Los desahucios motivados por el impago del alquiler han ido creciendo en España hasta representar casi el 60% de las ejecuciones en 2017. Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestran que solo durante el pasado ejercicio crecieron un 4,3% interanual.

La tendencia al alza no es baladí, sobre todo si tenemos en cuenta que un propietario puede tardar prácticamente un año en recuperar su vivienda. Según el despacho Pelegrí Abogados, el desalojo de un inquilino moroso por la vía legal tarda una media de 11 meses en España, siendo Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana las CCAA en las que más se tarda más tiempo en materializar el desalojo. De media, se tardan 12-13 meses. 

Según el despacho, la principal causa de morosidad es la descompensación entre los salarios de los españoles y el precio medio del alquiler en las grandes ciudades del país. Además, recuerda que la ley de ‘desahucio exprés’ que entró en vigor este verano solo pone el foco en el desalojo de las mafias que okupan las viviendas de forma ilegal, por lo que no sirve para los inquilinos que no pagan la renta.

En este escenario, propone la contratación de un seguro de impago de alquiler, que en el último ejercicio ha crecido un 30% interanual, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA).

Además del número, y consecuencia del encarecimiento de la vivienda en arrendamiento, también ha crecido la renta media del alquiler con seguro de impago: a cierre de 2017 se situó en 626 euros, un 7,5% más que los 582 euros registrados a finales de 2016. En lo que se refiere a su coste para el propietario, éste se encuentra entre 250 y 400 euros anuales.

“Que los propietarios inviertan en un buen seguro de impago del alquiler facilitará mucho el proceso de reclamación judicial en el caso de que firmarse un contrato de arrendamiento con un inquilino moroso. Si bien la eventual ocupación ilegal de la vivienda es una posibilidad en el caso de que el inquilino no quiera o pueda pagar, el incremento de este tipo de seguros es prueba de la existencia de una problemática a la que hay que poner solución”, opina Amor Pelegrí, socia fundadora de Pelegrí Abogados.

El despacho recuerda que entre las principales ventajas de estos seguros se encuentran el adelanto de las rentas para que un propietario cobre de la aseguradora cada mes sin esperar hasta la sentencia o desahucio, la reducción de las carencias, una cobertura de impago de hasta 18 mese, la cobertura en caso de destrozos; y la indemnización por impago de suministros de servicios como la luz, el agua o el gas.

El contrato de alquiler

La duración de un contrato de alquiler de vivienda es de un mínimo de un año y de un máximo de tres. Si el plazo inicial establecido por el contrato es inferior a tres años, el contrato se renovará potestativamente hasta cumplir dicho plazo.

El despacho recalca que la renovación tácita de un contrato de alquiler supone no denunciar su extinción a la fecha de vencimiento. “Es decir, si llegado su vencimiento no existe preaviso por ninguna de las partes del deseo de arrendador o arrendatario de que el contrato finalice; quedará prorrogado automáticamente un año más, si así lo contempla el clausulado del citado contrato”. Eso sí, alerta de que “el contrato de arrendamiento puede contemplar expresamente que no existe tácita reconducción, siempre que estemos dentro de los tres años”.

Si hubiere renovación tácita y en el contrato no se contempla otra cosa, se entenderá que el contrato se ha prorrogado, y entonces la renta se subirá únicamente aplicando el incremento del IPC, que actualmente ronda el % en tasa anual.

Se pueden dar conflictos si se entiende que existe contrato nuevo después de tres años, pues entonces repercutiría en el incremento de la renta. En cualquier caso, habrá que atenerse a lo que recoja el contrato.

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