Dicen que de los errores se aprende, aunque el ser humano es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Por lo tanto, no es de extrañar que -con la situación de mejora que vive actualmente el mercado inmobiliario- muchos expertos barajen la posibilidad de que se forme otra burbuja inmobiliaria. Pero, según las conclusiones del XXVI Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), el ladrillo está lejos de originar un nuevo ‘crack’.

Estas son algunas de las conclusiones que descartan indicios de una burbuja:

El mercado establece el precio del alquiler

De este estudio se desprende que el precio del alquiler creció en 2017 de forma generalizada en todo el territorio nacional, con un incremento de las rentas del 12,74%.

Concretamente, el precio medio por m2 se ubicó en 10 euros (2,20 euros más que en 2012). La cifra aumenta a 13,57 euros/m2 en Barcelona y 12,53 euros/m2 en Madrid, que están en zona de máximos. Por ejemplo, de media alquilar un piso de 70 m2 en Barcelona costaría 950 euros al mes y 877 en Madrid.

Para José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF, no existe la denominada burbuja del alquiler. “Una burbuja se produce cuando una parte está dispuesta a pagar muchísimo porque cree que el producto que se plantea adquirir va a subir indefinidamente”, expone. También añade que “las rentas de los arrendamientos de una zona la marcan las familias, es decir, el mercado”.

Además, insiste en que “la sola rentabilidad que ofrecen las viviendas en alquiler para los arrendadores es motivo para descartar una burbuja”.

La hipoteca media, un 54% por debajo de máximos

A pesar de que la hipoteca media subió en el segundo semestre de 2017 un 10,4%, hasta llegar a los 106.258 euros, al calor del repunte del precio de la vivienda, la cuantía todavía está un 54% por debajo de los niveles máximos. “Ahora, la cuota mensual de la hipoteca es de 406 y es mucho más asumible que en 2007, cuando el valor medio era de 1.000 euros”, expone Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa.

Boarini comenta que “todavía existen precios interesantes y las condiciones financieras también son muy atractivas”. De hecho, el mercado espera que los bancos mantengan la guerra comercial y, por tanto, que las hipotecas sigan siendo ventajosas para los clientes. 

Además, ha valorado que los indicadores de riesgo están muy por debajo respecto a los de hace una década. Un buen ejemplo de ello es el Loan To Value (LTV), la variable que mide qué porcentaje de la compra de una vivienda está dispuesto a financiar una entidad. En los últimos tiempos, el sector financiero está fijando el 80% como límite, aunque hay excepciones para algunos colectivos y determinados inmuebles. Los datos de Tecnocasa apuntan a que el LTV actual ronda el 73%, frente al 86% que se registraba en pleno boom. 

Por si fuera poco, en los últimos años las hipotecas fijas están ganando terreno en el mercado y ya suponen más de una tercera parte de las nuevas contrataciones, cuando en 2015 apenas representaban un 2%. La cifra rebasa el 50% si tenemos en cuenta las hipotecas mixtas (donde parte del plazo es a tipo fijo y el resto, variable). Los expertos recuerdan que esta modalidad permite al hipotecado protegerse de las futuras subidas del euríbor y, por tanto, del encarecimiento de la cuota. 

Madrid coge el relevo a Barcelona

Otro dato destacable del informe es la dispar evolución que están viviendo los dos grandes mercados inmobiliarios del país. Barcelona, por ejemplo, registró una caída en el número de inversores, que pasaron del 37,4% en el tercer trimestre al 27,3% en los últimos meses del año. Además, durante la segunda mitad del año, el número de compraventas al contado se redujo un 43%. En cambio, en Madrid el número de inversores creció en porcentaje hasta el 36,5%.

En el resto de España el porcentaje de compradores inversores -aquellos que compran vivienda para alquilar- se mantuvo estable respecto a periodos anteriores, y supuso un 28,82% del total de los compradores. 

Cubero pone de relieve que “se está consolidado una fase en la que se va recuperando parte del precio perdido durante la crisis”, pero puntualiza que “es importante analizar bien el mercado antes de comprar, pues las expectativas de los vendedores se están incorporando por anticipado a los precios de oferta de las viviendas, lo que se traduce en situaciones de sobrevalorización en algunos casos concretos”.