El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha confirmado que el Ejecutivo va a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013 del Gobierno de Mariano Rajoy. Principalmente se volverá al contrato de 5 años de alquiler, se darán mecanismos para controlar las fianzas y depósitos que se piden al inquilino y se incentivará la salida al mercado de viviendas vacías, a las que se unirán 20.000 viviendas nuevas para alquiler social.

Parece que apenas va a durar cinco años la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) promulgada por el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013 y con la actual presidenta del Congreso de los Diputados, Ana Pastor, como ministra de Fomento.

Desde la llegada del PSOE al Gobierno central, se veía venir un cambio en las políticas de vivienda, que seguirán enfocadas al mercado del alquiler frente a la compraventa, pero que según el Ejecutivo “vuelven a mirar al inquilino”. El partido socialista ya adelantó en la oposición cuáles iban a ser sus políticas de vivienda si llegaba al Gobierno.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, acaba de confirmar en la Comisión parlamentaria del ramo en el Congreso que su ministerio va a crear una comisión de trabajo interministerial para acometer medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. De aquí saldrán las nuevas medidas para una nueva reforma de la LAU.

Ábalos ha adelantado que se volverá al contrato de 5 años, ampliando dos más frente al contrato actual de tres años. Básicamente se recuperan los plazos de prórroga obligatoria y tácita que establecía la LAU de 1994.

Además, se van a regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino y se va a reforzar la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.

“Si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada, el nuevo propietario deberá respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad”, concretó el ministro.

Otra de las medidas que el Ábalos adelantó fue la mejora del régimen fiscal asociado a la vivienda, que básicamente irá a retomar la desgravación en el IRPF para el inquilino.

Para aumentar un parque de viviendas que en muchos casos se antoja escaso, sobre todo en las grandes ciudades se van a fomentar dos medidas. Por un lado, se aclarará en la nueva LAU la definición de vivienda vacía y vivienda turística, y se aplicarán medidas para que los propietarios pongan esos pisos sin habitar en el mercado del alquiler.

La otra medida es la construcción de 20.000 viviendas de obra nueva en un plazo estimado de cuatro a seis años destinadas al alquiler social. “Se harán en aquellos municipios y localizaciones, con demanda acreditada, en los que el precio del alquiler se está incrementando con mayor intensidad”, afirmó el ministro.

La opinión del experto

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “todas las iniciativas que se propongan para potenciar el mercado del alquiler son bienvenidas. De hecho, muchas de las que parece que ahora prepara Fomento son propuestas que ya hemos lanzado desde idealista. En concreto, la recuperación del plazo de 5 años para los contratos de alquiler y la creación de incentivos fiscales para aflorar más viviendas vacías al mercado de alquiler”.

Para Encinar, lo más novedoso del plan del Gobierno es la construcción de 20.000 viviendas destinadas al alquiler, que “sin duda puede ser una solución, pero mucho nos tememos que llegarán al mercado cuando ya no exista el problema. Los procesos regulatorios para construir viviendas son cada vez más complejos y largos precisamente en las zonas de actuación donde el gobierno quiere incidir: Madrid, Barcelona, los archipiélagos… En estas regiones, los gobiernos municipales y en algún caso autonómico han sido extraordinariamente agresivos con la idea de construir más viviendas. En el caso de Madrid será difícil encontrar suelo disponible para las casas que quiere impulsar el gobierno, por ejemplo”, concreta.

Según Encinar “la oferta pública de alquiler funciona muy bien en países nórdicos, como Suecia o Alemania. Pero la realidad de este tipo de producto en países latinos es muy diferente. Para promover vivienda social de alquiler, desde idealista recomendamos que se siga el ejemplo de Milán, que con una bolsa pública de cerca de 30.000 viviendas está ahora orientando su política social de vivienda hacia una colaboración público – privada.

El jefe de estudios de idealista afirma que la mejor política social de vivienda en alquiler es incentivar como sea la salida de viviendas vacías al mercado del alquiler. “Esto se consigue creando marcos regulatorios, jurídicos y fiscales estables y fiables que animen a los miles de propietarios de esas casas vacías a ponerlas en alquiler. Solo aumentando la oferta se puede paliar el crecimiento de los precios. Las políticas coercitivas no funcionan. De nada sirve aumentar agresivamente el IBI a las casas vacías, como propone Madrid. Los propietarios de esas viviendas no van a cambiar de opinión porque les obliguen a pagar 100 o 200€ más al año”, analiza Encinar.

El directivo concluye,“aunque se pueden llevar a cabo políticas para evitar el fuerte crecimiento de los precios, estos seguirán creciendo en determinados barrios del centro de las grandes capitales. La demanda de vivienda de alquiler en algunas calles es tan enorme que ni construyendo el doble de casas en esas zonas se conseguiría bajar el precio de las casas de esos barrios”.