Shangai, China / Flickr/Creative commons

Shangai, China / Flickr/Creative commons

En china los promotores inmobiliarios intentan reducir cada vez más los precios de las viviendas ofreciendo descuentos de hasta el 30% para dar salida a su bolsa de pisos. Ante esto el gobierno ha prohibido los descuentos por miedo a protestas y distorsiones en el mercado inmobiliario.  En la ciudad central de Yueyang, se ha pedido a los promotores que dejen de aumentar los precios, pero también que se abstengan de reducirlos en más de un 15%. 

En china el mercado inmobiliario se ha convertido en el principal impulsor de la economía del país durante los últimos 15 años. El valor de la vivienda ha ido registrando un crecimiento anual cercano al 10% en las grandes ciudades, pero esto ha sido a costa también de grandes préstamos a los inversores. Según Morgan Stanley la deuda total de la industria se encuentra entorno a los 18,4 billones de yuanes, que suponen el 18% del PIB nacional.  

El coste de la vivienda no se corresponde con los ingresos salariales en China, lo cual choca con las propuestas del presidente Xi de reducir el endeudamiento empresarial y la desigualdad. El miedo al cambio en el sector inmobiliario se basa en el riego que supone para la economía ya que se verían afectados todos los sectores, desde el gobierno local y las finanzas familiares hasta el modelo de crecimiento del país. Los funcionarios han debido restringir el acceso a créditos derrocando a grandes empresas. El último ejemplo ha sido Evergrande, un promotor inmobiliario con más de 300 dólares en pasivos que ha perdido otro pago de bonos extraterritoriales, el cual venció el pasado 29 de septiembre. 

Desde la reforma del sistema inmobiliario en 1994, que prohibió al mismo tiempo emitir deuda a los gobiernos locales, el sector ha obtenido un crecimiento exponencial. Uno de los principales recursos fue la venta de terrenos, los cuales generaban ingresos para la financiación de carreteras y obras públicas. Entre 1999 y 2007 la cantidad de suelo rural reconvertido en suelo urbano llegó a una tasa anual del 23% y las ventas de terreno público se dispararon en un 31%. Otro recurso fue la creación de empresas que pudieran adquirir préstamos de otros bancos y obtener deuda de otras fuentes. En la crisis financiera mundial de 2008, gran parte del estímulo de 586.000 millones de dólares en China se obtuvo en la sombra a base de préstamos y fondos bancarios para inversores. Según Kvin Lai del broker de bolsa Daiwa Capital Marquets: “El mercado inmobiliario fue un vehículo para entregar el estímulo”. En 2010 la venta de terrenos supuso más del 70% de los ingresos municipales. 

The Economist

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El mercado inmobiliario supone en la actualidad un pilar fundamental para la economía del país. Según han estimado Kenneth Rogoff de la Universidad de Harvard y Yuanchen Yang de la Universidad de Tsinghua “la inversión residencial por sí sola representa el 15% del PIB”. Sin embargo, crisis como la de Evergrande están comenzando a amenazar esta creencia tan arraigada. El crecimiento de los precios se está debilitando. En Shenzhen, ciudad en auge del sur de China, las compraventas mensuales cayeron durante cuatro meses consecutivos a 2.423 unidades en agosto, en comparación con un promedio mensual de 8.376 en 2020. 

Los hogares chinos tienen más casas en propiedad que nunca. En 2019 la vivienda representaba un 60% del parque total, lo cual ha hecho que la deuda hipotecaria suponga tres cuartas partes del endeudamiento total de las familias. A medida que los promotores en los últimos cinco años se han quedado sin otras fuentes de financiación su dependencia por lo ingresos a través de las preventas de casas ha aumentado. Según los cálculos del banco francés Natixis, los ingresos procedentes de las preventas aumentaron del 39% al 54%, como ha sucedido con Evergrande. 

Los inversores se encuentran a la espera de que el gobierno alivie las condiciones monetarias entorno a los préstamos destinados al sector inmobiliario ya que una desaceleración del mercado de la vivienda podría reducir medio punto porcentual del crecimiento del PIB este año. Esto es poco probable ya que, como afirma Lai de Daiwa, “el mercado está muy cerca del final del boom inmobiliario” porque la acumulación de deuda no puede continuar. 

En definitiva, el crecimiento económico de china durante la última década ha centrado sus bases más en el desarrollo de pequeños proyectos locales que en la inversión en megaciudades, las cuales tienen diversas fuentes de financiación. Para que esta dependencia de la economía terminara, sería necesario que muchos gobiernos locales dejaran de existir.