Paseo de la Castellana (Madrid) / Foto: Wikipedia

Paseo de la Castellana (Madrid) / Foto: Wikipedia

El mercado de oficinas prime en las dos mayores ciudades de España todavía tiene recorrido alcista en lo que a precios se refiere, una tendencia que se acentuará especialmente en Madrid.

Esta es la conclusión a la que llega el banco alemán especializado en inversión inmobiliaria Deutsche Hypo, en un informe sobre el mercado inmobiliario doméstico.

Según sus cálculos, la capital sera la ciudad europea en la que más aumente la renta del alquiler de oficinas en el próximo lustro, mientras que Barcelona será la séptima del ranking. 

Este pronóstico coincide con el buen momento que vive el mercado de oficinas de los dos grandes núcleos urbanos en nkenues país, donde los alquileres de espacios llevan subiendo de forma continua desde 2013, gracias a la creciente actividad económica de las empresas afincadas en ambas metrópolis y a que los mercados han vuelto a mostrar interés por el mercado español de oficinas después de los años de la crisis.

Actualmente, la renta prime en la capital ronda los 32,5 euros/m2 mensuales, mientras que en la ciudad catalana el precio es de 24 euros/m2. Estos precios sitúan a Madrid en línea con Berlín y Ámsterdam (donde la renta de oficinas prime se sitúa en 33 y 34,2 euros/m2, respectivamente), mientras que Barcelona se encuentra en un nivel similar a capitales más pequeñas como por ejemplo Varsovia (22 euros/m2). No obstante, los precios de las oficinas en las grandes urbes españolas siguen muy por debajo de los que registran París (70,8 euros/m2) y Londres (117 euros/m2).

Teniendo en cuenta que alquilar una oficina en Madrid o Barcelona es más barato que en otras grandes plazas europeas, que cada vez hay menos producto prime disponible (la tasa de disponibilidad en ambas ciudades ronda el 10%) y que España cuenta con buenas perspectivas económicas, el banco alemán augura que estarán en plena fase expansiva durante al menos cinco años.

En concreto, el informe habla de una “evolución muy positiva” y concreta que “hasta 2022 se prevé un incremento medio de la renta prime en Madrid del 6% anual. En el caso de Barcelona, se espera un crecimiento del 3% anual”. Así, sus cálculos apuntan a que la capital será la ciudad europea en la que más suban las rentas prime en los próximos cinco años, mientras que la Ciudad Condal será la séptima urbe donde más se incrementará el precio.

A pesar de que el repunte es considerable, el sector inmobiliario recalca que se trata de una subida constante y duradera, lo que da estabilidad al mercado. Este tipo de evoluciones libra al mercado de desajustes y distorsiones entre oferta y demanda, por lo que de momento no se puede hablar de una nueva burbuja. No podemos olvidar que entre 2006 y 2007 llegamos a ver subidas de rentas de hasta el 25%.

Pero ¿por qué espera más subidas? Deutsche Hypo explica lo siguiente en el informe: “se prevé que la demanda de superficies de oficinas en las grandes capitales españolas siga subiendo, sobre todo, si se tiene en cuenta la evolución positiva de la coyuntura económica y el descenso de la tasa de desempleo en España. Al igual que en otras grandes capitales europeas, los puestos de trabajo flexibles en forma de superficies de coworking van ganando también cada vez más importancia, tanto en Madrid como en Barcelona, lo que influirá también positivamente en la contratación de superficies de oficinas. Por lo tanto, a nuestro parecer, el volumen de contratación de superficies seguirá aumentando en 2018, por mucho que siga habiendo escasez de inmuebles de primera clase”.

En el caso de Madrid, la entidad germana añade que “la ampliación continua de vías de circunvalación como por ejemplo la M50 facilitará cada vez más el acceso a la periferia generando así un mayor potencial para construir nuevas superficies y nuevos proyectos en los alrededores de la capital, mientras que en el caso de Barcelona la clave está en que la extensión de superficies se ve limitada por las características urbanísticas de Barcelona situada entre el mar y la sierra de Collserola”. Por todo ello, recalca Deutsche Hypo, “prevemos que los precios máximos de alquiler sigan subiendo tanto en Madrid como en Barcelona”.

El banco especializado en real estate cree que los fondos de inversión internacionales seguirán demandando superficies para oficinas, a pesar de la actual escasez de producto y de la caída de la rentabilidad que los inversores consiguen a través de estos inmuebles. Si en 2013 en Madrid podría conseguirse un rendimiento del 6% y en Barcelona del 6,5%, a cierre del año pasado la rentabilidad se redujo hasta el 3,25% y el 4,25%, respectivamente.

¿Y por qué la capital catalana tiene menos recorrido que Madrid si ofrece una rentabilidad mayor? La respuesta está en la política. Según Deutsche Hypo, “la situación actual del mercado en Barcelona sigue dominada por la incertidumbre política, pese a que el impacto catalán no haya tenido un gran impacto en el segmento de las oficinas”.  

Diferentes dimensiones y diferentes demandas

Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona están liderados por el sector servicios (ya que da empleo a la mayor parte de la población activa) y tienen entre sus grandes atractivos las redes de infraestructuras. Sin embargo, también encontramos algunas diferencias: por ejemplo, el tamaño o el tipo de empresas que están contratando más espacios últimamente.

En el caso del tamaño, el mercado de oficinas madrileño es más del doble que el barcelonés: tiene contratados 13 millones de m2, frente a los 6 millones de la ciudad catalana.

Por otro lado, en la capital el demandante más destacado es la Administración, ya que es la ciudad que concentra más sedes. Solo en 2017, casi el 40% de las superficies contratadas tenía detrás una empresa ligada al sector público. En segundo y tercer lugar se encuentran los sectores IT y servicios financieros, que representaron un 19% y un 15%, respectivamente. En Barcelona, en cambio, el año pasado destacaron las empresas de servicios profesionales (auditores, consultores empresariales, bufetes de abogados, etc.), que demandaron un 18% del espacio; seguidas del sector industrial y energético, con otro 16% del total.