Las socimis que quieran salir a bolsa en el futuro deberán cumplir unas condiciones más exigentes que las que han tenido que sortear las que ya forman parte del mercado de valores.

Y es que el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha publicado una nueva circular que trae cambios normativos para las sociedades de inversión inmobiliaria. Se trata de la Circular 1/2017 que vio la luz el pasado 11 de abril, y que modifica la Circular 14/2016.

La principal novedad que introduce la normativa es que estos vehículos deben contar con inversores minoritarios en su accionariado en el momento de salir a bolsa, algo que en la regulación actual es necesario cumplir en el plazo de un año desde el inicio de la actividad bursátil.

“Los requisitos que exige el MAB de Difusión (capital flotante o free float en su acepción en inglés) se limitan a tener al menos dos millones de euros de la valoración de la compañía distribuida entre accionistas minoritarios (que poseen menos de un 5% del capital social). En caso de que la compañía tuviera una capitalización inferior a ocho millones, la cantidad exigida sería del 25% de la misma. Este requisito siempre ha sido obligatorio, aunque hasta la fecha se daba un periodo de holgura para alcanzar esta cantidad de 12 meses a contar desde el momento del toque de campana. Pero a partir del 1 de agosto todas las socimis que se quieran incorporar a cotizar en el MAB deberán tener cumplido este requisito antes de su primer día de cotización”, explica a idealista/news Antonio Fernández, presidente de Armabex, el asesor registrado que ha sacado más socimis a bolsa en el mercado doméstico.

Así pues, y confirma Bolsas y Mercados Españoles (BME), en el caso de que un vehículo no cumpliera este requisito, no podría estrenarse en bolsa. Y recordemos que todas las sociedades de inversiones inmobiliarias tienen que cotizar en un plazo máximo de dos años desde que se constituyen para poder seguir beneficiándose de las ventajas fiscales que contempla la ley. Por ejemplo, pagan un 0% de Impuesto de Sociedades, el tributo que grava los beneficios de las empresas.

Pero la participación de accionistas minoritarios no es el único requisito a tener en cuenta, sino que también entra en juego el número de inversores. La normativa actual (Circular 14/2016) no aclara o define una cantidad precisa, aunque Fernández recuerda que “es norma del mercado no producir situaciones límite, y para ello se tiene como aceptada una cantidad mínima de accionistas de unos 20-25”.

Y he aquí donde empieza el siguiente obstáculo de la nueva regulación: no se computarán a estos efectos aquellos que sean familiares de alguno de los accionistas de referencia. No son aptos para este cómputo ni siquiera los familiares de segundo grado (sobrinos, primos, nietos…), aunque sí pueden ser cualquier tipo de persona física o jurídica, ya sea residente o extranjera.

Por si no fuera suficiente, la Circular 1/2017 también exige que los títulos en manos de minoritarios estén lo menos concentrados posibles, es decir, que no haya un puñado de accionistas que tengan la mayoría de esos 2 millones (o, en su caso, el 25% del capital) y muchos que posean una participación muy pequeña. Para evitarlo, “no serán computables la cantidad de aquellos accionistas minoritarios que superen el 50% de esta Difusión, es decir de un millón de euros. Tampoco se tendrán en cuenta como válidos para alcanzar la cifra de 20-25 aquellos cuya participación no capitalice al menos unos 10.000 euros”, recalca Fernández.

Las limitaciones suman y siguen: tampoco computarán las acciones que estén en manos del proveedor de liquidez (banco, gestora…), que es el encargado de tener títulos disponibles para vender y, como su propio nombre indica, proveer liquidez al valor. Así pues, es una figura que a partir de verano verá limitadas sus actuaciones y a partir de agosto no se tendrá en cuenta la llamada ‘autocartera’.

Por último, destacar que los cambios solo afectarán a las socimis que quieran vestirse de largo a partir de agosto y, para entonces, no hayan iniciado los trámites necesarios para debutar.

Las razones del cambio

El comunicado del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) deja entrever que entre las razones que justifican este cambio está el acercamiento del segmento de las socimis a otro de los que ampara esta plataforma (las empresas en expansión) tras tres años de actividad.

“La experiencia acumulada desde el inicio del segmento de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario del Mercado Alternativo Bursátil, junto con el notable incremento experimentado en número y tamaño de las mismas en España, hace innecesario mantener un requisito de incorporación distinto al previsto para las compañías que accedan al segmento de empresas en expansión en lo referente al cómputo de la difusión de las acciones susceptibles de incorporación”, explica el regulador.

Por otro lado, el giro normativo también parece ser un intento por evitar la toma de medidas correctivas cuando alguna socimi ya presente en el mercado sea incapaz de cumplir el requisito de alcanzar esos mínimos de accionistas minoritarios en el plazo estipulado de un año.

“Entendemos que el cambio fundamental de eliminar esta especie de prórroga de 12 meses para alcanzar la difusión es una medida que va a ayudar a eliminar algunas tensiones que ya se han dado en el mercado debido a que determinados vehículos no han podido alcanzar ese requisito. En este caso, el regulador se podría ver obligado a suspender provisionalmente la cotización de una compañía y, si estima que no se va a subsanar esta situación de forma inmediata, podría llegar a provocar su expulsión. Esto sería de una extrema gravedad para las socimis, ya que cotizar es uno de los requisitos para mantenerse en el régimen tributario especial, y el MAB sigue siendo el más accesible para este tipo de compañía”, añade Fernández.

Un caso concreto de que puede llegar la suspensión de actividad es la que protagonizó en marzo Heref Habaneras, cuyo único activo es el centro comercial Habaneras en Torrevieja, que no puedo cotizar en una semana hasta que cumplió el requisito.

A pesar de que el proceso de salida a bolsa de las socimis se va a complicar a partir de agosto, desde Armabex aplauden la noticia. “Es una excelente y previsora medida que va a ayudar a que todas las socimis que tengan que cotizar en el MAB cumplan desde un principio con todos los requisitos y, así, evitar situaciones extraordinariamente desagradables si llegado el momento no se cumple. Mejor tener todo cumplido desde el primer día. Además, de esta forma, los gestores y los responsables ya se pueden dedicar de pleno a gestionar su patrimonio y no de cumplir requisitos”, concluye Fernández.