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El adecuado mantenimiento de la vivienda es el más común incumplimiento de los propietarios cuando alquilan una casa. La fianza ocupa la segunda y tercera posición, tanto por su no devolución o demora, como por no haber sido depositada en el organismo competente, como exige la ley. Pero los agentes inmobiliarios detectan más pecados contractuales en el arrendador español.

Seis redes inmobiliarias vuelcan su experiencia en esta miniencuesta que retrata los abusos más comunes del propietario en el mercado de alquiler español. Y para que el ejercicio sea más edificante, sus profesionales comparten posibles soluciones, en la mayoría de los casos de sencilla aplicación, aunque en algunos casos exigirían de ajustes en la redacción de la LAU. 

Los tres incumplimientos del arrendador son los siguientes: 

Mantenimiento y demoras en los arreglos

Todas las fuentes coinciden, el mantenimiento de la vivienda y las demoras en el arreglo de averías de los electrodomésticos es el pecado más común de los propietarios en su relación con los inquilinos.

Ángel Matarranz, agente de Re/Max Urbe en Madrid, explica que se refiere a “la atención de la reparación en la vivienda arrendada imputable al arrendador en los términos del artículo 21 de la LAU. Aquellas que se entienden necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, siempre que la avería no se deba a culpa del inquilino”.

La recomendación es “es dejar bien redactada en el contrato la cláusula de obligaciones de las partes, detallando lo más exhaustivamente posible los daños y reparaciones de los que ha de responder cada una, en el marco de lo establecido en el citado artículo de la LAU”. Matarranz recuerda también la importancia de contar con el consejo de un profesional en este aspecto esencial para el buen entendimiento de las partes.

Beatriz Martínez López, asesora Jurídica de Red Piso, recalca la ambigüedad en la redacción del artículo: “Lo que a la larga genera profundas discusiones entre inquilinos y propietarios, ya que suele haber enfrentamientos sobre si ciertos arreglos son pequeñas reparaciones que tiene que solventar el inquilino, o si tienen que ser reparadas por el propietario”. De ahí que considere muy recomendable “ampliar este artículo en la medida de lo posible, ya que muchas veces dependemos de la jurisprudencia”.

Son muchos los expertos que destacan la conveniencia de contratar un seguro del hogar para no convertir en un problema cada avería. Por su parte Alberto Murcia, director general de Realtyplus, es partidario de que ambas partes firmen un documento “en el que se regulen las acciones a acometer en la vivienda y los responsables de cada una de ellas”, como ya hacen en su compañía. Y si surge el conflicto, “tener acceso a arbitraje o mediación, ya que la justicia es cara y lenta. Resolver los conflictos y que no se enquisten es, muchas veces, un problema de tiempo y lo mejor es resolver en el momento”.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, propone “que se cree un depósito para averías y desperfectos, al igual que lo hay para la fianza”.

No devolver o alargar la entrega de la fianza

El segundo incumplimiento más común del propietario, es la demora en la devolución del importe de la fianza, que la ley regula en un mes desde la entrega de las llaves. También incluye este punto la no devolución justificada por desperfectos en la vivienda, que en realidad se corresponden al deterioro inevitable por uso.  

Belén Egusquiza, directora de alquileres en Engel & Völkers Madrid, considera que “el problema de la recuperación por el arrendatario se puede resolver entregando como esa garantía un aval bancario, en vez de dinero”. 

Desde Re/Max, Matarranz recomienda: “Dejar constancia escrita y gráfica del estado de entrega de la vivienda, al principio y al final del contrato. El objetivo es reflejar los posibles desperfectos más o menos relevantes que existieran previamente a la entrada del nuevo inquilino para que no le sean imputados a su salida”.

Otra de sus recomendaciones para evitar conflictos apunta al tratamiento de la generación de los intereses en favor del arrendatario, cuando transcurrido un mes desde que devolvió las llaves, la propiedad no ha devuelto la fianza. A este respecto opina que “es recomendable, por no decir necesario, firmar un documento de resolución del contrato a la salida del inquilino, al igual que se firma un contrato de arrendamiento a su entrada”.

No depositar la fianza en el organismo correspondiente

El propietario también incumple cuando no deposita el importe de la fianza del inquilino en la institución que cada comunidad autónoma designa, y esta es la tercera de las irregularidades más comunes.  

Con este incumplimiento de sus obligaciones, el propietario se arriesga a recibir una multa administrativa, pero también puede tener responsabilidad civil frente al inquilino por los daños y perjuicios que pudiera haberle ocasionado. El más habitual es por la negativa de la Agencia Tributaria a desgravar el alquiler, ya que no ha podido comprobar su condición de inquilino.

“Si el arrendamiento se realiza a través de una Agencia, esta puede ocuparse del trámite de depósito de fianzas”, continúa Matarranz, “así, este aspecto quedaría garantizado”. Pero no es la única solución que propone: “ También se podría pactar la retención de la primera o segunda mensualidad de renta al arrendador, hasta que justifique al arrendatario la presentación del depósito en el organismo competente”.

Para mitigar esta práctica y muchas de las recogidas en estos párrafos, sería importante “dar seguridad a los propietarios al desalojo por impago”, señala Juan José Jareño, gerente de Look & Find Moratalaz: “Ayudaría mucho a cambiar la visión de los propietarios”. 

Otros incumplimientos comunes

Uno de los tópicos del agente inmobiliario es el de poder escribir una novela basado en su día a día, relato en el que su experiencia con el incumplimiento de los propietarios daría para un buen capítulo.  

Beatriz Martínez López resume algunas de las situaciones más llamativas a las que Red Piso ha hecho frente: “Hemos visto contratos de vivienda hechos por particulares sin que el inmueble cumpliera con las condiciones básicas de habitabilidad e incluso sin ser legalmente considerada una vivienda; simulación de contratos temporales para evitar las prórrogas obligatorias de los contratos de vivienda, e incluso contratos donde se especificaba que el propietario vivía en el inmueble cuando era mentira, tan solo era una manera de aprovecharse de los beneficios de tener ese inmueble como vivienda habitual cuando no era cierto”.

Casos sin duda llamativos, pero no tan comunes como estos cinco aportados por las seis redes consultadas y que completan este listado de los incumplimientos más comunes del arrendador:

  • Retraso en la entrega del inmueble al inicio del contrato.
  • Intento de subidas de renta por encima de las actualizaciones marcadas por la Ley.
  • Solicitar la rescisión del contrato al inquilino, argumentando la necesidad para uso propio cuando en realidad la intención es vender el inmueble.
  • Problemas con el pago de los suministros, sobre todo por cargos indebidos al inicio del contrato.
  • Y una última práctica que bordea la legalidad, la ínfima calidad del mobiliario y/o electrodomésticos que se pone a disposición de los inquilinos.