Gonzalo Bernardos

Gonzalo Bernardos

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. idealista/news le entrevista para saber cómo prevé que serán los próximos meses para el negocio del ‘real estate’ español tras la pandemia, qué opina sobre el auge de la okupación y cuáles creen que serán las principales ciudades para invertir en vivienda en los próximos meses.

Con el fin de la pandemia más cerca y la vacunación a una velocidad destacable, el inmobiliario empieza a coger aire. ¿Cómo se presenta el curso?

La crisis inmobiliaria ha terminado. Y eso deja entrever que ha sido una crisis muy ‘light’, ya que en 2020 las transacciones bajaran solo un 14,5% con dos meses prácticamente sin poder vender, es un dato espectacular. Los precios han bajado algo, pero es algo predecible cuando llega una recesión económica. Por lo tanto, la crisis inmobiliaria la podemos dar por finalizada y abrazar al ‘boom’ inmobiliario que está llegando. En 2021 veremos un gran incremento de transacciones, del 15%, y en 2022 continuará el aumento de las ventas y se añadirá el de precios, con subidas que pueden ser superiores al 5% y llegando casi al 10%, dependiendo cómo se comporte la economía.

Residencial, oficinas, locales comerciales, hoteles, logística… ¿cuál es el negocio inmobiliario que más tardará en levantar cabeza?

Oficinas tiene una crisis estructural, ya que las empresas van a pedir flexibilidad. Y eso es algo que te da el ‘coworking’, no las oficinas tradicionales. Que las oficinas tengan un despegue de precios, con la cantidad de m2 que hay desocupados, es prácticamente imposible. Como tampoco es posible que haya un despegue de precios en locales comerciales.

La inversión internacional se frenó en seco en todo el mundo, pero ¿cómo está evolucionando el sector inmobiliario en otros países?

Las pautas son bastante similares. Todo depende de la disponibilidad que tiene el país de acceder a créditos hipotecarios. En Estados Unidos el inmobiliario ya está en ‘boom’, porque la administración americana se ha gastado mucho dinero en asentar la recuperación de las empresas y en que las familias sufrieran lo menos posible en la pandemia. En Reino Unido, por ejemplo, el golpe ha sido doble: una pandemia y su salida de la Unión Europea. En Londres, el exceso de oferta es brutal. En el resto de Europa vemos unas condiciones muy similares a las de España, por el elevado crecimiento económico, tipos de interés muy bajos y, para los inversores, una renta fija que no es una alternativa. Esto hace que el mercado inmobiliario se dispare.

Haciendo zoom en España, ¿cree que la pandemia ha dejado algún aprendizaje positivo en el inmobiliario español?

A las agencias inmobiliarias no les ha quedado más remedio que hacer algunas cosas virtualmente. Y debemos tener presente que es un sector muy conservador. Ahora, la inmensa mayoría de las empresas son capaces de hacer el proceso de captación, comercialización y venta de forma virtual, parcialmente. El gran reto es hacer un modelo híbrido, en el que poder ofrecerle al cliente una serie de servicios que se podrán llevar a cabo online y, algunos pocos, se deberán llevar a cabo de manera presencial.

Pero lo que me parece más excepcional ha sido la asimilación de los tours virtuales. No hace falta hacer 40 viviendas presenciales. Sirve de criba para que el 25% de los leads sean eficientes y vayan a ver el piso porque realmente les interesa.

A los promotores les ha enseñado que el tipo de vivienda tipo de antes de la pandemia ya no interesa. Ahora quieren una habitación más para teletrabajar, más espacio al aire libre, habitaciones de mayores dimensiones…

Lo que está claro es que durante la pandemia la periferia le ha ganado terreno a la ciudad. Entre las doce ciudades con más habitantes de España, en nueve ha bajado más las transacciones en la ciudad que en la periferia. Por ejemplo, en Madrid, la periferia ha bajado el 6% las transacciones, mientras que en la ciudad ha bajado el 22’6%. Una diferencia bestial.

Muchos profesionales aseguran que esta situación ha servido para hacer una limpieza de intrusismo laboral en el inmobiliario. ¿Qué opina?

No ha habido una bajada de las transacciones tan grandes como para que haya una gran desaparición de agencias inmobiliarias. Si que ha habido necesidad de hacer las cosas diferentes a como se hacían. En consecuencia, ha habido agencias a las que les ha ido muy bien y a otras que no tanto.

¿La formación es cada vez más importante?

El sector debería estar preocupado de aumentar su calidad de servicio con programas de formación, que ayudan a mejorar esa calidad y a que las agencias sean más eficientes y ofrezcan más servicios.

Desde mi perspectiva, las agencias inmobiliarias dan muchos servicios a los clientes, pero no los saben exponer. Captar y vender una vivienda tiene una complejidad importante, pero no luce. Les falta esa pedagogía para contar todo lo que hay detrás y lo que hace el profesional en la operación.

La prueba del algodón para saber cuánto de importante es el profesional inmobiliario es echar la vista atrás y acordarse de cuando los bancos se pusieron a vender pisos. Fue un desastre. Vender un inmueble es mucho más difícil que vender un producto financiero.

¿Cuál es la función del máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria que usted dirige?

Conseguir que sus participantes estén entre los mejores profesionales del país. Es una formación muy completa que se divide en cinco áreas: administración, gestión, intermediación, inversión y promoción. También tratamos de la evolución tecnológica del sector (por ejemplo, la agencia inmobiliaria completamente on-line, la híbrida y las ‘proptech’). 

Es un orgullo que muchos de los principales directivos del sector inmobiliario español hayan pasado por el máster. Hay numerosos ejemplos, siendo uno de los más destacados Juan Galo, director de Engel & Völkers de España, Portugal y Andorra. 

Otro de los temas que más preocupan actualmente al sector es la okupación de viviendas. ¿Cómo percibe usted este fenómeno?

Cuando en un local propiedad del Ayuntamiento de Barcelona te enseñan cómo okupar, la ciudad tiene un problema importante. Y no me refiero a los okupas por necesidad, a los que el sector público debería ofrecer viviendas sociales, sino a  los que lo hacen para ganar dinero. En la actualidad, los primeros son una minoría y los segundos cada vez más. A los primeros, le pido al sector público que les ayude. En numerosas ciudades, la SAREB tiene los suficiente pisos para darles una buena solución y, en las otras, el gobierno debería llegar a acuerdos con los servicers (empresas que venden o alquilan carteras de pisos que anteriormente eran de los bancos) para proporcionarles un alojamiento, previa compensación económica. En relación a los que okupan por negocio, pido tolerancia cero.

¿Está el Estado a la altura de las circunstancias ante la avalancha de okupaciones?

No, para nada. Mira para otro lado. El problema que tienen es que toda la propaganda funesta que les puede caer si las personas desalojadas son personas que necesitan esa vivienda, en vez de los que lo hacen por negocio, no les compensa. La pregunta que se hacen la mayoría de los políticos es cómo distinguir estos dos perfiles, y al no saber la respuesta, echan balones fuera y dejan que se convierta en un problema judicial. Y ese problema se eterniza.

Dígame tres ciudades españolas en las que usted invertiría en vivienda si fuera inversor inmobiliario y por qué

Lleida, Zaragoza y Vitoria. Lleida tiene una sobredosis bárbara de gente en alquiler, ya que en los últimos años no ha habido un incremento sustancial de las rentas. Además, el año pasado fue uno de los mejores mercados en cuanto al negocio de la vivienda. Y las perspectivas es que muchos de los que ahora están de alquiler pasen a comprar vivienda.

Zaragoza porque de las grandes ciudades es la más barata. Y Vitoria porque, dentro del País Vasco, porque su vivienda nueva es más asequible y tiene unas características y unas calidades que están muy bien.

Todo esto desde el punto de vista de un inversor a largo plazo. Si es a corto plazo, tiraríamos por los clásicos: Madrid dentro de la M-30 o Barcelona, en Ciutat Vella o el Eixample.