Obra nueva en Mijas Costa

Obra nueva en Mijas Costa

Tras la salida de la anterior crisis, y ante el crecimiento desigual entre unas zonas y otras, hablábamos de dos velocidades en el mercado inmobiliario en España. Esa situación se mantiene, aunque ahora nos referimos también al desajuste entre la oferta y la demanda.

La pandemia ha introducido algunos cambios en el sector residencial, entre ellos la tipología de las viviendas. Nos encerró en nuestras casas y nos llevó a teletrabajar de manera masiva. Así descubrimos la necesidad de tener un lugar de más calidad para trabajar y vivir.

Se hacía necesario buscar nuevas viviendas con otras expectativas: más metros cuadrados, terrazas o jardín y se despertó un especial interés por los chalés. Tipologías que se pueden encontrar más en la vivienda nueva, de ahí la reactivación de este mercado, y en zonas más alejadas del centro de la ciudad.

Esto ha supuesto una reclasificación y una variación en la demanda en el parque de viviendas, con zonas y  ciudades con más interés y aumento de población, frente a otras que la pierden. Los centros de las grandes ciudades se han visto perjudicados porque la oferta no responde a las nuevas búsquedas. Por el contrario, las zonas más alejadas, las de chalés o áreas costeras se están revalorizando. La demanda se ha desplazado.

Falta oferta en algunas zonas

 Y, ¿qué ha pasado en este periodo? Durante la pandemia, e incluso antes, se redujeron de forma drástica los nuevos proyectos. Antes de la pandemia porque ya se veía que la demanda flojeaba y en los primeros meses, por temor y desconocimiento ante un panorama inesperado.

En 2021 se ha retomado la puesta en marcha de nuevas promociones, unido a unas mejores condiciones de financiación. Eso sí, estos proyectos vienen de la mano de promotoras que tienen abundante reserva de suelo para edificar. A estas promotoras, en parte las cotizadas, les irá bien. El resto tendrán más dificultades para comprar suelo porque los propietarios, en vista del tirón de la demanda, lo están encareciendo.

Pero cada ciudad vive una situación diferente. En Madrid hay mucha demanda de vivienda de obra nueva que responda a las necesidades actuales, pero falta suelo finalista en el que se pueda promover de forma inmediata. Y el que hay, es caro. El resto de los suelos necesitan tiempo de gestión y son muy grandes. Ponerlos en marcha llevará años.

Esta situación comentada anteriormente está produciendo en algunos sitios, un incremento insano de precios por falta de oferta adaptada a las nuevas tendencias del mercado. Y ese aumento de precios, puede provocar a su vez otro efecto no deseado, el retraimiento de la demanda. Un problema para el promotor y el usuario.

El stock disponible en Madrid es pequeño y al ritmo actual se agotaría en unos cuantos meses. En el caso de Barcelona también se ha reducido el stock de vivienda nueva en torno al 12%, según datos de Sociedad de Tasación.

Málaga es un caso muy interesante. Según los últimos datos del INE, es la provincia que más población ha ganado en 2020, se han empadronado más de 8.000 personas. Esto supone una importante presión sobre la oferta, pero esta ciudad tiene más disponibilidad de suelo finalista que atraerá a nuevos interesados. Además, estas ciudades tienen algo en común, la demanda es de un perfil más alto, joven y cualificado.

Por el contrario, hay comunidades y ciudades que están reduciendo población, la actividad se resiente y no necesitan nuevas viviendas, incluso puede que sobren. Casi la mitad de las provincias de España han sido víctimas de la despoblación y el desmantelamiento económico en los últimos 70 años. El trabajo ‘La despoblación de la España interior’, editado por Funcas y realizado por Eduardo Bandrés y Vanessa Azón, señala que 23 provincias han perdido alrededor de la mitad de su peso demográfico, económico y laboral en España desde 1950.

Excluyendo las capitales y las ciudades de más de 50.000 habitantes, esas provincias que formarían la ‘España despoblada’ están en Castilla y León, Aragón, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia interior y zonas de Andalucía Oriental. Cierto es que el impacto no está siendo igual.

En general, las provincias que han padecido la despoblación con mayor intensidad son también las que tienen mayores tasas de envejecimiento, cerca de 10 puntos porcentuales por encima de la media nacional.  

Con este desigual panorama ¿cuáles son las necesidades actuales de vivienda? Los nuevos hogares en España rondan los 130.000 al año y en el caso de la vivienda nueva, en 2020 los visados han sido menos de 90.000, según los datos del Colegio Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). La ratio de personas por hogar también ha cambiado. Si en 2005 eran 2,8 personas por vivienda, en 2021 es de 2,5.

Y la demanda sigue creciendo. La venta de viviendas, tanto nueva como usada, podría alcanzar las 500.000 unidades en 2021, según datos del Consejo General del Notariado. Esto indica que se necesitan más viviendas, pero no de forma homogénea, y de ahí la necesidad de un análisis profundo.

Soluciones. No son fáciles, pero aquí la administración tiene trabajo que hacer. Se deberían acelerar los procesos de maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos.  No se hace, y eso provoca inflación en todo el proceso. Tenemos un sistema administrativo lento y farragoso. Todo unido a 17 legislaciones autonómicas que tampoco ayudan.

Las entidades financieras también tienen un papel importante. Han mejorado un poco las condiciones de financiación, tanto para el promotor como para el comprador. Ante el promotor han visto que el mercado de obra nueva funciona bien y las operaciones de venta siguen al alza. Ante el consumidor final, las entidades se sienten forzadas por la autoridad monetaria para que presten dinero. De ahí la oferta de préstamos competitivos, unido a la solvencia del comprador.

En definitiva, vivimos escenarios bastante diferentes que habrá que afrontar y analizar. La población es una de las variables que afecta y mucho al modelo inmobiliario.