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El número de morosos ha aumentado con la crisis del covid-19 y esto afecta también al número de impagos inmobiliarios. Los datos del Banco de España, referentes a noviembre, sitúan la tasa de morosidad de créditos concedidos en el 4,56%, con un incremento del 0,69% de los créditos no operativos. Una cifra que podría aumentar este año tanto en empresas como en familias y llegar al 7% u 8%, según LEM Loan eMarket. Y con el aumento de estas deudas puede producirse el embargo de la vivienda.

¿Cuándo se produce el embargo de una vivienda?

Principalmente, por dos motivos distintos: cuando no se paga la hipoteca que tenemos contrada cuando compramos una vivienda y entonces el banco inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria para proceder al embargo, según Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda, y cuando el titular de la vivienda ha contraído un préstamo con otra entidad y no puede pagarlo “ni con sus bienes personales y tampoco se le puede embargar la nómina”.

El abogado explica que también puede darse el embargo de vivienda cuando una tercera persona tiene una deuda con el propietario, pero éste no paga.

Para que se acuerde el embargo por parte de los juzgados, la deuda debe ser importante, “porque si es una deuda pequeña, embargar una vivienda sería totalmente desproporcionado y no las suelen acordar”, comenta Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona. Indica que se usa la vivienda como medio de la deuda porque es el único bien que tiene la persona que le adeuda a otra una cantidad de dinero.

“También es fundamental que no encuentren otro medio para cobrar, es decir, si hay dinero en la cuenta corriente o tiene un sueldo superior al salario mínimo interprofesional se embargara antes que la vivienda”.

Y en el caso de ejecuciones hipotecarias por impago de cuotas de la hipoteca, se embargará directamente la vivienda al ser ésta la garantía del pago, responde Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal.

¿Qué sucede a partir de ahora?

Si se produce el embargo de la vivienda, ello se inscribe en el Registro de la Propiedad, “y se deja claro que esa vivienda tiene inscrita una carga que es un gravamen que indica que hay una deuda con esa vivienda”, explica Ignasi Vives.

Además, y tal como responde la abogada Cristina Bilbao, como el embargo del bien tiene como finalidad el cobro de una deuda, para que el titular del crédito cobre, el bien debe realizarse y para ello deberá pedir que se proceda a la subasta del inmueble, donde será adjudicado al mejor postor y con el importe que éste podrá liquidarse esta deuda.

¿Qué se hace con la hipoteca?

Si el embargo no es como consecuencia de la hipoteca, pero ésta existe, lo mejor es llegar a un acuerdo con la entidad bancaria con la que se tiene la hipoteca para que se pueda ampliar y pagar la deuda. “Pero si el embargo viene de la propia hipoteca, porque no se puede pagar, entonces se puede negociar con la entidad bancaria para que se quede con la misma y haga un alquiler social, entre otros”, señala Arantxa Goenaga.

Mientras que la abogada de Cristina Bilbao señala que debemos tener en cuenta  que si la deuda acumulada por el impago de cuotas, más las costas judiciales e intereses, es superior al importe obtenido tras la subaste del inmueble, “el banco continuará la acción de ejecución contra el deudor en reclamación de la deuda restante, respondiendo éste con cualquier otro bien de su titularidad”.

¿Podemos evitar el embargo de la vivienda?

Hay distintas maneras de evitarlo. Para el abogado Ignasi Vives, es vital llegar a un acuerdo con el acreedor, bien pagando toda la cantidad o bien con pago fraccionado para evitar así al embargo. Algo que también responde Arantxa Goenaga, pues se puede evitar haciendo pagos pequeños, así el acreedor puede ir cobrando, aunque sean pequeñas cantidades para no iniciar así un procedimiento judicial.

Ante ello, Cristina Bilbao ve posible evitar el embargo de la vivienda siempre que se garantice el cobro de la cantidad reclamada. “Por lo tanto, será necesario ingresar la totalidad de la cantidad que se está ejecutando en la cuenta de consignaciones del Juzgado que tramite el procedimiento, y, de esta forma, se suspenderá el embargo”.

En el caso de ejecuciones hipotecarias, si la vivienda embargada es la vivienda habitual, el deudor puede pagar la totalidad de la deuda, consistente en principal más intereses, todo ello antes de que se realice la subasta, y así cancelar la ejecución y evitar el desahucio.