Silicius Real Estate es la última socimi que se ha convertido en cotizada en España. Con una cartera que comprende inmuebles de alquiler de diferentes tipologías y una valoración de mercado de más de 600 millones de euros, la sociedad de inversión inmobiliaria gestionada por Mazabi y participada por Merlin Properties y Liberbank repasa en idealista/news el presente y futuro del sector y la propia compañía.

Juan Diaz de Bustamante, su director general, nos explica en esta entrevista que su plan pasa por invertir en oficinas, viviendas y logística en los próximos cinco años, así como apostar por nuevos nichos como los centros de datos. También reclama estabilidad jurídica y una mayor labor didáctica para que las socimis puedan cumplir el objetivo para el que fueron creadas: acercar la inversión inmobiliaria al ciudadano de a pie.

Cómo valoráis los primeros meses de Silicius como cotizada

Estos meses que llevamos cotizando en el mercado los valoramos positivamente, porque nos ha permitido cumplir el objetivo de tener una sociedad cotizada y cumplir nuestro compromiso de transparencia con los accionistas. Además, valoramos favorablemente la dinámica como sociedad cotizada, adecuándonos a la forma de ‘reporting’, y las acciones han subido. Salimos a 15,4 euros y a día de hoy cotizan a 17 euros.

¿Tenéis nuevos accionistas?

Desde que empezamos a cotizar, a pesar de que el volumen de negociación de la acción ha sido bajo, tenemos 20 nuevos accionistas. Son personas físicas, con un perfil patrimonialista a largo plazo, que se han sumado a nuestro proyecto.

Tenéis activos de diferentes tipologías. ¿Hay algún sector concreto en el que os queráis enfocar en futuras compras?

Nuestro objetivo como Silicius es tener una cartera diversificada y estable en el tiempo, por lo que vamos a ir moviendo la cartera en función de los momentos de mercado de cada tipología de activos. Ahora mismo vemos el sector hotelero como una oportunidad de entrar, y así actuamos a principios de año comprando un hotel en Menorca.

También vemos las medianas comerciales como oportunidad. Hay mucho operador de este tipo de activos que están creciendo mucho, con nuevas expansiones y que quieren abrir nuevas tiendas. Puede haber mercado.

Son precisamente algunos de los sectores más afectados por la pandemia…

Nosotros invertimos de forma atemporal. Intentamos entrar en momentos buenos en cada segmento. Es verdad que a corto plazo en hotelero estamos perdiendo en renta, pero es un buen momento para entrar porque consigues ciertos descuentos sobre los precios que te permiten ganar rentabilidad a medio y largo plazo.

¿Qué esperáis del sector turístico?

Este año ha sido muy bueno en la zona de Cádiz, muy malo en Baleares y en Canarias fatal hasta ahora, pero está despegando y está dando unos datos fabulosos.

Para el año que viene los operadores lo que nos están trasladando es una mejora de las expectativas en los hoteles de la Península, sobre todo Cádiz y Costa del Sol, aunque no en toda la costa ni en cualquier hotel, pero nuestras ubicaciones están mejorando frente a 2019.

En Baleares volvemos a niveles de 2017 y en Canarias estaremos en niveles de 2018 para la temporada que viene, porque la actual ya está perdida. Vemos  una situación normalizada a finales de 2023.

¿Por qué veis oportunidades ahora las medianas comerciales?

Las medianas comerciales son muy interesantes por las nuevas aperturas que plantean los operadores. La masa comercial en España (los niveles de metros cuadrados comerciales por habitante) todavía está por desarrollar en ciertas zonas. Y los operadores de alimentación o de negocios como el bricolaje o la decoración del hogar, que estaban posicionados en las grandes ciudades, ahora se están expandiendo por todo el país y van a crear ellos mismos nuevos destinos comerciales. Falta todavía mucho territorio español por abrir y por cubrir.

¿Qué ubicaciones están cogiendo impulso?

Están avanzando mucho algunas ciudades como Málaga y Valencia y también sus alrededores. Las capitales están muy desarrolladas, pero las zonas que tienen relativamente cerca están avanzando mucho también. También en el norte de España, donde estas implantaciones habían sido un poco más difíciles y ahora se están implantando de forma muy extensiva.

¿No veis oportunidades en Madrid y Barcelona?

En Barcelona ahora mismo no estamos viendo mucha oportunidad. De hecho, el capital está saliendo mucho, y aun así no está habiendo oportunidades. No nos atrevemos mucho a entrar en ciudades como Barcelona, donde la seguridad jurídica ahora mismo está en entredicho. En cambio, Madrid sí que está recibiendo muchísimo dinero y está siendo la ganadora del partido. Pero como gran parte del dinero que se invierte en España está yendo a Madrid, hay menos oportunidades ahora mismo por la competencia que existe.

Hablabas de un problema de inseguridad jurídica en Barcelona, ¿realmente lo perciben así los inversores?

El inversor lo ha percibido y no hablamos del nacional. El capital doméstico entiende perfectamente los cambios o las propuestas de cambio de cada gobierno o de cada administración local, con los que puede entrar en una explicación más en detalle o una discusión más a fondo. Pero el inversor internacional gestiona todo tipo de riesgos y aparece este riesgo regulatorio o riesgo legal directamente ese capital no entra en España.

¿Tenéis constancia de algún proyecto fallido?

Ha habido dos grandes fondos que estaban analizando operaciones de vivienda fuertes en Barcelona y que después del cambio que hubo en la ciudad cerraron el grifo y no entraron. Y ahora hay dos operaciones de fondos que están bailando.

¿Por qué Madrid acapara tanta inversión?

Lo que estamos viendo de Madrid son las cifras económicas, de recuperación, de turismo, de afluencia de ventas y de transacciones. Al final el dinero va donde está el dinero.

Dentro de España hay ciudades claramente ganadoras por una estrategia de apuesta e inversión de las entidades públicas en la recuperación de estas ciudades y otras que están quedando más atrás y que están perdiendo actividad económica y por ende inversión.

Además de Madrid, Málaga se está comportando de forma espectacular, mientras que Castilla y León está a punto de irse a la bancarrota. Valladolid es una ciudad que lo ha perdido todo.

La logística ha sido otro sector que se ha beneficiado de la crisis sanitaria. ¿Entra dentro de vuestra estrategia?

Nosotros ahora mismo en logística no estamos entrando porque para nosotros no es un negocio ‘core’. No somos especialistas y a los precios que se están pagando no vemos negocio. No vemos que sea nuestro momento y no le vemos sentido a los precios que están pagando por la logística en España.

Las tasas de crecimiento del negocio online durante el año pasado han sido muy fuertes, pero los datos de 2021 indican que el crecimiento en el comercio online vuelve a crecer a ritmos prepandémicos, con lo cual no vemos esa necesidad de apertura de tanta planta logística. Lo que vemos que puede llegar dentro de cinco años es una obsolescencia de las naves actuales que van a exigir reposición e inversión, y puede ser que alguien no gane dinero.

Hemos tenido logística en el pasado. En 2020 vendimos una nave y nos queda otra, y la venderemos si el mercado nos paga bien, pero no la tenemos a la venta.

¿Y qué hay de la vivienda?

El sector residencial es el caballo ganador de esta pandemia. Todo el mundo ha tenido que vivir y todo el mundo ha seguido pagando la renta o ha tenido una ayuda del Gobierno para poder pagar, con lo cual se ve como un activo refugio.

Antes era un activo no apetecible para muchos inversores por la intensidad de la gestión, pero ahora vemos inversores con costes de capital muy bajos entrando en operaciones muy significativas. Está entrando mucho inversor con un coste de capital muy bajo que está haciendo unas operaciones muy agresivas.

¿Entonces no vais a invertir a corto plazo?

La parte residencial ahora mismo supone menos de un 10% de nuestra cartera, pero es una de las tartas que deberíamos ir ampliando poco a poco en los próximos cinco años. Iremos entrando poco a poco en ubicaciones que vayamos viendo sentido y cuando los precios tengan sentido. Compraríamos activos finalizados o para reposicionar, pero ya construidos.

La vivienda en alquiler cada vez acapara más operaciones en un país tradicionalmente de propietarios como es España. ¿Va a haber ese cambio de paradigma y un mayor peso del mercado de arrendamiento?

Yo creo que está cambiando ese paradigma. Efectivamente, en España éramos y somos un país todavía en el que la mayoría de la población vive en propiedad, a diferencia de otros países europeos como Alemania, Francia, Países Bajos y demás. Pero estamos viendo cambios que vienen motivados por varios factores.

Uno es por el acceso al crédito. Antes de la crisis del 2007 no es que cualquiera consiguiera una hipoteca, pero había mucha facilidad al crédito de hasta un 100% para la compra de la primera residencia. Ahora mismo ese crédito se ha cerrado en banda. Los datos actuales de firma de hipotecas son buenos, pero nada comparable con esa época. Y, además, los sueldos y las condiciones laborales de la población de entre 30 y 45 años, que es la que se compra su primera casa, son muy diferentes a los de la anterior década.

Sí vemos que el número de personas que tienen acceso a la financiación para la compra de esa primera residencia es menor. Es verdad que las tasas de ahorro están en máximos históricos y la rentabilidad de los depósitos y otros activos financieros son muy bajos o nulos, con lo cual sí que vemos que ese ahorro se va a ir canalizando hacia segmentos como el residencial y que pueden entrar en el mercado nuevos ‘players’. No grandes tenedores de viviendas, sino personas físicas que puedan tener cinco o seis pisos. Eso sí que va a incrementarse.

¿Cuál es la distribución actual de vuestra cartera?

La distribución de activos a día de hoy es casi un 30% hotelero; un 30% en ‘retail’, incluyendo centros comerciales, locales a pie de calle y medianas comerciales; casi 20% en oficinas y el resto está atomizado entre residencial y logístico.

Ahora mismo vemos la parte ‘retail’ muy ponderada dentro de la cartera, con lo cual el objetivo es un plan a cinco años para ir creciendo en la parte de oficinas, residencial y logístico para que vayan ganando terreno al resto de segmentos.

Los centros comerciales se han visto muy perjudicados por la pandemia, ¿contempláis alguna venta?

El micro de cada centro comercial que tenemos está funcionando fenomenal. Lo vemos en el report que hemos hecho con datos de rentas, ocupación y ventas, por lo que estamos muy contentos a nivel micro con nuestros centros comerciales y no está dentro de los planes la venta ninguno de ellos. El hecho de que un segmento u otro de la cartera vaya creciendo es más por las nuevas adquisiciones e incorporaciones a la cartera, ya sea por aportaciones o compraventas directas, que por las ventas de otros activos.

Salvo que el mercado nos pague lo que no vale, nuestro plan de negocio pasa por mantener los activos en cartera a largo plazo.

¿Estáis negociando alguna compra de cara a final de año?

En lo que va de año hemos hecho ofertas formales para aportar inmuebles o sociedades que tienen inmuebles a cambio de acciones de Silicius por un valor cercano a un millón de euros. 

Ahora mismo estamos negociando otras dos operaciones, pero no hemos llegado todavía a ningún tipo de acuerdo, y estamos muy abiertos a estudiar más y analizar más operaciones de aportación.

¿Cómo está el sector inmobiliario tras la crisis sanitaria?

El sector inmobiliario ha sufrido una turbulencia y una aceleración en las tendencias que habíamos visto en los últimos años. Vemos una tendencia del comercio online que se está agudizando en un incremento del precio de la logística, que para nosotros no tiene sentido y creemos que a medio plazo se va a volver a estabilizar.  

En el segmento de centros comerciales, por ejemplo, hay un cierre de liquidez brutal. No hay operaciones de compraventa porque no hay dinero disponible para comprar destinado a la compra centros comerciales por la incertidumbre que ha provocado esta situación y la que provoca el futuro.  Pero esa liquidez que ha desaparecido de los centros comerciales ha derivado hacia el residencial, que se ha visto como segmento de refugio, y la logística.

¿Qué tipo de inversor extranjero está interesado en invertir en España?

Estamos detectando que está llegando un inversor internacional de dos tipos muy diferenciados. Por un lado, un inversor muy ‘core’ a largo plazo, como fondos de pensiones o aseguradoras, que está entrando en operaciones refugio y que es un inversor estable.

Por otro lado, estamos viendo dinero extranjero muy especializado que viene con mucho apetito de deuda ‘high yield’. Este tipo de inversor, que en Estados Unidos ya no encuentra oportunidades porque el boom ya se ha producido, está entrando en Europa, no sólo en España. Pero la parte intermedia está ahora mismo vacía.

¿Y qué hay de los activos alternativos?

El problema de los mercados alternativos es que se habla mucho, pero el volumen de inversión pesa menos de un 10% del total. Hay muy poca profesionalización y muchísima atomización. Por ejemplo, en España no hay un grandísimo operador de ‘coliving’ que gestione un gran número de apartamentos.

¿Hay algún sector nuevo que os llame especialmente la atención?

Vemos muy interesante el desarrollo de un nuevo segmento que son los centros de datos. Es un activo difícil de entender, pero claramente creemos que puede ser un nuevo segmento que va a recibir mucho dinero del extranjero.

Durante la pandemia todos hemos trabajado con la nube, hemos usado todo tipo de plataformas y hemos tenido que acceder a documentos fuera del entorno laboral, con cierto riesgo de robo, pérdida o sustracción de documentos. Esa parte de digitalización del mundo se ha avanzado también otros cinco años de golpe y hay unos requisitos de construcción de centros donde almacenar, guardar, supervisar y proteger la información, muy grandes. Se está invirtiendo mucho y dentro de poco va a ser un segmento claramente diferenciado del inmobiliario.

Nosotros podríamos encajar esta pate tanto en compra como en aportación directa como en desarrollo de pequeños centros de datos.

¿Os afectan los cambios fiscales relacionados con las socimis, como la obligación de tributar por los beneficios no repartidos vía dividendo? ¿Qué os parece este tipo de medidas?

Estos cambios fiscales a nosotros no nos afectan porque repartimos el resultado contable vía dividendo. De hecho, vemos que beneficia a las propias socimis, en cuanto a que se diferencian claramente los proyectos empresariales reales de los entes que son estructuras fiscales. Nos parece fenomenal que el Estado y Hacienda busquen y regulen que no sea un caladero fiscal, porque el fin último del régimen socimi es la transparencia fiscal.

Nosotros como socimi no pagamos impuestos porque es nuestro accionista quien tributa por lo que recibe, por lo que no es un ahorro fiscal. Es transparencia y eficiencia fiscal.

Lo que sí que esperamos del Gobierno y de las entidades públicas es estabilidad. El capital huye de cambios regulatorios, aunque sean temporales o puntuales. Queremos estabilidad en esta parte fiscal.

¿Qué medidas podrían impulsar y agilizar el día a día de las empresas que os dedicáis a la inversión inmobiliaria?

Creo que todos esperamos que los trámites burocráticos en este país vayan a menos y estabilidad. No queremos grandísimos cambios ni vemos grandísimas ineficiencias. Lo que sí que queremos es tener unas reglas de juego claras hoy y dentro de cinco años. Hay que ir adaptando la situación a los momentos del país, pero por lo menos con cierta visión de estabilidad de cara a futuro.

¿Por qué crees que después de varios años todavía mucha gente no entiende qué son las socimis?

Ha habido muy mala prensa y es verdad que hay muchas socimis diferentes. Nosotros las hemos catalogado internamente en tres grandes apartados.

Unas son las grandes, como Merlin Properties, Colonial, Lar, Árima… Son claramente proyectos empresariales, algunas de ellas son miembros del Ibex 35, donde hay mucho dinero invertido y mucha liquidez y la gente confía.

Otro grupo lo formamos los que somos proyectos empresariales con vocación de crecer, que buscamos capital nuevo e intentamos favorecer el régimen y favorecer que ese accionista o esa persona de a pie sea capaz de comprar acciones de las socimis que cotizamos en el mercado.

Pero hay otras socimis que no han crecido después de estar años cotizando ni tienen volumen de negociación y de hecho alguna de ellas está cotizando en otro tipo de mercados fuera de España, donde la información no tiene tantos requisitos. Muchas impulsadas seguramente por fiscalistas prometiendo mucho y que a día de hoy sabemos que no están contentas cotizando por todo el coste y la transparencia que les supone y porque no han visto ese beneficio fiscal

Creo que entre todos tenemos que hacer una labor de divulgación, porque la socimi es un vehículo que permite el acceso a la inversión inmobiliaria a cualquier ciudadano de a pie.

¿Ves posible que se genere otra burbuja inmobiliaria en España?

Las medias precios son indicativas de que no hay burbuja y los volúmenes de endeudamiento no son como los del pasado, mientras que hay una barbaridad de liquidez. De hecho, con toda la liquidez que hay, lo raro es que no haya burbuja.

Dicho esto, lo que sí vemos son microburbujas o burbujas puntuales. Por ejemplo, hay una gran operación en el barrio Salamanca de Madrid a un precio desorbitado por m2, e inmediatamente hay un sentimiento de que todo el barrio Salamanca está al mismo precio y no es así. El precio no está en los 12.000 euros por m2 en los que se vendió el ático de turno, sino que también se transaccionan operaciones a 5.000-6000 euros/m2.

También hay una microburbuja en logística y una microburbuja en residencial para alquiler, porque en ocasiones se transaccionan carteras a unos precios elevados.

En el mercado ya hay quienes dicen que algunos planes estratégicos de proyectos ‘build to rent’ son muy agresivos…

Dentro de tres años vamos a ver quién gana dinero con el ‘build to rent’, quién no gana dinero y quién ha salido en mitad de un proyecto.

Los fondos ya han aprendido y están metiendo cláusulas en los contratos por posibles cambios de regulación, que les permite salir inmediatamente de un proyecto al garantizarse un comprador. Con la futura Ley de Vivienda los proyectos se pueden romper por todos los lados. Algunos van a perder dinero y vamos a ver grandes operaciones caer.