Fachada del Tribunal Supremo

Fachada del Tribunal Supremo

Los daños en un piso alquilado siempre son objeto de controversia a la hora de saber quién debe de asumir la reparación, si el inquilino o el propietario. El Tribunal Supremo ha establecido recientemente en una sentencia del pasado 15 de abril que el inquilino es el responsable de la fuga de agua del piso que tiene alquilado, dado que no le comunicó al propietario la existencia de deficiencias en el inmueble.

Así, el Tribunal Supremo, ante el recurso interpuesto por la aseguradora del vecino perjudicado, considera que en este caso no puede imputarse la responsabilidad al propietario porque el arrendatario no le comunicó los daños por agua ocasionados al vecino. Y eso pese a que el artículo 1907 del Código Civil establece que el propietario es quien responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble, siempre y cuando sobrevinieren por no haber llevado a cabo en el piso las reparaciones necesarias a su cargo. Pero en este caso, el arrendador está exento de responsabilidad, tal y como señala el Alto Tribunal, porque los daños por filtraciones de agua no están previstos en dicho artículo.

Es más, tal y como señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, el Supremo considera que los daños por agua deberían reconducirse según lo previsto en el artículo 1902 del Código Civil. Y conforme al artículo 1910 imputa la responsabilidad al inquilino por haberse probado que el propietario no habitaba la vivienda.

El estado del piso alquilado

Salcedo recuerda que para que un piso se pueda alquilar debe contar con la cédula de habitabilidad que demuestre que reúne las condiciones mínimas para ser habitado. El propietario debe encargarse de todas las reparaciones que resulten necesarias, salvo que el deterioro de la vivienda sea imputable al inquilino, que, en este caso, será el encargado de reparar los desperfectos que ocasione.

“No en vano, por el contrato de arrendamiento el inquilino se obliga a usar el piso como un diligente padre de familia. Y a destinarlo al uso pactado. Pues de lo contrario podrá el arrendador resolver el arriendo. También deberá el arrendatario soportar las reparaciones que no puedan demorarse y deba acometer la propiedad. Así como devolver el inmueble en el mismo estado en que se le entregó, una vez expire el alquiler”, añade Salvador Salcedo.

Quién responde a los daños en la vivienda alquilada

El inquilino es inicialmente el responsable de los daños que pueda sufrir la vivienda alquilada por su culpa o de los familiares con los que conviva. Si bien, los artículos 1563 y 1565 del Código Civil admiten prueba en contrario siempre que el inquilino pueda demostrar que los desperfectos en la casa no se les puede imputar ni a él ni a su familia.

La jurisprudencia ha determinado que el arrendatario no responde de los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que el inquilino haya realizado una correcta utilización y mantenimiento de la vivienda, conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler. Sólo se exceptúan, en el caso de que sean pequeñas reparaciones, pero aún en este caso debe producirse un desgaste imputable al inquilino. Las reparaciones de conservación sólo se podrían imputar a los inquilinos cuando estos no las hubieran comunicado a los arrendadores y las consecuencias de las reparaciones se hubieran agravado de forma importante.

Si los daños los produce un tercero (un vecino), el arrendatario se lo tiene que comunicar al propietario lo antes posible y también deberá ponerle en conocimiento todas las reparaciones que sean necesarias hacer en la vivienda.  

El propietario de la vivienda responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble, siempre y cuando se produjeran por no haber llevado a cabo en el piso las reparaciones necesarias a su cargo, tal y como prevé el artículo 1907 del Código Civil. “Sólo queda exento de responsabilidad si consigue probar que la ruina se produjo por otros motivos, es decir, por defectos de construcción imputables a terceros, la intervención de un factor externo ajeno a su control, la existencia de fuerza mayor, etc.”, comenta Salcedo.

De cualquier modo, es importante tener en cuenta lo pactado en el contrato de arrendamiento porque el contrato es el que va a regular el cauce por donde debe transcurrir la vida del arrendamiento, y salvo que se vulneren normas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) considera de derecho imperativo, las partes deben someterse a los pactos regulados en el contrato.