Los principales representantes de las administraciones implicadas en el estudio del Observatorio. / Observatori de l'Habitatge de Barcelona

Los principales representantes de las administraciones implicadas en el estudio del Observatorio. / Observatori de l’Habitatge de Barcelona

El Ayuntamiento de Barcelona, junto al Área Metropolitana (AMB), la Generalitat de Cataluña y la Diputación de Barcelona, creó en julio pasado el Observatorio de la Vivienda de Barcelona (O-HB, en sus siglas en catalán).

Según la Administración catalana, el objetivo era disponer de una herramienta, hasta ahora inexistente, con la que poder diseñar políticas que se ajustaran a necesidades reales de su población a partir de datos fiables relativos a la vivienda de Barcelona ciudad, su área metropolitana y toda su provincia. Después de meses gestándose, el Observatorio ha publicado su primer informe anual y de él se desprende, entre otras conclusiones, que el precio del alquiler en la Ciudad Condal podría estar cerca de tocar techo.

La vivienda y su accesibilidad empieza a resultar un asunto inherente a Barcelona. La capital catalana y su área metropolitana representan más del 43% de la población de Cataluña. En ella, y aunque la vivienda de propiedad sigue dominando el mercado, el alquiler ha cobrado protagonismo debido al aumento de precio que ha acumulado en un lustro, hasta el punto de superar los niveles de la burbuja. Según el último informe de precios de idealista, Barcelona es una de las 11 capitales que está en zona de máximos, mientras que solo el distrito de Nou Barris se mantiene con precios aún por debajo de niveles precrisis.

Con estas cifras sobre la mesa, las Administraciones han abierto el debate sobre la necesidad de regular el mercado del alquiler, tomando como partida Barcelona y usando de referencia los casos de dos de las principales capitales europeas: París y Berlín. Ante este escenario, los datos que ha recogido el O-HB ofrecen recomendaciones para afrontar las problemáticas que se han detectado.

El informe, de más de 50 páginas de datos, lo ha presentado la presidenta del organismo, Carme Trilla, y tiene en cuenta desde la construcción y la rehabilitación, hasta los aspectos sociodemográficos, el comportamiento del mercado y los problemas de acceso, pasando por la solicitud de ayudas a la vivienda. A partir de la información recogida, se constata que el parque de vivienda se ha estabilizado por la carente construcción en los últimos años, pero se ha notado un cambio de tendencia en el régimen de usufructo de la vivienda hacia el arrendamiento. 

Evolución del parque y los contratos

La vivienda en propiedad se mantiene como predominante: en Barcelona, su peso en 2017 fue del 64%, en el área metropolitana del 80% y del 79% en su demarcación. A su vez, se ha incrementado el número de propiedades pendientes de pago, pasando en Barcelona del 11,9% en 2011 al 22,5% en 2016. 

Los pisos de alquiler, sin embargo, han ido a la baja a partir de 2011. Después de registrar 10 años de incremento hasta 2011, aunque desde entonces el parque de alquiler ha ido perdiendo peso. Mientras que en 2011 el total en el área de Barcelona llegó a un máximo del 28,2%, en 2016 se redujo hasta el 19,3%. 

Con todo, los contratos de alquiler fueron aumentando hasta 2013, donde se alcanzaron cotas máximas con 115.2014 contratos: 44.819 en Barcelona ciudad, 29.976 en el área metropolitana y 43.409 en el resto de demarcación.

En cambio, entre 2013 a 2016 las cifras se redujeron, pasando a 106.498 contratos firmados en 2016: 42.182 en Barcelona, 23.961 en el área metropolitana y 40.305 en el resto de la demarcación. Para Trilla, eso se podría traducir “en un cierto techo de mercado”, debido a que apenas se ha construido desde 2013 y el crecimiento de contratos se debe a la rotación de las viviendas existentes.

Respecto al precio, los datos muestran una subida del precio medio en los últimos tres años analizados. Si en la ciudad de Barcelona, el precio medio de alquiler ha aumentado un 28,7% en tres años (2014-2017), en el resto del área metropolitana ha sido del 24,3% y de un 26,4% para el resto de la provincia, según las fianzas de alquiler depositadas en el instituto catalán Incasòl.

En ese sentido, Trilla explica que los datos que manejan los portales inmobiliarios como idealista tienen en cuenta los precios de todos los anuncios de viviendas en alquiler y “al recoger una gran cantidad de viviendas en oferta que se mantienen durante largos periodos de tiempo” se estarían incluyendo “inmuebles que no satisface a la demanda”. Cabe recordar que en el informe de precios de idealista quedan excluidos chalets y viviendas con precios fuera de mercado.

Dónde se encuentran la oferta y la demanda

Es por eso que en la comparativa de datos, el Observatorio ha preferido tener en cuenta las ofertas con vigencia inferior a 25 días en los portales para intentar aclarar en qué precio se encuentran propietarios e inquilinos. Y el Observatorio calibra el punto de equilibro en unos 990 euros/mes a partir de las ofertas con menos de 25 días de vigencia. Estas cifras están en línea a los pisos alquilados en menos de 48 horas en idealista: un 75% de las viviendas que registraron un alquiler inmediato estaban por debajo de los 750 euros en el anuncio.

Por otro lado, el texto revela que existe un desajuste claro de precios del alquiler entre oferta y demanda. Por ejemplo, durante 2017, en la ciudad de Barcelona la demanda más abundante estuvo entre los 600 euros y los 800 euros mensuales, mientras que la mayor parte de la oferta se encontraba por encima de los 1.000 euros al mes, e incluso superando los 1.300 euros. Con estos datos en la mano, Trilla considera que “nos acercamos a un techo del mercado” que nos lleva a dos escenarios: o bien la oferta se acumula y se ajustan los precios, o bien la demanda decide destinar mayor parte de sus ingresos al pago de la renta.

Y es aquí donde hay un problema: los datos muestran que parte de la población ya hace un esfuerzo extra para pagar el alquiler. En 2016 hubo un 42,7% de los hogares en alquiler que destinaron más del 40% de sus ingresos a pagar la renta, frente al 34,7% en la misma situación en 2011, y Trilla alerta de un peligro de impago y riesgo de pobreza en 300.000 familias en el área metropolitana de Barcelona. Cabe recordar que los expertos recomiendan no destinar más de un tercio de los ingresos al pago de la vivienda, ya que dichos gastos no cuentan los gastos de suministros y alimentación.