Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Europa Press

Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Europa Press

La vivienda ha provocado el último terremoto político en España. La semana pasada, los socios de Gobierno sellaron un acuerdo para desatascar la Ley de Vivienda, que incluye medidas para bajar el precio de los alquileres, tras varios meses de negociaciones y tiranteces.

En el marco de las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, PSOE y Podemos pactaron las líneas maestras de la normativa, entre las que destacan incentivos fiscales a pequeños propietarios de hasta el 90% en el IRPF para que mantengan los precios de los alquileres, límites a las rentas de viviendas en manos de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO. 

Unas medidas muy criticadas por agentes inmobiliarios, consultoras, economistas, promotoras, inversores, empresarios y políticos de todos los signos. Inseguridad jurídica, atentado contra la propiedad privada, pérdida de inversiones, intervención del mercado, populismo, efecto contrario al deseado e impulso a la oferta como solución han sido algunas de las opiniones más repetidas en los últimos días.

Incluso CCOO ha tildado el acuerdo de «insuficiente», mientras que el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid afirma que “queda mucho camino por recorrer y la experiencia nos demuestra que aún no hay nada ganado. Hasta que no tengamos un texto legislativo y que vaya más allá de lo acordado, no podremos cantar victoria”. 

Los mensajes del Gobierno

En medio de esta lluvia de declaraciones, el Gobierno está intentado aplacar los ánimos con varios mensajes. Uno de ellos es que la aplicación de una de las medidas más polémicas de la normativa no tendría efectos inmediatos: el acuerdo establece un periodo de transición de 18 meses desde la entrada en vigor de la normativa para aplicar la bajada de precios obligatoria a los grandes propietarios, por lo que, de facto, no podría aplicarse antes de primavera de 2023.

Ese año y medio es el periodo necesario para elaborar un sistema de índice de precios de referencia de las rentas que pueda actualizarse de forma permanente, según explican a idealista/news fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Y la fecha podría retrasarse todavía más si tenemos en cuenta que el texto todavía no está aprobado por el Gobierno y que se espera una larga fase parlamentaria. “Está previsto que llegue al Consejo de Ministros en unas semanas y el trámite parlamentario podría durar meses perfectamente”, adelantan desde el Ministerio. En cambio, las demás medidas, como las fiscales, entrarían en vigor de manera inmediata. 

Fuentes del mercado afirman que desde el Ejecutivo están trasladando la idea de que el trámite parlamentario va a ser largo y que se podría alargar un año o incluso más.

El segundo mensaje que está lanzando la cartera liderada por Raquel Sánchez es que la regulación de los precios del alquiler afectaría como máximo a 150.000 viviendas, que son las que se encuentran en manos de grandes propietarios. El número apenas supone un 6% del parque de viviendas en arrendamiento y podría ser muy inferior si tenemos en cuenta que las comunidades autónomas son las que tienen la última palabra. Al ser competencia regional, son las autonomías las que decidirán si quieren o no regular los precios de los arrendamientos.

En este sentido, desde la Agencia Negociadora del Alquiler explican que “parece que la Ley tendrá un alcance real muy limitado, porque la declaración de zonas tensionadas o la subida del IBI a las viviendas vacías dependerá de que las autonomías y ayuntamientos quieran aplicarlo”.

De momento, el PP ha anunciado que no se aplicará en aquellos territorios donde gobierna (como Madrid, Andalucía, Galicia, Murcia y Castilla y León), mientras que algunas regiones socialistas como Extremadura han afirmado que no tienen mercados tensionados. De hecho, se estima que la mitad de los grandes tenedores se encuentran en regiones que no van a aplicar el límite al alquiler. 

Por otro lado, la normativa también podría dejar en manos de los ayuntamientos la posibilidad de aplicar o no la obligación de destinar el 30% de las promociones nuevas de viviendas a vivienda protegida. Y, en caso de aplicarla, deberían compensar a los promotores con la aportación de un suelo de valor similar en otra parte del municipio. 

Por último, en los últimos días el Gobierno está pidiendo cautela a la hora de valorar las líneas maestras de la normativa hasta que se conozca el texto definitivo.

El pasado 7 de octubre, durante la presentación de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, la ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno, Isabel Rodríguez, afirmó: «no tengo yo tan claro que cuando la ley esté aprobada, los que hoy dicen que no lo aplicarán en sus comunidades autónomas vayan a ser capaces de explicar a la ciudadanía que no están dispuestas a hacerlo. Me atrevo a pronosticar que después no serán tantas».

También Nadia Calviño, vicepresidenta de Asuntos Económicos, ha afirmado que el Ejecutivo ha “estado trabajando en una negociación muy intensa precisamente para lograr un texto equilibrado, que proteja a los inquilinos, pero también a las clases medias y, sobre todo, la seguridad jurídica».

Dudas sobre su encaje legal

Son muchas las voces que afirman que algunas de las medidas puedan tener un encaje en la legislación actual. El PP, de hecho, ya ha alertado de que llevará la normativa al Tribunal Constitucional y algunas autonomías como Cataluña también han dejado claro que tomarán las medidas necesarias si consideran que el texto invade sus competencias.

El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, fue una de las primeras que habló de una posible inconstitucionalidad. «El Artículo 33 de la Constitución dice que uno de los derechos de las personas, de los ciudadanos de este país, es la propiedad. Que el Estado haga injerencia sobre esa propiedad nos preocupa, nos preocupa muchísimo. Entendemos que es inconstitucional», aseveró la semana pasada.

Y también están surgiendo dudas sobre las implicaciones legales de las medidas pactadas dentro del sector inmobiliario.

“Con toda la cautela, porque no conocemos todos los detalles del acuerdo, dudamos de su aplicabilidad y de si se va a acabar concretando en algo, porque no sería la primera vez que una cosa así queda en agua de borrajas. Suponiendo que se aplique y que se pueda aplicar, es evidente que se reducirá la inversión porque tiene unos tintes de ilegalidad clarísimos”, argumenta Miguel Ángel Peña, CEO de Residencial de Grupo Lar, una compañía que tiene previsto invertir junto con la gestora patrimonial y de activos francesa Primonial cerca de 1.000 millones de euros con el objetivo de desarrollar desde cero una cartera con 5.000 viviendas de alquiler en las principales ciudades de España.

En el marco de la presentación de la plataforma que se encargará de construir y gestionar todos esos inmuebles, Peña también afirmó que “es un disparate politizar con la vivienda” y que, aunque están de acuerdo con el diagnóstico del problema de la vivienda en España, no lo están con el tratamiento. “Esto solo se soluciona con más oferta, pero nadie piensa en resolver el problema de la vivienda”, recalcó.

En esa misma línea, la Agencia Negociadora del Alquiler insiste en que “las líneas maestras de las medidas que quieren incluir en la Ley de vivienda no tienen una base profesional, son claramente políticas, ideológicas, dirigidas a sus electores. Al ser una ley ideológica, chocará en su aplicación práctica en ayuntamientos o autonomías donde no haya consenso político o se comparta la misma ideología. Al final, habremos perdido una magnífica ocasión para hacer una Ley de vivienda con mayúscula y, sobre todo, una ley para todos”.     

Fuentes de mercado afirman que «las medidas conocidan hasta ahora suponen una discriminación entre pequeños y grandes propietarios, lo que puede ser un tema de inconstitucionalidad» y que «al dejar en manos de las las comunidades la aplicación de la ley, esto va a suponer la clara diferenciación de los mercados. A la larga, esto puede suponer que la inversión se focalice en regiones que no van a aplicar las medidas en detrimento de las que sí la apliquen, lo que puede lastrar la oferta».

Más viviendas sociales y seguridad jurídica

Diferentes agentes del mercado inmobiliario llevan insistiendo durante años que España arrastra un déficit de viviendas de alquiler social, ya que apenas representan un 1% del parque inmobiliario, frente al más del 10% que suponen en Irlanda, Francia o Reino Unido. A la cabeza de la OCDE están Dinamarca, con un 21%; Austria, con un 23%; y Países Bajos, con un 37%.

Insisten en que la Administración está cargando su deber de promover viviendas sociales en el sector privado y que lo que necesita el mercado residencial, que prácticamente se ha convertido ya en un activo financiero, es seguridad jurídica y claridad normativa.

La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), de hecho, insiste en que el problema de la vivienda “debe abordarse desde el incremento del parque de vivienda pública y los incentivos fiscales a propietarios e inquilinos desde otros parámetros más justos que no redunden en un claro perjuicio de la propiedad privada”.

Un argumento que comparte la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), considera que “la bajada de los precios de alquiler implica necesariamente un decidido impulso a la vivienda pública en alquiler. Para apremiar la realización de promociones de vivienda pública económicamente sostenibles hay que buscar un equilibrio que tenga en cuenta los costes del suelo, de la construcción y de la conservación de los edificios. Puede hacerse también con la colaboración del sector privado, garantizando unas condiciones jurídicas y económicas a medio plazo que permitan atraer la inversión. Es cuestión de voluntad política”.

Montse Junyent, responsable de asesoría jurídica del Consejo General de los COAPI y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), también muestra su desacuerdo en que la ley traslade las necesidades habitacionales de la población al sector privado ya que “corresponde a los poderes públicos arbitrar las medidas necesarias para el incremento de vivienda social”.

Por su parte, Jaime Cabrero García, presidente del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), afirma que “sería bueno no perder de vista la necesidad de abordar la futura norma contemplando al sector en su conjunto: la actividad de los profesionales, la agilización urbanística, la seguridad jurídica para los operadores y consumidores en las transacciones y proyectos, así como el verdadero impulso a la vivienda social a través de los fondos europeos, todo ello en un momento en el que el sector inmobiliario y el sector financiero se encuentran en buena sintonía”. Y recalca que “es preciso abordar la nueva normativa con una perspectiva más amplia en la que exista el horizonte común de ofrecer seguridad jurídica en el mercado desde un enfoque económico y profesional, en favor de los consumidores, consensuada con todos los representantes y profesionales del sector inmobiliario”.

Un alto responsable de una de las mayores empresas de vivienda de alquiler que opera en España insiste en la falta de información por parte del Ejecutivo hacia el sector.  “Por nuestra parte siempre ha habido mucha predisposición para negociar y durante meses nos han dado unos mensajes que no encajan con las medidas anunciadas, que son intervencionistas, discriminatorias y de dudosa legalidad”. “Nunca han compartido información ni el borrador de la normativa con nosotros”, afirma.

Entre los riesgos que detectan los expertos, más allá de que las medidas puedan chocar contra el derecho a la propiedad privada, está la ruptura de la unidad de mercado y la llegada de distorsiones (por el hecho de que unas autonomías apliquen la regulación de precios y otras no), la paralización de nuevos proyectos de obra nueva, la pérdida de interés de los inversores conservadores por desarrollar proyectos de alquiler (como fondos de pensiones o fondos de inversión), así como la reducción de la oferta de pisos en arrendamiento y un consiguiente incremento de los precios. Y alertan de que el daño en el sector ya está hecho y que los efectos se notarán a largo plazo.

“Las medidas anunciadas afectarán gravemente a la pretensión de crear una mayor oferta de vivienda dedicada tanto al alquiler como a la venta, destinada a paliar la falta de accesibilidad a la misma por parte de los jóvenes”, concluyen desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA).