Enrique Losantos, CEO de la consultora JLL en España, repasa en idealista/news cómo se está comportando el negocio inmobiliario después de lo peor de la pandemia y qué podemos esperar de 2022. Afirma que ningún activo ha salido perdedor de la crisis sanitaria y que los principales retos a los que se enfrenta el sector es adaptarse a la nueva realidad y reducir el paro juvenil, al que califica como el mayor problema de España. El ejecutivo pide más consenso entre el sector público y el privado, y sitúa a la vivienda como una de las apuestas ganadoras de la inversión inmobiliaria.

¿En qué punto está el sector inmobiliario en España?

El sector inmobiliario en España está ahora mismo prácticamente recuperando los niveles precovid. El año 2020 fue un año de parón para todo el mundo, pero 2021 se ha comportado de una manera muy distinta. Hemos disfrutado de una especie de efecto champán y prácticamente estamos en los mismos niveles en cuanto a actividad inmobiliaria en general en los que estábamos en el año 2019.

¿Qué sectores han sido los ganadores y los perdedores de la pandemia?

Yo no hablaría de sectores ganadores y perdedores. Yo creo que una de las cosas buenas que ha traído esta crisis es que ha ayudado a transformar todos los sectores inmobiliarios y han aparecido oportunidades en algunos que estaban un poco más ignorados.

Se han acelerado grandes tendencias que ya existían. Tendencias que tenían que ver con la sostenibilidad, con el mundo digital, con cómo queríamos vivir, cómo queríamos comprar, como queríamos trabajar… Y esto ha impactado en el sector inmobiliario de manera muy concreta y específica.

¿Todas estas tendencias van a quedarse?

Eran tendencias ya estaban antes. No es que lleguen ahora, sino que se han acelerado y ya se van a quedar. La flexibilidad en el trabajo se va a quedar, el e-commerce se ha consolidado y seguirá creciendo, aunque también es verdad que esto va a obligar a repensar el comercio offline.

Estamos viviendo un momento de transformación generalizada muy interesante en el mercado y todas estas tendencias que están aterrizando en el mundo inmobiliario se están consolidando. Son cosas buenas que están pasando y que nos están ayudando a generar un entorno de trabajo, de comercio y de vida mucho más saludable para todos.

Los centros comerciales y las oficinas quizás son los sectores donde pueda producirse una mayor transformación, ¿no?

Por supuesto, en el mundo de los centros comerciales también está habiendo un proceso de transformación importante, aunque ya existía previamente. Si bien es verdad que es un proceso algo más lento y que está afectando al mercado de inversión, va a haber centros comerciales que van a florecer en esta nueva situación si están más orientados hacia el ocio. Centros comerciales que buscan la experiencia de sus usuarios más que la compra de conveniencia.

En la parte de oficinas hay un proceso de transformación muy interesante y muy bonito, porque se están reconvirtiendo a espacios de colaboración, espacios de compartir cosas y de conectar personas, conectar empleados y clientes.

Las oficinas serán más clubs que ‘hubs’

 

 

 

Ya no son puros destinos de ‘me siento en una mesa, me pongo delante del ordenador, hago un horario de trabajo y me vuelvo a casa’. Esto ya está en desuso y tenderá a desaparecer. Las oficinas serán más clubs que hubs. Es por donde va la tendencia, en la que creemos que los centros de las ciudades van a florecer.

¿Y qué hay de la vivienda? En los últimos meses ha habido mucha inversión en el segmento de construir vivienda de alquiler. ¿Se mantendrá esa tendencia?

El mercado de residencial y la tendencia ‘build to rent’ está sufriendo un boom que tiene un racional muy fácil.  En España hay una cultura de ahorro a través de la vivienda, pero por contra es un mercado con viviendas con una edad media de más de 40 años, que en una gran mayoría no están actualizadas y no responden a una demanda creciente, sobre todo de la población más joven que demanda una vivienda que no es la que tradicionalmente se ha ofertado.

La tendencia del ‘build to rent’ es imparable, incluso con la nueva Ley de Vivienda

En ese escenario desembarca el mundo de la inversión institucional, que en otros países europeos está mucho más desarrollado, y pretende transformar ese mercado y adaptarlo a las necesidades reales de esa demanda contenida que no encuentra lo que está buscando. Esto lo que hace es provocar un boom en el mercado de la construcción para alquiler, más que de la construcción o de la promoción para vender. Esa tendencia es imparable, incluso a pesar de las restricciones que pueda poner la nueva Ley de Vivienda, porque la demanda contenida está ahí y necesita alojarse. Hay que buscar una solución a eso.

Se habla ya de unas estrategias muy agresivas en algunos proyectos de este tipo…

Nadie tiene una bola de cristal, pero cuando el índice de penetración del mercado institucional en el mercado de la vivienda en alquiler que tenemos en este país es de sólo el 15%, cuando en otros países del entorno europeo es de más del 50%, da que pensar en que esto tiene que explotar como mercado.

A algunos les puede parecer arriesgado, e incluso temerario, invertir al 3-4% neto, pero creo que la inmadurez que tiene el mercado hará buenas incluso esas operaciones que hoy parecen muy agresivas, cuando el mercado en vez de ser del 15% sea del 40%, y cuando tengamos carteras, como tienen grandes inversores a nivel europeo, de 50.000 o de 100.000 viviendas en manos de algún inversor institucional.

Mi previsión, y creo que es la de la mayoría del mercado, es que estas carteras se van a revalorizar en múltiplos porque no existe ese mercado y porque la liquidez atrae e la liquidez. Cuanto más grande sea ese mercado y más fácil sea ofrecer algo a los grandes ahorradores internacionales, más dispuestos estarán a pagar unos precios que hoy todavía no hemos visto. Hoy no entran porque no tienen capacidad o no encuentran la masa crítica suficiente.

Muchos de los grandes ‘players’ que están jugando y que están siendo agresivos ahora no tienen un modelo de negocio basado en ser rentables hoy, sino en crear esos portfolios de unos tamaños que los hagan atractivos a una liquidez que hoy no existe en España desgraciadamente.

Entonces la vivienda en alquiler será uno de los activos que acapare más inversión en los próximos años…

Sin duda. Casi todos los sectores inmobiliarios que hay en España son sectores muy maduros, pero hay nichos de mercado, y el de la vivienda de alquiler es uno de ellos, que son totalmente inmaduros y no está desarrollado en el mercado institucional.

Lo mismo que está pasando con las residencias de estudiantes, que está empezando a madurar, y con nuevos sectores que van a aparecer como el de ‘Life Sciences’ o el de en el del ‘Health Care’, que se está convirtiendo en un subsector preferido a raíz de la crisis covid, que ha puesto de moda los temas sanitarios. Todo el mundo quiere estar ahí.

Dentro de los activos alternativos, también se habla mucho de los centros de datos

La llegada del covid y la tendencia a la digitalización de todas las actividades ha hecho que la demanda de la capacidad digital y de las telecomunicaciones se haya disparado.

Pero no estamos preparados. El stock de centros de datos que tenemos en este país es absolutamente insuficiente. Se estima que no tenemos ni el 10% de la capacidad instalada que necesitamos para desarrollar todo lo que se quiere desarrollar. Es un negocio de nicho, pero esto sin duda va a ser uno de los focos de la inversión y ya lo está siendo de la inversión internacional en España.

Últimamente también está cogiendo protagonismo Madrid frente a Barcelona. ¿Seguirá estando de moda?

Madrid está de moda por muchas razones. No por temas fiscales, porque en temas de fiscalidad para las empresas la diferencia es casi inexistente, sino porque desarrollar negocios y atraer y retener talento en Madrid parece que es más fácil que en otras ciudades.

Dicho esto, han aparecido nuevos ‘hubs’ como Málaga, que se ha puesto a competir en el mundo del talento digital y tecnológico con otras grandes capitales europeas. Es un destino preferido. En las residencias de estudiantes también se están poniendo muy de moda los grandes ‘hubs’ universitarios como Pamplona, Salamanca, Sevilla, Málaga, Valencia… En el mundo de la vivienda en alquiler es lo mismo. Cuanto más obsoleto es el parque, más fácil es que un inversor institucional tenga éxito y convierta en destino ciudades que antes no eran destino de la inversión inmobiliaria. Y eso está pasando.

Sabemos cómo gestionar y vivir en un mundo pandémico

 

 

 

¿Hay nuevos inversores extranjeros en el mercado?

El mundo anglosajón y el mundo europeo, en general franceses y alemanes, siguen teniendo el foco en España, y empezamos a estar en el ‘pipeline’ del sudeste asiático. Antes no nos tenían en la lista de destinos preferidos, pero han visto la madurez del mercado y la oportunidad en términos de precios comparados con otros países europeos, donde los niveles de renta están muy disparados comparados con las rentas que tenemos aquí.

Hemos visto dinero coreano, dinero chino… Muchos de estos inversores son institucionales que están vinculados a los Estados que nos han puesto en el listado, empiezan a mirarnos y quieren invertir.

Estamos en plena sexta ola del covid y ha llegado la variante ómicron. ¿Hay temor en el mercado por su potencial impacto?

Creo que nos estamos acostumbrando a vivir con este tipo de incertidumbres y con la amenaza de una nueva ola. Es verdad que hay una alerta sanitaria y que no se sabe de qué va esta nueva cepa, pero incluso si fuera la más terrible cepa que hemos sufrido hoy ya sabemos cómo reaccionar y cómo gestionar ese momento. No deberíamos esperar un parón ni unas grandes contingencias. Sabemos cómo gestionar y vivir en un mundo pandémico. Esto hace un año hubiera sido un problema, pero hoy creo que no.

Puede haber restricciones a la movilidad, seguiremos conviviendo con las mascarillas y con la distancia social, pero el mundo seguirá funcionando, seguirá habiendo negocio, seguirá habiendo movilidad y seguiremos disfrutando nuestras vidas con otras reglas. No no volveremos a las situaciones del año pasado.

En 2022 llegará previsiblemente la nueva Ley de Vivienda. ¿Qué opinas del texto y hasta qué puede hacer daño?

La nueva Ley de Vivienda tiene cosas buenas como son los incentivos fiscales y el bono de 250 euros a los jóvenes, que no creo que eso solucione ni mucho menos el problema, pero al menos es una ayuda. Ese tipo de medidas siempre ayudan, pero todo lo que sean restricciones como capar la renta, poner índices de referencia o recargos en el IBI a la vivienda vacía no ayudan ni en este mercado ni en ningún mercado. Esto es de primero de microeconomía. Por tanto, todas esas medidas creo que lo que van a hacer es contraer el mercado.

Dicho esto, la aplicabilidad de esas medidas creo que está muy limitada porque las competencias de vivienda están cedidas a las comunidades autónomas y creo que las propias comunidades se van a cuidar mucho en la aplicación de esta ley, porque los efectos perniciosos que puede tener la aplicación de esta ley son muy evidentes. Por tanto, el impacto real que va a tener la ley va a ser prácticamente nulo desde que termine su tramitación hasta su aplicabilidad en cada una de las comunidades autónomas.

Las restricciones no ayudan en ningún mercado. Es de primero de microeconomía

Pero la primera reacción fue diferente…

El susto que generó la ley fue importante, pero también fue muy importante el trasladar la letra pequeña de esta ley a toda la comunidad inversora.

Es verdad que se puso mucho foco en los grandes tenedores de vivienda, como si fueran los grandes culpables del problema de la vivienda, cuando estos no suponen ni el 15% del stock y cuando además vienen a resolver un problema que no estaba solucionando el otro 85%, que es ofrecer una tipología de vivienda que es la que demanda el mercado. 

Creo que se ha hecho una lectura equívoca de cuál es el problema y que ha faltado mucha más conexión entre el mundo institucional y el mundo de las Administraciones Públicas para llegar a un consenso o un compromiso de cómo llegar a mejorar el mercado de la vivienda. Si estas conversaciones se hubieran dado, estaríamos hablando de otra cosa. Entiendo que ha sido muy unilateral y espero que en el futuro estas conversaciones se produzcan y que se corrijan los defectos que, en mi opinión, tiene esta nueva ley.

¿Por qué no triunfa la colaboración público-privada?

La colaboración público-privada no existe a nivel estatal, pero a nivel municipios y  comunidades autónomas tenemos buenos ejemplos y algunos exitosos, como es el Plan Vive en la Comunidad de Madrid o el Plan del Área Metropolitana de Barcelona. Ahí se pusieron de acuerdo los dos actores, fijaron un marco de actuación y eso está haciendo que se produzcan cosas buenas.

El problema es cuando no existe esa conversación y cuando desde un lado, normalmente desde la Administración Pública, se trata de imponer modelos que no están consensuados y que muchas veces tienen poco que ver con las pretensiones de la inversión privada y también de la demanda real. 

¿Cuántas viviendas de alquiler necesita España?

Existen estimaciones, pero yo me centraría en lo que sobra y lo que falta. No se trata tanto de crear nuevo stock como de ser capaz de adaptar el stock actual. Aunque hay programas de rehabilitación que van a estar financiados con los fondos Next Generation y eso va a ayudar mucho a regenerar parte de ese stock, no va a ser suficiente.

Hablando de los fondos europeos. ¿Tiene capacidad España para mover tal volumen de dinero en tan poco tiempo?

Es la gran oportunidad que tenemos. No tengo ninguna duda de que el Gobierno no va a permitir que perdamos ni un solo euro de esa capacidad de financiación y que va a hacer todo lo posible para que ese dinero se invierta, pero lo que tenemos que lograr es el diálogo entre el Gobierno y los actores que tienen que poner en marcha esos fondos, porque el Gobierno por sí mismo no va a invertir nada. Tiene que dar esas facilidades a un mercado de inversión y a un mercado promotor que hoy no está recibiendo ninguna ayuda por parte del Gobierno.

Cuando se produzca ese diálogo y se establezcan los marcos de actuación para que ese dinero se aplique de manera correcta, esto va a ser un éxito y va a cambiar muy rápidamente la fisonomía del mercado, y va a ayudar de una manera muy importante a que el mercado de vivienda de alquiler asequible se desarrolle por fin en este país y se resuelva una parte del problema de vivienda que tenemos en este país.

Hablas de resolver parte del problema y comentabas que los bonos para jóvenes tampoco son la solución. ¿Qué medidas facilitarían el acceso a la vivienda?

Soy de pensamiento liberal y creo que la mejor manera es fomentar el desarrollo de la oferta y la libre competencia. Los mercados tienden a ajustarse de manera natural. Si hay una demanda embalsada contenida en cualquier geografía, la mejor manera de desembolsar es facilitando que exista una oferta, no restringiéndola.  Para eso es necesaria la liberalización del mercado de suelo, facilidades, flexibilidad urbanística… Se identifica una necesidad y se ponen los medios para que esa necesidad se satisfaga de manera expansiva, no de manera restrictiva. Tampoco hay que inventar nada. Esto siempre ha funcionado así.

Si tú pones restricciones, el mercado institucional no acudirá. Si tú pones facilidades, el mercado a institucional acudirá y resolverá un problema, porque también tiene interés en obtener un lucro legítimo por ayudar a resolver ese problema.

¿Deben los jóvenes alquilar una vivienda en vez de comprar una?

Debemos tener en cuenta varias variables. Una es el derecho a la vivienda, que es un derecho constitucional, por el que cualquiera debería tener la posibilidad de comprar una vivienda siempre que los recursos que tiene se lo permitan. Pero un derecho tampoco es una obligación, no podemos confundir eso.

Ayudarles desde el Estado como se hace por ejemplo en Reino Unido, avalando una parte de la entrada que tienen que hacer, no me parece mala idea y creo que puede funcionar. Habría que establecer unos mecanismos de justicia, porque lo que no se puede hacer es regalar el dinero de cualquier manera.

Dicho esto, si yo tuviera 25 años y tuviera que acceder a mi primera vivienda, creo que cometería un error si me la comprara. Me gustaría primero probar, aprender y no estar atado a un sitio, sino tener la capacidad de moverme internamente por el país o incluso tener experiencias profesionales en otros países que puedan enriquecer mi carrera profesional.

Estar atado a una vivienda creo que no es una buena idea cuando eres joven, cuando todavía estás desarrollándote y tienes posibilidades de hacer muchas cosas en ese sentido. Yo en ciertas edades, más que facilitar la compra, facilitaría el alquiler. Además, cuando eres joven, la unidad familiar tiene un tamaño y cuando vas madurando y desarrollando tiene otro tamaño. Tus necesidades a los 25 años no son las que tienes a los 35 ni a los 50 años y por tanto introducir mecanismos que den rigidez a la movilidad me parecería un error. Preferiría darles la flexibilidad. Yo lo atacaría más por ese lado.

En los últimos meses están subiendo los precios de los materiales y la energía, escasea la mano de obra… ¿Puede influir todo ello en el precio de la vivienda?

Este escenario de problemas en las cadenas de suministro, con un incremento en el coste de los materiales y de la energía, sin duda tiene que tener un impacto.

Por otro lado, el sector de la promoción industrial está en un proceso de transformación muy interesante, donde se está industrializado casi todo. Se están consiguiendo unas eficiencias a la hora de construir que nunca habíamos visto y el mundo de los prefabricados en la promoción de vivienda, algo que parecía muy futurista hace tan solo cinco años, hoy es una realidad.

En ese sentido, yo creo que esta industrialización de alguna manera está compensando los efectos de esta subida generalizada de precios, y está trayendo una cosa muy buena en términos de sostenibilidad. Está acelerando todos los mecanismos necesarios para que la vivienda que hoy se construye sea una vivienda mucho más eficiente y mucho más sostenible, que consume mucho menos energía y que es capaz de producir unos ahorros importantes en la operación. La inestabilidad está haciendo que tengamos que recurrir al ingenio y buscar soluciones que además nos van a ayudar en el futuro.

El mundo ya no es de los hombres, ahora es diverso en todos los sentidos

Cuales son los principales retos y riesgos a corto plazo

En la parte de desarrollo y promoción, sin duda el problema de la cadena de suministros y la falta de mano de obra. Dicho esto, el mayor problema que tiene España ahora mismo es un 40% de tasa de paro en la población joven. Esto es inaceptable y como país nos lo tenemos que hacer mirar. Tenemos que arreglar eso inmediatamente si no queremos perder una generación.

En el mundo de la inversión y en el mundo de las empresas, creo que el principal reto que tiene el sector inmobiliario es la adaptación de todos los espacios a las nuevas necesidades que tiene el mercado.

El covid lo ha puesto todo patas arriba, nos ha hecho replantearnos muchas cosas, desde la manera en que trabajamos, nos comunicamos y compramos a cómo vivimos. La adaptación de estos espacios de vida, de trabajo, de comercio, a esta nueva sensibilidad que tenemos en nuestro entorno y a esa pérdida del sentido de inmortalidad equivocado que teníamos, tiene un impacto masivo en los espacios urbanos y por supuesto, en el sector inmobiliario. Yo creo que el gran reto que tiene el sector inmobiliario es adaptarse a esa nueva sensibilidad.

Las empresas también hablan mucho de productividad y de retener talento

Las conversaciones relacionadas con el trabajo ya no se centran tanto en cuánto voy a ganar o cuándo voy a ser jefe o cómo va a ser mi carrera. Se centran más en cómo va a ser mi día a día, en si en el espacio de trabajo voy a ser capaz de desarrollarme y tener experiencias vitales que a mí me desarrollen como persona. En si voy a tener la flexibilidad suficiente para tener un buen balance entre mi vida personal y mi vida profesional. En el caso de las mujeres, la concienciación que hay en términos de diversidad e inclusión ahora es total.

Cualquier empresa que no entienda bien la necesidad de adaptarse y ser flexible a esta situación está fuera de juego y no va a ser capaz ni de atraer ni de retener talento. Cuanto más diverso sea tu equipo de trabajo, probablemente sea mucho más rico y sea mucho más productivo que una organización que no haya incluido en su ADN la diversidad y la inclusión.

El mundo ya no es de los hombres, el mundo ahora es diverso en todos los sentidos. Y para lograr esto, lo más importante no sólo es creérselo, sino aplicarlo y aplicarlo con flexibilidad. La flexibilidad en el trabajo es hoy una de las claves de mayor enriquecimiento y de mayor productividad que tiene cualquier empresa.

¿Qué esperáis de 2022? 

De cara al próximo año, creo que todos los sectores van a seguir ‘pitando’, pero algunos sectores que tienen que ver con la crisis del covid van a tener mucho más interés.

Todo lo que tiene que ver con el mundo sanitario hoy es una de las grandes prioridades de la comunidad inversora, igual que todo lo que tiene que ver con el mundo digital y con la sostenibilidad. Ahí va a haber un proceso de transformación de todo el stock inmobiliario en los próximos años y es una tendencia imparable, porque todo el mundo ha asumido los principios de sostenibilidad de la ONU.

El que no transforme se quedará fuera y el que se quede fuera pasará a una segunda división. El que transforme rápido tendrá la capacidad de generar valor a sus portfolios, a sus accionistas y a sus inversores. Y el que lo haga tarde, pues tendrá que hacer esa inversión sin esperar un retorno adicional.