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Llegar a fin de mes está siendo de nuevo una odisea para muchas familias. La situación provocada por la pandemia del coronavirus, con alguno o todos los miembros de la unidad familiar en paro o en un ERTE, supone ajustar gastos por todos lados. Para los que tienen su vivienda en propiedad, el pago de la hipoteca es prioritario frente a otros gastos del inmueble, como el pago de la cuota mensual de la comunidad de vecinos. Esto ya está generando un incremento de la morosidad en las comunidades de propietarios. Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, analiza la reciente sentencia del Tribunal Supremo que clarifica cuál es el plazo para reclamar al vecino deudor.

Problemas con la morosidad: hay obligación del pago de los gastos de comunidad

La ley establece que el propietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal está obligado a contribuir a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación. De manera que el propio inmueble responde y está afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios.

A raíz de la crisis del covid-19, se está agravando la situación de morosidad de muchos propietarios en la comunidad de vecinos. Para el correcto funcionamiento de los servicios comunes, se requiere de la participación de todos los propietarios. El impago de los gastos comunes puede suponer, por ejemplo, un obstáculo para acometer obras o reparaciones urgentes.

“La situación de impagos por la pandemia puede agudizarse si el vecino deudor no manifiesta abiertamente sus dificultades al presidente o administrador. Dejar de pagar sin más no es aconsejable. Es preferible, por embarazoso que resulte, hablar claro y solicitar una moratoria o el fraccionamiento de los pagos. De lo contrario, lo previsible es que la reclamación pueda acabar en los tribunales, generándose tensiones y más gastos”, destaca Salvador Salcedo.

La reclamación judicial de los gastos de comunidad: cómo y de qué forma debe plantearse

La reclamación de las cantidades pendientes a un vecino deudor suele articularse a través de un procedimiento monitorio, una vía judicial de reclamación de deudas dinerarias de cualquier importe, liquidas, determinadas, vencidas y exigibles. Su tramitación suele ser ágil y no requiere en principio la intervención de abogado ni procurador.

“Para iniciar el requerimiento de pago al vecino deudor ante el juzgado será necesario previamente convocar una junta de propietarios que apruebe la liquidación de la deuda y el ejercicio de acciones legales contra los morosos. El acuerdo aprobado por la junta debe ser certificado por el secretario y contar con el visto bueno del presidente”, concretan desde Ático Jurídico.

Pero antes de iniciar la vía judicial de la reclamación, la comunidad de propietarios puede intentar dar facilidades de pago al vecino moroso, más aún en el contexto actual de crisis por el covid-19. “Llevar a pleito a un vecino no es agradable. Se debe afrontar la vía judicial de la reclamación como último recurso, ante la negativa de pago o imposibilidad de un acuerdo de aplazamiento”, afirma el abogado Salvador Salcedo.

¿Cúal es el plazo para reclamar al vecino moroso? El Tribunal Supremo se postula

La comunidad de propietarios puede verse finalmente abocada a litigar, tras constatar que el vecino moroso no liquida sus deudas. Es conveniente saber de qué plazo se dispone para reclamar. Una cuestión que ha abordado el Tribunal Supremo recientemente con ocasión de la reclamación iniciada por una comunidad de propietarios.

La demanda presentada frente al vecino moroso lo fue en reclamación de los gastos generales pendientes de los últimos ocho (8) años. La cuestión de fondo discutida era el plazo de prescripción para reclamar tales gastos de comunidad. Considerando la parte demandante que podía reclamar los gastos pendientes de hasta los 15 años anteriores, y el vecino deudor únicamente de los últimos cinco (5) años. Según lo establecido en los artículos 1964 y 1966.3 del Código Civil, respectivamente.

El Tribunal Supremo considera que el plazo de 5 años establecido en el artículo 1966.3 del Código Civil es el aplicable. Dado que guarda completa relación con la obligación de pago de los gastos generales, que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal prevé. “No en vano”, puntualiza el Supremo, “resulta incomprensible que la comunidad dejara transcurrir tan largo tiempo (superior 5 años) para exigir el pago al vecino que reiteradamente incumplió sus obligaciones”.

“Es importante resaltar que la controversia jurídica planteada quedó superada tras la entrada en vigor de la Ley 42/2015, que modificó el artículo 1964 del Código Civil reduciendo el plazo de prescripción de 15 a 5 años, y equiparándolo al del artículo 1966.3. No obstante, el criterio jurisprudencial establecido puede resultar aplicable a las reclamaciones anteriores a la reforma, que estén todavía en vía de recurso pendientes de resolución”, destaca el experto de Ático Jurídico.