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Hacienda, harta de ver anuladas en los Juzgados las comprobaciones de valores que hace a los contribuyentes que han comprado o heredado una vivienda a un precio por debajo de lo que estima, contempla la creación de una nueva valoración de inmuebles que sea la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones. Es decir, el valor de referencia dejará de ser el establecido en las escrituras y pasará a ser uno elaborado por el Catastro y calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, entre otras fuentes.

Así está contemplado en el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que se ha conocido y que aboga por modificar la base imponible del ITPAJD y del ISyD, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.  

De este modo, la base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.

De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores.

“El problema no es, en cualquier caso, que Hacienda y Catastro se hayan inventado un nuevo método para valorar los inmuebles sin moverse del despacho, y sin visitarlos. El verdadero problema es que ahora Hacienda pretende imponer dicho valor a los contribuyentes por la fuerza”, señala Salcedo.

Y es que en la mayoría de comprobaciones de valores que realizan las haciendas autonómicas de casas compradas o heredadas no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. “Estos nunca, o rara vez se visitan, y se hacen valoraciones desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble”, añade el abogado, que recuerda que la intención de Hacienda es seguir valorando los inmuebles sin visitarlos. Con la modificación legal que se pretende aprobar, la pelota quedará en el tejado del contribuyente, aunque Hacienda no haya visitado el inmueble.

Y es que para los inmuebles se ha establecido una presunción de que “el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Dicha presunción es de las denominadas “iuris tantum”. Es decir, admite prueba en contrario.

Esto significa que será el contribuyente el que tenga que demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al nuevo valor de referencia elaborado por el Catastro. En este caso, deberá recurrir la liquidación dictada por la correspondiente administración autonómica. Y lo habitual será aportar un informe pericial, que demuestre que el inmueble tiene un valor inferior al que resulta de Catastro, tal y como recuerda Salcedo.

A quién afecta esta nueva valoración

No sólo afectará a aquellos contribuyentes que hayan comprado o heredado un inmueble y que lo hayan declarado en el ITP o en el ISyD por debajo de lo que estima la hacienda autonómica, sino también a los vendedores, si el valor comprobado es superior al que se declaró en el IRPF.

Hacienda les comunicará también a ellos el nuevo valor comprobado, por si quieren impugnarlo. Y ello, para que este nuevo valor no afecte a la ganacia patrimonial declarada en su IRPF

Qué pueden hacer los contribuyentes

Si se llega a aprobar este cambio tan importante en la forma de cobrar el ITP e ISyD, los contribuyentes podrán aportar prueba para demostrar que el precio por el que compró o heredó es el valor de mercado y no lo es el valor de referencia de Catastro.

“Esta prueba podrá ser una pericial. Pero también podrá acreditarse el estado del inmueble, o su deficiente conservación, si es el caso. Además, podrá aportarse justificación de transmisiones de inmuebles similares que se conozcan, e incluso de ofertas publicadas en portales inmobiliarios”, señala Salcedo.