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El experto inmobiliario Mike DelPrete ha analizado la irrupción en el sector inmobiliario del modelo iBuyer en EEUU. Plataformas como Opendoor o Zillow se han lanzado a comprar casas sin intermediarios en los últimos años para luego sacarlas al mercado. El analista critica que solo se hable de la ganancia bruta sin contar con la rentabilidad final tras gastos. Solo en el primer semestre de 2020, Opendoor perdió más de 118 millones de dólares (unos 100 millones de euros) y Zillow, 178 millones de dólares (unos 152 millones de euros).

El modelo iBuyer (un concepto que se popularizó al simplificar el concepto de comprador al instante, instan Buyer) que algunas plataformas han comenzado a aplicar en EEUU consiste en actuar como inmobiliarias que compran directamente los pisos a los particulares para luego venderlos. En EEUU se lleva desarrollando desde 2014 y plataformas como Opendoor o Zillow son las más competitivas y exitosas del mercado. El experto en el sector inmobiliario y profesor en la Universidad de Boulder, Colorado, Mike DelPrete, analiza las cuentas de 2019 de estas compañías para destacar que aún siguen perdiendo dinero con las operaciones si se suman todos los gastos directos e indirectos con las ganancias obtenidas con estas transacciones.

“Las presentaciones a inversores se centran en la economía unitaria positiva, que no incluye los gastos como salarios de empleados, desarrollo de la tecnología, alquiler de oficinas, etc. Descuidar estos gastos, que representan millones de dólares al año, pinta una imagen incompleta de la economía de las plataformas iBuyer”, afirma el experto. En los datos públicos de las cuentas de estas compañías de 2019 se puede apreciar como estos gastos adicionales suponen 366 millones de dólares (unos 313 millones de euros) en Opendoor, es decir, unos 20.000 dólares (17.100 euros) por casa vendida, según el análisis del experto.

En las cuentas de Zillow, por su parte, aparecen los llamados costes indirectos, entre los que se incluyen los salarios de los empleados, el gasto en marketing, espacio de oficina, etc. que alcanzaron los 266 millones de dólares (227 millones de euros) en 2019. “Son costes indirectamente relacionados con la venta de una casa desde una perspectiva contable, pero aún son críticos para operar un negocio iBuyer, y que dan una imagen general de rentabilidad”.

“Una medida clave del modelo comercial de iBuyer es la ganancia bruta, que se basa en las tarifas de servicio, el precio de compra, el precio de venta, los servicios auxiliares y las reparaciones necesarias. La métrica se enfoca en el activo físico en sí y no incluye los costos asociados con el proceso de venta de la casa”, aclara el analista.

En la primera mitad de 2020, Zillow y Opendoor lograron generar alrededor 17.000 dólares, unos 14.500 euros al cambio actual, de ganancias brutas por cada vivienda comprada y revendida. Con todos estos datos, con los ingresos obtenidos y una vez incluidos todos los gastos de la transacción, más los gastos adicionales, el experto inmobiliario concluye que «cada iBuyer pierde decenas de miles de dólares en cada vivienda que compra y revende”.

Pero esto no quiere decir que la situación pueda ir mejorando. Entre 2019 y la primera mitad de 2020, cada iBuyer perdió menos dinero en cada vivienda. En un momento de plena pandemia, donde las visitas a las viviendas están totalmente limitadas en un mercado como el norteamericano donde el concepto ‘Open House’ es el pan de cada día del sector inmobiliario, surgen oportunidades para los vendedores de encontrar un comprador en momentos de incertidumbre mediante este modelo iBuyer. Pero estas plataformas iBuyer deben analizar si les conviene acumular stock de viviendas en venta en sus balances, cuando los compradores se lo están pensando más tiempo para comprar ante la inestable situación económica provocada por el coronavirus, analizaba Mike DelPetre en otra de sus entradas de su página web mikedp.com.

Las cifras finales siguen siendo negativas. En la primera mitad de 2020, Opendoor perdió más de 118 millones de dólares y Zillow acumuló pérdidas por encima de los 178 millones de dólares, unos 100 millones de euros y 152 millones de euros, respectivamente.

“Los iBuyers están jugando con un conjunto diferente de reglas donde la rentabilidad no se aplica. No importa que los iBuyers no sean rentables. Hasta la fecha, a los accionistas no les importa y están felices de subvencionar pérdidas importantes. Esta disrupción en el sector inmobiliario está siendo liderada por empresas, y accionistas, dispuestos a apostar y perder miles de millones de dólares”, concreta el analista en este artículo.