Arrendamientos Urbanos, para el arrendamiento de viviendas. «Pero si esta cláusula covid beneficiase al arrendador, entonces se podría pensar que puede ser una cláusula nula que vulneraría el artículo 6 de la LAU», sentencia.