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Lo ideal es que las relaciones entre inquilinos y arrendadores sean tranquilas y pacíficas. De esta forma, cada una de las partes puede estar segura de que sus derechos no van a ser vulnerados y las obligaciones que impone el contrato, respetadas. Es más, una buena relación hace mucho más probable buscar una solución amistosa ante cualquier problema puntual.

Uno de los temores más acuciantes, sobre todo en épocas de crisis como la que estamos viviendo, es el impago de la renta. Por un lado, para los inquilinos que han actuado de buena fe, cumpliendo sus obligaciones, las dificultades económicas pueden derivar en retrasos en el pago de la renta, y, en consecuencia, en tener que dejar su hogar. Por otro lado, el arrendador puede ver como los inquilinos dejan de pagar y, por tanto, verse en la obligación de enfrentarse a esa situación, incluso por vía judicial. En cualquiera de los casos, se trata de una situación muy desagradable.

En un escenario de este tipo, la consecuencia final del incumplimiento de la obligación por parte del inquilino de pagar la renta es la suspensión del contrato y el desahucio. Sin embargo, existe una fórmula para evitar llegar a este último paso y que, finalmente, las partes puedan mantener el contrato en vigor: la enervación del desahucio. Veamos qué es y cuáles son los requisitos y las consecuencias de su utilización.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio supone una opción que la legislación otorga al inquilino que es demandado por no pagar las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento, a fin de que antes del inicio del juicio abone todo lo que le adeuda hasta ese momento. Con esta figura, la Ley procesal civil otorga una opción al inquilino para pagar cancelar la deuda y, de esa forma, evitar el desahucio por impago. Su regulación la encontramos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en el artículo 22.4, en que se dispone los siguiente:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél (…), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”.

Un plazo de 10 días

En el párrafo siguiente se señala uno de los requisitos imprescindibles para poder acogerse a esta medida: que sea la primera vez que lo hace. Es decir, el arrendatario solo puede realizar esta enervación o pago de la deuda por una sola vez a lo largo de la duración del contrato. Si no es el caso, el arrendatario, de confirmarse que estaba en deuda, no tendrá más remedio que abandonar el inmueble sin posibilidad de utilizar al juzgado para pagar las cantidades adeudadas.

En la Ley se especifican los plazos para que el inquilino pueda ejecutar esta opción, que se extiende durante los 10 días siguientes a aquél en que recibió la demanda. Si durante este tiempo el inquilino deposita el total de la cantidad adeudada, se puede decir que habrá enervado. Se considerará así cuando el pago se haya realizado directamente al arrendador o si consigna en la cuenta del juzgado las cantidades adeudadas.

El pago de las costas recaerá en el inquilino

Otro aspecto importante a tener en cuenta es que en las demandas de desahucio por impago se suele reclamar no solo la deuda existente hasta ese momento, sino también la futura. ¿Qué significa esto? La respuesta es que, para que el inquilino pueda enervar, debe pagar no solo la cantidad que consta en la demanda, sino las cantidades que se vayan sumando mientras dura el procedimiento.

Eso sí, las partes deben tener en cuenta que el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, el coste en abogado y procurador que ha tenido que asumir el arrendador/propietario.