El mercado de la vivienda en España vive un momento de auge en cuanto a las transacciones inmobiliarias se refiere, tras la paralización de la actividad económica por estallido de la pandemia del coronavirus, y que obligó a un periodo de confinamiento de la población en los hogares, entre mediados de marzo y mediados de junio de 2020. De caídas históricas en los datos mensuales de notarios, registradores o el Instituto Nacional de Estadística en los peores meses de la crisis sanitaria se está pasando a incrementos que no se veían desde el boom inmobiliario de la primera década del nuevo siglo.

Las transacciones de viviendas usadas siguen teniendo un mayor peso en el volumen total de operaciones, pero hoy nos vamos a centrar en los datos de ventas de viviendas nuevas, proporcionados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), recogidos por el Consejo General del Notariado, hasta el segundo trimestre de 2021.

Según la estadística oficial, los datos provisionales entre abril y junio de este año recogen 177.207 transacciones de viviendas, la cifra más alta desde finales de 2007, en pleno boom inmobiliario. De ellas, más de 17.100 son viviendas de obra nueva, lo que suponen el 9,7% del total en este periodo. No es el mayor peso alcanzado por las casas nuevas, pero si mantiene la constante desde la salida del confinamiento con un promedio de más de 16.000 casas nuevas vendidas, mejorando los datos prepandemia.

Comparando las cifras desde el segundo trimestre de 2020, cuando en abril, mayo y junio del año pasado se vivieron los peores momentos de la crisis del covid-19, hasta el segundo trimestre de este año, se han comprado 82.216 casas nuevas, un 21,5% más que en el mismo periodo anterior, es decir los cinco trimestres anteriores (1T 2019-1T 2020).

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La paralización de la actividad económica, que provocó durante muchas semanas que las obras de construcción de viviendas estuvieran totalmente paralizadas ha ido retrasando la entrega de estos inmuebles residenciales. Y se ha notado en el auge de las transacciones, sobre todo a finales de 2020, cuando en el cuatro trimestre se cerraron más de 20.000 operaciones, unos números para la obra nueva que no se veían desde 2012, en una época en la que se concluían las últimas construcciones que se visaron al calor del boom inmobiliario. Cabe recordar qué lejos quedan esos años donde se compraban más de 100.000 viviendas nuevas en algunos trimestres de 2006 y 2007.

Pero, ¿dónde se han comprado más casas en España tras lo peor de la pandemia? Si nos vamos al desagregado por provincias se puede apreciar que se mantienen los principales mercados residenciales, con Madrid a la cabeza (17.840 transacciones), seguida de lejos por Barcelona (7.325), Málaga (7.179), Alicante (5.932) y Valencia (4.243). También destacan los datos de Sevilla (3.279), Cádiz (2.105), Murcia (2.084) o Vizcaya (2.053). Todos ellos mejorando las cifras de ventas prepandemia, salvo Alicante.

Pero si hacemos zoom sobre aquellos municipios que han registrado un mayor volumen de operaciones sobre casas nuevas se vislumbra claramente el peso de las localidades madrileñas sobre el resto de España, la diversificación de las operaciones en la provincia de Barcelona, o el auge de las zonas costeras.

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La ciudad de Madrid lidera la adquisición de casas nuevas en el último año (2T 2021/2T 2022) con más de 5.500 transacciones; seguida por Málaga (2.054) y Valencia (1.804) en el top 3. Por detrás, Rivas-Vaciamadrid (1.269), una población limítrofe a la capital, con más de 88.000 habitantes, se coloca entre los municipios con más casas nuevas compradas en España tras la pandemia, por delante de la ciudad de Sevilla (1.159).

Justo esa cifra la repiten otras dos localidades madrileñas como Alcalá de Henares, la tercera ciudad más grande de Madrid, y Boadilla del Monte, con una de las rentas per cápita más altas de España. Completan el top 10, y por encima de las 1.000 viviendas nuevas en compraventa en este último año, Zaragoza (1.157), la localidad malagueña de Estepona (1.073) y la ciudad de Córdoba (1.048).

La ciudad de Barcelona no aparece hasta el puesto 13, con ‘apenas’ 951 viviendas nuevas transaccionadas en el periodo pospandemia, por detrás de otras dos localidades madrileñas: Torrejón de Ardoz (981) y Getafe (968).

La diversificación de la compra de obra nueva en la provincia de Barcelona, que es la segunda mayor de España, por detrás de Madrid, se confirma con el dato relativamente ‘bajo’ de la Ciudad Condal, y que se ve acompañado por otras poblaciones importantes del Área Metropolitana como Badalona (763), L’Hospitalet de Llobregat (679) o Sabadell (525).

Mientras, las zonas costeras también están viviendo una continuidad y crecimiento de la compra de casas nuevas entre el periodo prepandemia y el pospandemia, con claros ejemplos como Orihuela, que prácticamente empata con su capital de provincia Alicante (864 y 863 operaciones sobre casas nuevas, respectivamente); Fuengirola, en Málaga (764); Torrevieja, en Alicante (532); Mijas (522), en Almería, o Jerez de la Frontera (471), en Cádiz.

Las capitales de provincia, pese a contar mayoritariamente con los principales parques de viviendas, no han copado las primeras posiciones, pero tampoco se han quedado fuera de la lista. A las grandes ciudades ya nombradas con anterioridad se unen, por ejemplo, Pamplona (905), San Sebastián (680), Palma (651), Burgos (610), Oviedo (580), Valladolid (541) o Murcia (529).

Baleares (664.000 euros), donde se compran las casas nuevas más caras

Junto al número transacciones de viviendas, el Mitma también ofrece el valor medio de estas operaciones de compraventa a nivel provincia. Durante el segundo trimestre de 2021, el valor medio alcanzó su cota más alta desde que se toman referencia de los datos en 2004, para alcanzar los 254.480 euros, superando los datos del cuatro trimestre de 2020. De hecho, en los últimos cuatro trimestres del estudio (desde el 3T 2020 hasta 2T 2021), el valor medio ha superado los 250.000 euros, por encima de la media del periodo anterior al estallido de la pandemia. Solo en el cuatro trimestre de 2019 (251.187), se llegaron a registrar valores por encima del cuarto de millón de euros.

Por regiones, Baleares es, con diferencia, la provincia donde más se ha pagado por adquirir una vivienda nueva, con sus 663.907 euros, aumentando los valores más alto vistos antes en el propio archipiélago (590.353 en 1T 2020 y 559.467 en 4T 2019). Por hacer una comparativa con el periodo prepandemia: en el segundo trimestre de 2019, el precio medio de las operaciones alcanzó los 312.549 euros. Nunca en España se había visto un valor medio de las transacciones de vivienda nueva libre tan alto como el registrado en Baleares el último trimestre.

Nunca en España se había visto un valor medio de las transacciones de vivienda nueva libre tan alto como el registrado en Baleares el último trimestre

Por detrás, y casi a la mitad de precio, está Madrid, con sus 369.315 euros, también récord provincial en el valor medio que se ha pagado para comprar casas nuevas. En 12 de los últimos 11 trimestres, el precio medio de la vivienda nueva transaccionada en Madrid ha superado los 300.000 euros.

El tercer cajón del podio por precios entre abril y junio de este año lo ha tenido Málaga, con 340.400 euros, aunque en esta ocasión no es la cantidad más alta vista hasta el momento en esa provincia. En el tercer trimestre de 2019, se alcanzaron los 428.480 euros de valor medio, hasta entonces el más alto alcanzado en España. La compra de villas de lujo en las zonas ‘prime’ de estas provincias marca el valor medio de las transacciones.

Cabe destacar también, los precios que se han alcanzado en Guipúzcoa (323.175 euros) o los 298.982 euros de Barcelona, que no suponen, pese a estar por encima de la media nacional sus cifras más altas, en ambos casos.

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