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En 17 de los 25 principales mercados del planeta, analizados por el banco suizo UBS, hacen falta más de 25 años de alquiler para rentabilizar la compra de un piso de 60 m2 situado en el centro de estas ciudades. Madrid se incluye en este estudio que concreta que para compensar la inversión en la capital española hacen falta 24 años de arrendamiento, mientras que se requieren seis años de salario íntegro de media para adquirirlo.

El análisis del mercado residencial en los principales mercados del mundo elaborado por la entidad suiza permite no sólo conocer el riesgo de burbuja inmobiliaria en alguna de estas capitales. Según recoge el estudio ‘Global Real Estate Bubble Index 2020’, las urbes con mayor riesgo de burbuja en el precio de la vivienda son Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam y Zúrich.

Además, también analiza la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda mediana con el salario medio de un trabajador cualificado en el sector servicios. Esta tasa se contabiliza en los años de salario íntegro necesarios para adquirir un piso de 60 m2 en el centro de las grandes ciudades que aparecen en el estudio. Y el precio se cruza también con los años que ese mismo piso debería estar en el mercado de alquiler para amortizar el precio de la compra del inmueble, con las rentas medias de arrendamiento en estas importantes urbes.

8,6 años de salario medio necesarios pagar la vivienda

En la mayoría de grandes ciudades del planeta, la compra de un piso de 60 m2 en el centro urbano es cada vez más difícil para un trabajador del sector servicios con unos ingresos medios. De hecho, la tasa de esfuerzo ha aumentado en 17 de los 25 mercado analizados frente a 2010.

En Hong Kong, incluso los asalariados que ganan el doble del salario medio de la ciudad tendrían dificultades para pagar un apartamento de ese tamaño, al tener que destinar más de 20 años de sueldo íntegro. Los precios de la vivienda también se han desconectado de los ingresos en París, Londres, Singapur, Tokio, Tel Aviv y Nueva York, donde se superan los 10 años de sueldo necesarios para pagar un piso de esas características.

Por el lado contrario, la vivienda es mucho más accesible en algunas ciudades de EEUU como Chicago, Boston o Los Ángeles y en Milán. El alto salario medio en ciudades como Ginebra o Zúrich también hace que el acceso a una vivienda sea relativamente factible para sus residentes.

“Desde la perspectiva de un comprador, el acceso a una vivienda depende también de diversos fatores como los tipos de interés hipotecarios y las obligaciones de amortización”, afirman desde UBS. En EEUU, por ejemplo, suponen un aumento del esfuerzo en los salarios de los trabajadores en sus ciudades, pese a tener precios relativamente bajos frente a los salarios. “Por el contrario, con tipos de interés bajos, incluso los precios de compra elevados pueden mantenerse fácilmente como en las ciudades suizas o en Ámsterdam”, concretan desde el banco.

La ciudad de Madrid aparece en una situación relativamente estable, con seis años de salario necesarios para comprar un piso en el centro, y en el puesto 19 de las 25 capitales analizadas. De hecho, la tasa de esfuerzo se ha reducido en la capital española frente a los valores de 2010, pasando de siete a seis años.

Singapur (12 años), Moscú (8 años), Varsovia y Milán (ambas con 6 años) también han registrado un descenso en la tasa de esfuerzo necesario para adquirir esta propiedad media en el centro de la ciudad. Por el ladro contrario, las urbes con más años de esfuerzo, como Hong Kong, París, Londres o Tokio, han disparado tu tasa de esfuerzo frente a 2010, con incrementos de entre cuatro y ocho años, a la que se une Múnich, que pasa de cinco a  nueve años.

Dubái y Madrid, las capitales que más reducen el tiempo de amortización del piso en el mercado de alquiler

Si tomamos ese mismo dato del precio medio de un piso en el centro de estas ciudades y se cruza con las rentas medios del alquiler en esa misma zona podemos conocer cuántos años son necesarios para amortizar la inversión en el inmueble. Una mirada general permite descifrar que más de la la mitad de las ciudades analizadas necesita más de 25 años para compensar la inversión a través del alquiler. Múnich, Hong Kong, Zúrich y París superan los 35 años de la propiedad en el mercado de arrendamiento, y Singapur, Londres, Ginebra, Frankfurt y Estocolmo pasan de los 30 años.

Además, Vancouver, Milán, Toronto, Tel Aviv, Sídney, Nueva York, Moscú y Ámsterdam superan la franja de los 25 años. Las ciudades donde se hacen necesarios menos años de alquiler se encuentran principalmente en EEUU: San Francisco (19 años), Los Ángeles (18 años), Boston (17 años) y Chicago (12 años), junto a Varsovia (17 años) y Dubái (16 años).

“El menor periodo en las ciudades americanas se debe, entre otras cosas, a una regulación relativamente suave del mercado del alquiler. Por el contrario, las leyes de alquiler en Francia, Alemania, Suiza y Suecia, que son fuertemente proinquilinos, evitan que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado”, aclaran desde UBS. “Pero también influyen en este incremento de los años otros aspectos como los tipos de interés. En los casos de Múnich y Zúrich, las expectativas de aumento de precios se han disparado en los últimos años”.

Madrid ocupa el puesto 18, toda vez que la esa vivienda tipo de 60 m2 en el centro de la ciudad debe estar 24 años en el mercado del alquiler para poder pagarlo. Como en el caso de la compra, ese plazo necesario para rentabilizar la adquisición se ha reducido en la capital española hasta en ocho años si lo comparamos con los valores que registraba en 2010.

Mientras en las ya nombradas de Múnich y Hong Kong, y también en Toronto, el periodo de tiempo en el mercado se disparado más de 10 años frente a 2010, en Zúrich, Frankfurt, Estocolmo, Sídney, París o Londres, el incremento supera los 6 años.

Pero también, y junto a Madrid, otras capitales como Dubái (10 años), Nueva York (3 años), Chicago (3 años), Boston o Milán (ambos con un año) han reducido ese tiempo necesario para amortizar la compra,

La pandemia de coronavirus ha puesto en duda las perspectivas de crecimiento de la vivienda en los centros urbanos. La implantación del teletrabajo está aumentando la demanda en zonas fuera de las grandes urbes. “Aun así, los grandes centros urbanos seguirán siendo centros económicos y deberían continuar atrayendo a las personas para vivir allí. Los inversores deben ser cautelosos en un futuro con unos precios que aún se mantienen altos y perspectivas de demanda más débiles”, concluyen desde el banco suizo.