Jeffrey Sújar es el vicepresidente y director general de Hill International para Europa Occidental, una compañía estadounidense que lleva desde finales del siglo pasado en España asesorando en la compraventa de activos inmobiliarios y gestionando proyectos para todo tipo de clientes, desde fondos de inversión hasta socimis, pasando por promotoras. Hispania, Neinor, Solvia, Altamira, el nuevo dueño del Hotel Ritz de Madrid y Distrito Castellana Norte son algunos de los nombres que hay en su cartera de clientes.

Ingeniero de formación y con 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario, Sújar nos cuenta en esta entrevista cómo respira el sector. Afirma que el ladrillo español sigue siendo atractivo para los inversores extranjeros, aunque considera necesario simplificar y acelerar los trámites urbanísticos para poder captar más capital internacional.

En su opinión, la vivienda será uno de los productos estrella de los próximos años, gracias a la creciente demanda del alquiler por parte de las nuevas generaciones y al tirón de los pisos turísticos. También ve atractivo el sector hotelero y los famosos activos alternativos, como las residencias de estudiantes, en las que los grandes inversores están encontrando jugosas rentabilidades.

1.¿Qué es Hill y a qué se dedica?

Este año cumplimos 20 años en España. Nuestra matriz es norteamericana y cotiza en la bolsa de Nueva York, estamos en 30 países y somos como unos 3.500 empleados.

Nuestro modelo de negocio se basa en la prestación de servicios profesionales de ‘project managment’ a terceros, normalmente inversores y promotores. Somos gestores de proyectos durante todo el proceso: el diseño, la construcción, su entrega e incluso su gestión posterior.

Nuestro trabajo combina la gestión directa de proyectos con el asesoramiento en las operaciones de compraventa. Cuando un fondo o una socimi quiere adquirir un activo hacemos una técnica denominada ‘due diligence’, que es el trabajo técnico para asesorar al comrpador o vendedor. 

2.¿Quiénes son vuestros clientes en España?

Trabajamos con clientes privados y también con la Administración Pública. Nuestros clientes habituales son fondos de inversión, socimis y promotores, aunque también en algunas ocasiones trabajamos para los bancos, quienes proporcionan la deuda en los proyectos. Estamos trabajando y hemos trabajado con socimis como Hispania, promotoras como Neinor Homes, servicers como Altamira, Anida o Solvia, cadenas hoteleras como Mandarin Group y empresas como Distrito Castellana Norte.

3.¿En qué sectores estáis trabajando ahora?

En este momento estamos muy activos. Estamos continuamente asesorando en decenas de operaciones, en las que siempre hay un fondo internacional detrás. Tenemos proyectos de todo tipo, desde la compra de suelo por parte de promotoras como compra de hoteles, centros comerciales, oficinas, logística…, y también estamos trabajando en muchos proyectos de reposicionamiento para, por ejemplo, reconvertir unas oficinas en un hotel o un edificio de viviendas en una tienda. 

4.Los principales proyectos de Hill actualmente son…

El proyecto más emblemático es la reforma del Hotel Ritz en Madrid, que va a cerrar a finales de este mes para convertirse en un Mandarin Oriental; el desarrollo de un centro comercial innovador en Benidorm; también estamos inmersos en algunas promociones residenciales con Neinor Homes y Q21, y en un ‘ecoresort’ en Málaga.

Otro proyecto interesante es el primer outlet de diseño en España de McArthurGlen, el mayor promotor y gestor de outlets de Europa, que estará también en Málaga. Por último, destaca el proyecto de Distrito Castellana Norte, en el que llevamos trabajando varios años. Ya para la anterior corporación nos encargamos de todo el desarrollo de los estudios de costes, de los presupuestos asociados a las obras de infraestructuras y del desarrollo del suelo.

5. Y qué opinas de la interminable ‘Operación Chamartín’

El anterior gobierno municipal estuvo a punto de aprobarlo, pero no lo hizo, y el nuevo Ayuntamiento ha querido introducir cambios que lo han ralentizado. En algunos momentos ha sido un paso atrás que ha llevado a replantearse muchas de las hipótesis que afectan directamente a la rentabilidad del proyecto.

Pero no creo que sean necesarios cambios legislativos para sacar adelante el proyecto, sino que la cuestión es qué tipo de proyecto quiere el Ayuntamiento para la ciudad. En mi opinión, es un proyecto clave para Madrid. Para poder posicionarse como una ciudad puntera en Europa, la capital necesita proyectos como éste, con este tamaño y volumen de inversión. De hecho, hay muchos inversores internacionales que están esperando a que este proyecto se apruebe para venir a España y creo que la Administración debería entender esto para agilizarlo.

6. Entonces, ¿debemos mejorar para captar más inversión extranjera?

La normativa urbanística española es compleja y lenta. Creo que al inversor extranjero le cuesta bastante entender cuáles son los procesos para llegar a conseguir una aprobación urbanística, un plan parcial, una reparcelación, inscribir una parcela en un registro, conseguir una licencia de obras…

Es un esquema complejo y que, además, no está regulado por tiempos fijos. Es decir, no existe una obligación por parte de una Administración de aprobar una licencia en un plazo, ni tampoco hay responsabilidad de la Administración si hay un retraso por una causa ajena al inversor, y esto frena bastante las inversiones. Al final, el tiempo es dinero y en la rentabilidad es un factor muy importante. Si no hay un marco de trabajo estable, esto hará que muchos inversores se lo piensen dos veces antes de embarcarse en un proyecto que requieran de alguna de esas tramitaciones urbanísticas.

Cualquier decisión política que dé la impresión de falta de estabilidad o incertidumbre no es buena. El inversor al final lo que busca en cualquier país es seguridad jurídica y estabilidad, y no quiere sorpresas.

7. Aun así, España sigue siendo un mercado atractivo…

Sin duda. El atractivo empieza por el precio, porque ciudades como Madrid o Barcelona todavía tienen recorrido en precio frente a otras urbes de perfil similar en Europa, pero no es la única razón.

La concentración del sector también es interesante, así como la posibilidad de salir a bolsa. Si a eso le sumamos que España es un país con una estabilidad política alta, dentro de la Unión Europea y con el euro como moneda, hace que sea un destino muy interesante para la inversión internacional.

8. ¿Qué tipo de inversores están ahora más activos?

Además de los fondos de inversión tradicionales, estamos viendo la entrada de capital más exótico que llega de Asia y Oriente Medio en busca del atractivo español.

9. ¿Qué inmuebles están en el foco inversor?

Cuando el sector despertó en 2014, las oficinas y los centros comerciales prime con buenos inquilinos fueron los activos más buscados y donde más se invirtió. La segunda oleada fue en activos situados en zonas más secundarias, pero ahora lo más caliente es el sector hotelero. Hay muchos proyectos en marcha tanto en ciudad como en costa.

También vemos interés en los activos alternativos, como las residencias de estudiantes y de la tercera edad, ya que ofrecen unas rentabilidades elevadas, así como las viviendas de alquiler. Creo que el futuro inmediato pasa por la vivienda de alquiler, y seguramente por el turismo vacacional.

10. ¿Por qué?

En el caso del residencial del alquiler, la clave está en las pocas posibilidades de los jóvenes para acceder a una vivienda vía hipoteca. Además, ahora mismo a muchos no les apetece anclarse en un sitio porque tienen una visión distinta de la vida, por eso creo que el alquiler es una alternativa interesante de cara a los próximos años.

Hasta hace poco, la oferta en España estaba muy fragmentada en manos de particulares, pero en los últimos tiempos hemos visto cómo hay un interés inversor en aglutinar este tipo de oferta y profesionalizarla, para dar valor añadido al alquiler y fomentar la movilidad de las personas.

En el caso del alquiler turístico, creo que ahora estamos viendo un freno por la falta de regulación, pero una vez que se regule supondrá una gran oportunidad de inversión.

11. ¿En qué se diferencia el momento actual de la burbuja?

Aunque el mercado actual está muy caliente, la principal diferencia con el ciclo anterior creo que es la procedencia del capital. Antes eran promotores e inversores nacionales con un negocio tradicional, pero ahora vemos una predominancia de inversores extranjeros, principalmente fondos.

Además, ahora hay diferentes opciones para entrar en el mercado: está la vía directa de compra de activos y también la indirecta, como a través de las socimis. Creo que la figura de las sociedades de inversión inmobiliaria es muy positiva y nos acerca a otros mercados europeos. El poder sacar a bolsa producto inmobiliario ha sido un acierto y ha dinamizado mucho el sector.

Por último, los inversores ahora tienen un perfil más financiero, mientras que el tipo de cliente está cada vez más segmentado y está cada vez más especializado: tienen claro lo que quieren. En el anterior ciclo, sin embargo, los promotores eran más generalistas.

12. ¿Qué esperáis del mercado a lo largo de este año?

Vemos una potencial consolidación del sector en el futuro. Muchos de los fondos que han entrado en España tienen en su modelo de negocio basado en la salida a bolsa, como es el caso de AEDAS Homes y Neinor Homes, y esto lo que genera es un espacio de oportunidad de consolidación. Y la tendencia a futuro seguro que pasa por la consolidación y por hacer cada vez grupos más grandes, sobre todo en el sector residencial. Igual que hemos visto en otros mercados europeos.

En lo que se refiere a las operaciones, este año veremos desinversiones por parte de algunas sociedades de inversión inmobiliaria porque, por su propia dinámica, son unos vehículos muy activos tanto en la compra como en la venta de activos, ya que tienen que reciclar su cartera. Por eso se han convertido en una de las buenas noticias de este ciclo.  

También veremos más financiación bancaria a los promotores, aunque con diferentes condiciones a las del boom, y más gestión del suelo. Ante la escasez de suelo finalista, cada vez habrá más promotores gestionarán suelo en fases más tempranas.

Otra tendencia clara es la apuesta por activos alternativos como las residencias de estudiantes y de la tercera edad gracias a la rentabilidad, y mayor protagonismo del mercado residencial, incluso en alquiler.